الزامات اعمال حق فسخ در معاملات

الزامات اعمال حق فسخ در معاملات (فسخ ، قرارداد، ملکی)

فسخ: بسیاری از افراد تصور می‌کنند که وقتی کالایی را خریدند و سپس متوجه عیب آن شدند، دیگر ی از دستشان ساخته نیست و باید با همان کالای معیوب سر کنند.این تصور اشتباه است. در چنین مواردی شما با پشتیبانی می‌توانید به اختیار خود، قرارداد را فسخ کنید یا مابه‌التفاوت آن را از فروشنده بخواهید. البته توجه داشته باشید که این اختیارات تنها برای شما در نظر گرفته نشده است و به فروشنده نیز مربوط می‌شود.
از دیدگاه در ماده ۳۹۶، انواع خیارها برای فسخ معامله ۱۰ مورد است که مواردی از قبیل خیار مجلس، شرط، تاخیر ثمن، رویت و از وصف، غبن، عیب، تدلیس، تبعض صفقه، شرط و خیار حیوان را شامل می‌شود.

انواع خیارات

بر این اساس، خیار مجلس، اختیاری است که به هر یک از خریدار و فروشنده داده می‌شود که تا زمانی که متفرق نشده‌اند و در محل حضور دارند، بتوانند معامله را فسخ کنند.
این در حالی است که خیار تاخیر ثمن، زمانی برد دارد که خریدار در پرداخت ثمن یا همان پول تعلل می‌کند. در این شرایط است که ماده ۴۰۲ به می‌آید.
ماده ۴۰۲ می‌گوید: «هر گاه مبیع، عین خارجی یا در حکم آن بوده و برای تأدیه‌ ثمن یا تسلیم مبیع بین متبایعین، اجلی معین نشده باشد، اگر سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را تسلیم مشتری کند و نه مشتری، تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع، مختار در فسخ معامله می‌شود.»
بر اساس این ماده، هر گاه فروشنده و خریدار، زمانی را برای پرداخت پول مشخص نکرده باشند و ۳ روز از تاریخ معامله بگذرد و فروشنده کالا را در اختیار مشتری نگذارد و مشتری هم ت جنس را نپردازد، فروشنده حق دارد معامله را فسخ کند.
این در حالی است که اگر خریدار ظرف ۳ روز ثمن معامله را پرداخت کند، دیگر فروشنده حق فسخ ندارد.
نکته مهم در این نوع خیار این است که هرگاه کالا از آن دسته اجناسی باشد که در کمتر از ۳ روز فاسد می‌شود یا افت ت پیدا می‌کند، فروشنده هر زمانی که احساس کرد کالا در حال فساد یا کسر ت است، می‌تواند معامله را برهم بزند.
شايد به جرات بتوان گفت در تمامى قراردادهاى بيع که امروزه در بنگاه‌هاى معاملات ملکى انجام مى‌شود، مردم با واژه فسخ روبرو مى‌شوند؛ بدون آن که ضمن درک مفهوم عرفى، از مفهوم حقوقى و آثار آن مطلع باشند.
در حقيقت فسخ اختيارى براى يکى از طرفين معامله يا هر دوى آنها در موضوعى خاص است که به شخص اختيار مى‌دهد معامله خود را از ادامه حيات باز دارد.

فسخ با يک اراده اجرا مى‌شود

اگر فسخ در قرارداد پيش‌بينى شود، دارای دو حالت است: حالت نخست اینکه داراى مدت معين توسط طرفين بوده يا مدت در آن پيش‌بينى نشده است.
در مورد نخست مشخص است که اين حق داراى مدت است و اگر از مدت آن بگذرد، ديگر شخص حق اعمال فسخ و اجراى آن را ندارد و ثبات قرارداد باقى مى‌ماند. همچنین در خصوص حالت دوم که برای حق فسخ، مدتی پیش‌بینی نشده است، باید گفت که از نگاه قانون، اين حق فسخ داراى مدت عرفى است و مدت عرفى را عملکرد مردم در طول زمان و مکان مشخص می‌کند البته ممکن است اين مدت در شهرى ۲۰ روز و در شهرى ديگر چند ماه باشد بنابراین توصيه مى‌شود از طریق مشورت با شناسان از مدت زمان حق اجراى فسخ مطلع شويد و مطمئن باشيد که اين مواعد طولانى نيست.
ذکر اين نکته هم خالى از لطف نيست که فسخ با يک اراده اجرا مى‌شود بنابراین به افراد توصيه مى‌شود اين حق را در صورت صلاحديد بدون هيچ گونه نيازى به حضور طرف مقابل، به وسيله ارسال نامه سفارشى يا اظهارنامه اعلام کنند.
چرا که بسیاری از افراد تصور می‌کنند که برای اجرای فسخ، رضایت یا حضور طرف مقابل هم لازم است و با این استدلال، حق خود را به دست خود پایمال می‌کنند.

موارد فسخ

حق بر هم زدن معامله را «خيار» مي‌گويند و خريدار و فروشنده در يازده صورت مي‌توانند معامله را به هم بزنند:
۱- نخست آن كه از مجلس معامله متفرق نشده باشند که اين خيار را «خيار مجلس» مي‌گويند.
۲-  در صورتی هر یک از خریدار یا فروشنده، مغبون یا متضرر شده باشد که «خيار غَبْن» نام دارد.
۳- قرار بگذارند كه تا مدت معيني هر دو يا يكي از آنان بتوانند معامله را به هم بزنند. «خيار شرط»
۴- فروشنده يا خريدار، مال خود را بهتر از آنچه هست، نشان دهد و به‌گونه‌ای رفتار کند که قيمت مال در نظر مردم بیشتر از ت واقعی آن به نظر برسد. «خيار تدليس»
۵- فروشنده يا خريدار شرط کند كه كاري را انجام دهد يا شرط كند مالي را كه مي‌دهد، به‌گونه مخصوصي باشد اما به شرط عمل نكند. در اين صورت، طرف مقابل مي‌تواند معامله را به هم بزند «خيار شرط»
۶- در جنس يا عوض آن عيبي باشد. «خيار عيب»
پرسشی که مطرح می‌شود، این است که در مواردی که برای یکی از طرفین معامله به دلیل غبن یا عیب در مبیع، خیار فسخ معامله به وجود آید، آیا ضرورت دارد که به طرف مقابل، فسخ معامله را اعلام کند؟ به عبارت دیگر آیا عدم اعلام فسخ معامله مانع از اعمال خیار فسخ هست یا خیر؟
در پاسخ به این پرسش باید گفت که به موجب ماده ۴۴۹ ، فسخ به هر لفظ یا فعلی که دلالت بر آن کند، حاصل می‌شود، بنابراین از ماده فوق‌الذکر و ماده ۶۹ قانون ثبت اسناد و املاک کشور چنین استنباط می‌شود که فسخ معامله باید به طرف مقابل اعلام شود و کسی که مدعی فسخ معامله است، ضرورت دارد که اراده خود مبنی بر فسخ معامله را به طرف دیگر معامله اعلام کند.
۷- معلوم شود مقداري از جنسي كه فروخته‌اند، مال ديگري است. در این صورت، اگر صاحب آن به معامله راضي نشود، خريدار مي‌تواند معامله را به هم بزند يا پول آن مقدار را از فروشنده بگيرد همچنین اگر معلوم شود مقداري از چيزي را كه خريدار عوض قرار داده، مال ديگري است و صاحب آن راضي نشود، فروشنده مي‌تواند معامله را به هم بزند یا عوض آن مقدار را از خريدار بگيرد. «خيار شركت»
۸- فروشنده خصوصيات جنس معيني را كه مشتري نديده است، به او بگويد و سپس معلوم شود به‌گونه‌ای كه او گفته، نبوده است. در اين صورت مشتري مي‌تواند معامله را به هم بزند همچنین اگر مشتري خصوصيات عوض معيني را كه مي‌دهد، بگويد اما بعد معلوم شود طوري كه گفته، نبوده است، فروشنده مي‌تواند معامله را به هم بزند. «خيار رؤيت»
۹- مشتري پول جنسي را كه نقدا خریداری کرده است، تا سه روز ندهد و فروشنده هم جنس را تحويل ندهد كه اگر مشتري شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخير بيندازد (و شرط تأخير جنس هم نشده باشد)، فروشنده مي‌تواند معامله را به هم بزند اما اگر جنسي را كه خريده است، همانند بعضي از ميوه‌ها باشد كه اگر يک روز بماند، ضايع مي‌شود، چنانچه تا شب پول آن را ندهد و شرط نكرده باشد كه دادن پول را تأخير بيندازد (و شرط تأخير جنس هم نشده باشد)، فروشنده مي‌تواند معامله را به هم بزند. «خيار تأخير»
۱۰- اگر شخص حيواني را خريده باشد، خريدار تا سه روز مي‌تواند معامله را به هم بزند. «خيار حيوان»
۱۱- فروشنده نمي‌تواند جنسي را كه فروخته است، تحويل دهد، به عنوان مثال، اسبي كه فروخته است، فرار کند كه در اين صورت مشتري مي‌تواند معامله را به هم بزند. «خيار تعذّر تسليم»

اظهارنامه، نخستین گام

شاید برای شما هم اتفاق افتاده باشد که کالایی را خریداری کردید و بعد از اینکه آن را به خانه آوردید، متوجه شدید که با کالایی که در فروشگاه دیده‌اید، متفاوت است.
در چنین شرایطی به علت داشتن خیار شرط که در قرارداد امضا کرده‌اید، می‌توانید قرارداد را فسخ کنید.
به این صورت که در نخستین گام با استناد به ماده ۱۵۶ قانون آیین دادرسی مدنی، برای طرف مقابل یک اظهارنامه می‌فرستید.
به تبع آن و بر اساس نوع مالی که خریداری کرده‌اید که جز اموال منقول است، در دادگاه‌های عمومی حقوقی اقامه دعوا می‌کنید و علاوه بر اینکه در محل اقامت خوانده می‌توانید اقامه دعوا کنید، در محلی که عقد منعقد شده و همچنین در محل انجام تعهد نیز می‌توانید این را انجام دهید.
اما توجه داشته باشید که در شهرستان‌ها به علت وجود یک حوزه قضایی فقط در همان حوزه، اقامه دعوا می‌شود. به عنوان مثال، اگر قراردادی در شرق تهران منعقد کرده و کالا را در غرب تهران تحویل گرفته باشید و محل زندگی خوانده در شمال تهران باشد، در هر سه مکان امکان اقامه دعوا برای شما وجود دارد.
بنابراین از طریق ارسال اظهارنامه برای خوانده، او را آگاه می‌کنید که از شرطی وجود دارد و به همین دلیل قصد دارید علیه او اقامه دعوا کنید و به او مهلت می‌دهید که تا قبل از اقامه دعوا قرارداد را فسخ کرده و پول شما را بازگرداند.
اما در اینجا حتما به این موضوع توجه داشته باشید که اگر در هنگام عقد قرارداد، خیارها از طرفین ساقط شده باشد، طرفین نمی‌توانند ادعایی داشته باشند.
ارایه دادخواست  گام بعدی این است که به دادگستری حوزه‌ای که می‌توانید در آن اقامه دعوا کنید، رفته و دادخواست ارایه ‌دهید و بعد از آن تشریفات رسیدگی انجام می‌شود.
اگر ارزش مالی که خریداری کرده‌اید، زیر ۵ میلیون تومان باشد، پرونده شما در شورای حل اختلاف همان حوزه و اگر ارزش آن بالای ۵ میلیون تومان باشد، در دادگستری آن حوزه بررسی خواهد شد.
توجه داشته باشید که پرونده شما حقوقی است و برای م، مجازاتی در نظر گرفته نمی‌شود اما اگر پرونده شما به مرحله اجرایی برسد، ممکن است توام با اعمال ماده ۲ قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی باشد.
این ماده مقرر کرده است: هر کس محکوم به پرداخت مالی به دیگری شود، چه به صورت استرداد عین یا ت یا مثل آن یا ضرر و زیان ناشی از جرم یا دیه و آن را تادیه نکند، دادگاه او را الزام به تادیه کرده و چنانچه مالی از او در دسترس باشد، آن را ضبط و به میزان محکومیت از مال ضبط شده استیفا می‌کند. در غیر این صورت بنا به تقاضای محکوم‌له، ممتنع را در صورتی که معسر نباشد، تا زمان تادیه حبس خواهد کرد.
در صورتی که در قراردادهای معوض، یکی از طرفین تعهدات قراردادی خود را اجرا نکند، در قانون مدنی حکم عام و صریحی وجود ندارد که متعهدد له به استناد آن بتواند عقد معوض را فسخ کند و خود را از تعهداتی که متقابلا متقبل شده است، آزاد کند.  به نظر می‌رسد که این حق فسخ، هم از دیدگاه فقهی و هم از دیدگاه حقوقی به شرح زیر قابل توجیه است:
نخست آن که قانونگذار حق فسخ را در مورد تخلف از شروط ضمن عقد که جنبه فرعی دارد، پذیرفته است؛ دوم آن که این حق فسخ ناشی از ارتباطی است که در عقود معوض بین عوض و معوض وجود دارد؛ سوم آن که پذیرش این حق فسخ، حقوق ایران را به کشورهای پیشرفته و اسناد بین‌المللی که این حق را پذیرفته‌اند، نزدیک می‌کند.همچنین طبق مقررات حقوق ایران، در صورتی می توان قرارداد را فسخ کرد که اجبار متعهد به انجام تعهد، امکان پذیر نباشد.

 …


فسخ


گروه وکلای دادشید

موسسه حقوقی ندای عدالت ساعی (گروه وکلای دادشید) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت و  سایر مراجع حقوقی و اداری توسط و مشاوره حقوقی در سرتاسر کشور می باشد جهت ارتباط با این مجموعه اینجا را کلیک کنید.