فسخ قرارداد (اختلاف ملکی،مشاوره ملکی،وکیل دعاوی ملکی)

فسخ قرارداد (اختلاف ملکی،مشاوره ملکی،وکیل دعاوی ملکی،وکیل قرارداد)

فسخ : فسخ در لغت به معناي نقض، زايل گردانيدن، تباه کردن و شکستن آمده است فسخ که به آن انحلال ارادي قرارداد نيز گفته مي شود، در اصطلاح حقوقي عبارت است از پايان دادن حقوقي به قرارداد به وسيله يکي از دو طرف قرارداد يا شخص ثالث.
بحث فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد، چرا که در عقود لازم جائز هر کدام ازطرفين مي تواندهر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند، بحثي که در عقود لازم مطرح است آن است که آيا مدعي فسخ عقد، حق فسخ قرارداد يا اين که بايد به عقد ملتزم بماند؟

ﺑﻪ ﻣﻮﺟﺐ ﻣﺎده ۱۹۰ ﻗﺎﻧﻮن ﻣﺪﻧﯽ، ﺑﺮای ﺻﺤﺖ ﻫﺮ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺷﺮاﯾﻂ ذﯾﻞ اﺳﺎﺳﯽ اﺳﺖ:

۱- ﻗﺼﺪ و رﺿﺎی ﻃﺮﻓﯿﻦ

۲- اﻫﻠﯿﺖ ﻃـﺮﻓﯿﻦ

۳- ﻣﻮﺿـﻮع ﻣﻌـﯿﻦ ﮐـﻪ ﻣـﻮرد ﻣﻌﺎﻣﻠـﻪ ﺑﺎﺷـﺪ.

۴- ﻣﺸﺮوﻋﯿﺖ ﺟﻬﺖ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ؛

ﺑﺮ اﺳﺎس اﯾﻦ ﻣﺎده اﮔﺮ ﻗﺮار داد ﯾﺎ ﻋﻘﺪی دارای ﺗﻤﺎﻣﯽ ارﮐـﺎن ﻓـﻮق اﻟـﺬﮐﺮ ﺑﺎﺷﺪ، ﻋﻘﺪ ﯾﺎ ﻣﻌﺎﻣﻠﻪ ﺻﺤﯿﺢ اﺳﺖ. ﺷﺮط ﺗﺨﻠﻒ از ﺷﺮط ﯾﺎ ﺷﺮوط ﻓﻮق اﻟﺬﮐﺮ ﻣﻨﺠﺮ ﺑﻪ ﺑـﯽ اﻋﺘﺒـﺎ ری ﻋﻘﺪ ﻣﻨﻌﻘﺪه ﻣﯽﺷﻮد ﮐﻪ ﻋﻘﺪ ﺑﯽ اﻋﺘﺒﺎر، ﯾﺎ ﺑﺎﻃﻞ اﺳﺖ ﯾﺎ ﻏﯿﺮ ﻧﺎﻓﺬ.(فسخ قرارداد)

ﻋﻘﺪ ﺑﺎﻃﻞ: ﻋﻘﺪی اﺳﺖ ﮐﻪ از ﻧﻈﺮ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﻓﺎﻗﺪ ﻫﺮ ﮔﻮﻧﻪ اﺛﺮ ﺣﻘﻮﻗﯽ اﺳﺖ و ﻗﺎﺑﻞ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺑﻪ ﻋﻘﺪ ﺻﺤﯿﺢ ﻧﻤﯽ  ﺑﺎﺷﺪ. ﻋﻤﻞ ﺣﻘﻮﻗﯽ ﺑﺎﻃﻞ ﻋﺒﺎرت اﺳﺖ از ﺑﯽ اﺛﺮی ﻋﻘﺪ ﯾﺎ اﯾﻘﺎع ﺑﻪ ﻋﻠﺖ ﻓﻘﺪان ﺷـﺮط ﯾـﺎ ﺷﺮاﯾﻄﯽ ﮐﻪ رﻋﺎﯾﺖ آﻧﻬﺎ از ﻧﻈﺮ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ اﻟﺰاﻣﯽ اﺳﺖ.(فسخ قرارداد)
ﻋﻘﺪ ﻏﯿﺮ ﻧﺎﻓﺬ: ﻋﻘﺪی اﺳﺖ ﮐﻪ از ﻧﻈﺮ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﻓﺎﻗﺪ ﻫﺮ ﮔﻮﻧﻪ اﺛﺮ ﺣﻘﻮﻗﯽ اﺳﺖ و ﻗﺎﺑﻠﯿـﺖ ﺗﺒـﺪﯾﻞﺷﺪن ﺑﻪ ﻋﻘﺪ ﺻﺤﯿﺢ را دارد. ﺑﻪ ﻋﺒﺎرت دﯾﮕﺮ ﻋﻘﺪ ﻏﯿﺮ ﻧﺎﻓﺬ ﭼﻮن ارﮐﺎن اﺳﺎﺳﯽ ﻋﻘﺪ را دارد وﻟـﯽ ﺑـﻪ ﻋﻠﺖ وﺟﻮد ﻧﻘﺺ دارای اﺛﺮ ﻧﯿﺴﺖ ﺑﺎ رﻓﻊ ﻧﻘﺺ ﻣﯽﺗﻮان ﻋﻘﺪ ﻏﯿﺮ ﻧﺎﻓﺬ را ﺑﻪ ﻋﻘﺪ ﺻﺤﯿﺢ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﮐﺮد. ﺗﻔﺎوت ﻋﻘﺪ ﺑﺎﻃﻞ و ﻋﻘﺪ ﻏﯿﺮ ﻧﺎﻓﺬ در ﻫﻤﯿﻦ ﻧﮑﺘﻪ اﺳﺖ. در ﻋﻘـﺪ ﺑﺎﻃـﻞ، اﺳﺎﺳـﺎً ﻋﻘـﺪی از ﻧﻈـﺮ ﻗﺎﻧﻮن ﺷﮑﻞ ﻧﮕﺮﻓﺘﻪ اﺳﺖ ﻣﺎﻧﻨﺪ ﻓﻘﺪان ﻋﻨﺼﺮ ﻗﺼﺪ، وﻟﯽ ﻋﻘﺪ ﻏﯿﺮ ﻧﺎﻓﺬ از ﻧﻈﺮ ﻗﺎﻧﻮن ﺷﮑﻞ ﮔﺮﻓﺘﻪ وﻟﯽ دارای ﻧﻘﺼﯽ اﺳﺖ ﮐﻪ اﮔﺮ آن ﻧﻘﺺ ﺑﺮﻃﺮف ﺷﻮد، ﻋﻘﺪ دارای اﺛﺮ ﻗﺎﻧﻮﻧﯽ ﻣـﯽﮔـﺮدد و ﻣﻌﺘﺒـﺮ ﺧﻮاﻫـﺪ ﺑﻮد. ﺑﻪ ﻋﻨﻮان ﻣﺜﺎل  : اﻓﺮاد ﺑﺎﯾﺪ در ﻣﺤﯿﻂ   آزاد و ﺑﺎ اﺧﺘﯿﺎر ﻣﺒﺎدرت ﺑﻪ اﯾﺠـﺎد راﺑﻄـﻪ ﺣﻘـﻮﻗﯽ و ﻋﻤـﻞ ﺣﻘﻮﻗﯽ ﻧﻤﺎﯾﻨﺪ، ﺣﺎل اﮔﺮ ﻓﺮدی در ﻣﺤﯿﻂ ﻏﯿﺮ ﺳﺎﻟﻢ و ﺗﺤﺖ اﮐﺮاه ﻣﺒﺎدرت ﺑﻪ اﻧﻌﻘﺎد ﻋﻘﺪ ﻧﻤـﻮد، اﯾـﻦ ﻋﻘﺪ ﭼﻮن ﻓﺎﻗﺪ ﻋﻨﺼﺮ رﺿﺎﺳﺖ، ﻟﺬا از اﯾﻦ ﻧﻈﺮ ﻓﺎﻗﺪ اﻋﺘﺒﺎر اﺳﺖ وﻟﯽ ﺷﺨﺺ ﻣﮑﺮه اﮔـﺮ اﯾـﻦ ﻋﻘـﺪ را اﺟﺎزه داده و رﺿﺎﯾﺖ ﺧﻮد را اﻋﻼم ﻧﻤﻮد، اﯾﻦ ﻋﻘﺪ ﺗﺒﺪﯾﻞ ﺑﻪ ﻋﻘﺪ ﺻﺤﯿﺢ ﺑﺎ ﺗﻤﺎﻣﯽ آﺛﺎر ﻣﺘﺮﺗـﺐ ﺑـﺮآن ﻣﯽﮔﺮدد. ﭘﺲ ﻣﻼﺣﻈﻪ ﻣﯽ ﻧﻤﺎﯾﯿﻢ ﮐﻪ ﻣﻘﻨﻦ ﺑﯿﻦ ﻗﺼﺪ و رﺿﺎ و آﺛﺎری ﮐﻪ ﺑﺮ ﻓﻘﺪان ﻫـﺮ ﯾـﮏ ﻣﺘﺮﺗـﺐﻣﯽﺑﺎﺷﺪ ﺗﻔﺎوت ﻗﺎﯾﻞ ﺷﺪه اﺳﺖ.(فسخ قرارداد)

اركان دعوي فسخ قرارداد(تاييد يا صحت )به  ترتيب ذيل است:

الف)احراز انعقاد عقد صحيح مستند به مدرك رسمي يا عادي  يا شهادت شهود

ب)اثبات يكي از موجبات حق فسخ ناشي از قرار داد يا ناشي از قانون توام با شرايط خاص مقرر در آن و عدم اسقاط  حق فسخ قراراداد  به هر لفظ يا فعل كه دلالت بر آن قصد كند: تشخيص وجود يا عدم  هر يك از موجبات قانوني و قراردادي با مقام قضايي است . هرچند در رسيدن به اين علم و تشخيص ، به لحاظ فني بودن موضوع از نظريه كارشناسي استفاده كند مانند تشخيص صحت و سقم وجود عيب در مبيع.(فسخ قرارداد)

ج) اعمال حق قانوني فسخ با قصد انشاء و اعلان آن در عالم خارج: با بيان شفاهي و يا كتبي كه غالبا از طريق اظهارنامه يا مدرك كتبي ديگري دال بر آن مفهوم و يا با شهادت شهود اثبات ميگردد.(فسخ قرارداد)

آثار فسخ:

اثر فسخ نسبت به آينده است و فسخ موجب مي شود که عقد از زمان انشاي فسخ منحل گرديده و آثار آن قطع شود و اثري نسبت به گذشته ندارد. بنابراين منافعي که مورد معامله داشته، اصولاً تا زمان فسخ، بايد مال کسي باشد که به واسطه عقد مالک شده ولي چون نمائات و منافع متصله را نمي توان از مورد معامله جدا کرد، مي گوئيم که منافع منفصله آن تا زمان فسخ مال کسي است که به واسطه فسخ مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن مال کسي است که به واسطه فسخ مالک شده است.(فسخ قرارداد)

فسخ،جزء حقوق آورده شده و حکم نيست، پس طرفين مي توانند آن را اسقاط کنند.

قواعد حاکم بر هم خيارات:

 منظور از احکام خيارات، احکامي است که در همه خيارات جاري و ساري است و الا هر يک از خيارات احکام خاص به خود را دارد مانند خيار مجلس و حيوان و غبن و…. و چون اين احکام بر همه خيارات جاري مي‌شوند مي‌توان آنها را قواعد حاکم بر خيارات ناميد، که در ذيل به ذکر آنها مي‌پردازيم:

۱- خيار در اثر عقد بوجود مي‌آيد، و حقي است که در اثر آن يکي از متعاملين يا هر دو مي‌توانند عقد لازم را بر هم زنند و آن را فسخ کنند. حق مزبور با عقد به وجود مي­آيد مگر در خيار تأخير ثمن، خيار تفليس و خيار شرط که سبب پيدايش هر يک از آنها پس از عقد است.(فسخ قرارداد)

۲- خيارات مختلف، ممکن است در يک عقد بوجود آيند مثلاً خيار مجلس و خيار حيوان در بيع حيوان بلافاصله پس از عقد به وجود مي‌آيند. در اين صورت مي‌توان براي فسخ عقد به يکي از خيارات يا تمامي خياراتي که در عقد موجود است متوسل شد و هرگاه يکي از آنها به جهتي از جهات ساقط گردد، بقيه خيارات را مي‌توان اعمال نمود.(فسخ قرارداد)

۳-وجود خيار در بيع مانع از تمليک مبيع بوسيله عقد نمي‌شود. در اثر عقد بيع، مشتري مالک مبيع مي‌گردد و اين امر در تمامي اقسام بيع از مطلق و مشروط و خياري يکسان مي‌باشد. به همين خاطر ماده ۳۶۴ قانون مدني مي‌گويد:« در بيع خياري، مالکيت از حين عقد بيع است نه از تاريخ انقضاء خيار » در بيع خياري ملکيت مشتري نسبت به مبيع در مدت خيار متزلزل است بدين جهت بدستور ماده ۴۶۰ ق.م. در بيع شرط مشتري نمي‌تواند در مبيع تصرفي که منافي خيار باشد از قبيل نقل و انتقال و غيره بنمايد.(فسخ قرارداد)

۴-خيار حقي است مالي و قابل انتقال: الف: انتقال خيار بوسيله عقد: خيار حقي است مالي براي صاحب خيار و مي‌تواند به جهتي از جهات به خيار بر عليه اوست آن را واگذار نمايد، مانند آنکه خيار را مورد صلح قرار دهد، نتيجه انتقال خيار به کسي که خيار عليه اوست آن است که منتقل اليه مالک خيار مي‌شود و مي‌تواند عقد را فسخ بنمايد و يا خيار را ساقط کند. خيار قابل انتقال به شخص ثالث نمي‌باشد زيرا از خيار فسخي که متعالمين يا يکي از آنها دارد شخص ثالث منتفع نمي‌گردد. ب: انتقال خيار بوسيله ارث: طبق صريح ماده ۴۴۵ هر يک از خيارات بعد از فوت منتقل به وارث مي‌شود» زيرا خيار حقي  مالي است و مانند اموال ديگر متوفي در اثر فوت به وارث منتقل مي‌گردد. در دو مورد زير خيار منتقل بورثه نمي‌شود:الف) در صورتي که شرط خيار، مقيد به مباشرت شخص باشد که به دستور ماده ۴۴۶ به ورثه منتقل نمي‌شود. ب) در صورتي که شرط خيار براي شخصي غير از متعاملين قرار داده شده است به دستور ماده ۴۴۷ بورثه مشروط له منتقل نمي‌شود.(فسخ قرارداد)

۵-امضاء عقد و اسقاط حق خيار: حق خيار از حقوق مالي است و حقوق مالي قابل اسقاط مي‌باشد زيرا مالک مي‌تواند هرگونه تصرفي در ملک خود بنمايد. بنابراين، مي‌توان خيار را پس از عقد ساقط کرد. هرگاه خيار موجود نشده باشد نمي‌توان آن را ساقط کرد.(فسخ قرارداد)

۶- فوري بودن خيار: دارنده حق خيار نمي‌تواند در اعمال آن چندان تأخير کند که موجب زيان طرف خود گردد. البته اين امر در خياراتيست که تأخير در اعمال آن موجب توجه زيان به طرف مي‌گردد والا در خياراتي که زياني از تأخير بطرف نمي‌رسد دارنده خيار مي‌تواند تا مدتي که مي‌خواهد اعمال خيار را به تأخير اندازد مثل خيار تبعيض صفقه ماده ۴۴۱٫(فسخ قرارداد)

۷- فسخ عقد:فسخ عبارت از بر هم زدن عقد لازم است در مواردي که قانون اجازه‌ مي‌دهد. فسخ مانند اسقاط خيار والتزام به عقد از ايقاعات مي‌باشد و بدون موافقت و حضور طرف مقابل محقق مي‌شود. تصرفاتي که نوعاً کاشف از به هم زدن معامله باشد طبق ماده ۴۵۱ قانون مدني فسخ فعلي است، فسخ طبق ماده ۴۴۹ قانون مدني به هر لفظ يا فعلي که دلالت بر آن نمايد حاصل مي‌شود. فسخ مانند اقاله از زمان انشاء فسخ، عقد را برهم مي‌زند و از ادامه آثار آن جلوگيري مي‌کند.

۸- طبق ماده ۱۱۱- سقوط تمام يا بعضي از خيارات را مي توان در ضمن عقد شرط نمود (فسخ قرارداد)

۹- بنا بر ماده ۱۲۲ – تصرفاتي كه نوعا كاشف از رضاي معامله باشد امضاي فعلي است مثل آنكه مشتري كه خيار دارد با علم به خيار مبيع را بفروشد يا رهن بگذارد.

۱۰- اگر متعاملين هر دو خيار داشته باشند و يكي از آنها امضا كند و ديگري فسخ نمايدمعامله منفسخ مي شود (ماده ۱۱۷ )

۱۱-در خيار مجلس و حيوان و شرط اگر مبيع بعد از تسليم و در زمان خيار بايع يامتعاملين تلف يا ناقص شود بر عهده مشتري است و اگر خيار مختص مشتري باشد تلف يا نقص به عهده بايع است . (ماده ۱۱۸)(فسخ قرارداد)

۱۲-ماده ۱۲۳ – هرگاه مشتري مبيع را داده باشد و بيع فسخ شود باطل نمي شود مگراينكه عدم تصرفات ناقله در عين و منفعت بر مشتري صريحا يا ضمنا شرط شده باشد كه در اين صورت باطل است .(فسخ قرارداد)

۱۳- ماده۱۲۴ – اگر پس از عقد بيع مشتري تمام يا قسمتي از مبيع را متعلق حق غير قرار دهد مثل اينكه نزد كسي رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اينكه شرطخلاف شده باشد .(فسخ قرارداد)

۱۴- ماده ۱۲۵ – تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خيارمجلس و حيوان و تاخير ثمن كه مخصوص بيع است .

۱۵- ماده ۱۲۶ – هر بيع لازم است مگر اينكه يكي از خيارات در آن ثابت شود .(فسخ قرارداد)

۱۶- نکته آخر اينکه مبناي اصلي خيارات، بر پايه غلبه يکي از دو اصل حکومت اراده ولا ضرر است. خيار فسخ در همه حال چهره حمايتي و خصوصي دارد و نبايد آن را از قواعد مربوط به نظم عمومي پنداشت.(فسخ قرارداد)


فسخ قرارداد،دادشید،وکیل،وکالت،موسسه-حقوقی،ملک،زمین،اختلاف ملکی،عکس،عکس-نوشته،law،lawyer


گروه وکلای دادشید

موسسه حقوقی ندای عدالت ساعی (گروه وکلای دادشید) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت و  سایر مراجع حقوقی و اداری توسط و مشاوره حقوقی در سرتاسر کشور می باشد جهت ارتباط با این مجموعه اینجا را کلیک کنید.