شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع

شصت نکته بردی در تنظیم های بیع

(مقالات حقوقی،حقوق بیمه،قرارداد،قراردادهای بیع،تنظیم ،،مطالبه خسارت،مشاوره حقوقی،موسسه حقوقی ،وکالت،درخواست وکیل،وکیل،مشاور)

شصت نکته بردی در تنظیم قراردادهای بیع
تاریخ دقیق تنظیم رسمی با قید شماره دفترخانه و آدرس آن جهت تعیین دقیق موعد ایفای تعهدات و عنداللزوم مطالبه خسارات ضروری بوده، دقت شود روز تعیین شده مصادف با تعطیلی نباشد، از شصت نکته بردی که در  تنظیم قراردادهای بیع باید مورد توجه قرار گیردتعیین زمان بین دو تعطیلی و ایامی که احتمال تعطیلی آنها بیشتر است خودداری شود. قانون- بى شک امروزه یکى از دلمشغولى هاى افرادى که در موقعیت تنظیم قرار داد قرار میگیرند حصول اطمینان از نگارش صحیح قرارداداست .(شصت نکته بردی در تنظیم قراردادهای بیع)
قطعا اگر بدنبال تنظیم قرارداد بیع ، ، مشارکت مدنى و هر نوشته اى که تعهدات و اثار مالى را بهمراه دارد بهتر است تنظیم ان را به یک فردمتخصص و حقوقدان واگذار کنیم تا حدالمقدور از تهدیدات و خطرات در امان باشد ولى از انجا که بیشتر افراد بدون توجه به آثار قانونى نوشته ها وقراردادها اقدام به نگارش انها می‌نمایند لذا ضرورت دارد با بخشى از نکات مهم اشنا شده تا ریسک أن را کاهش دهیم.(شصت نکته بردی در تنظیم قراردادهای بیع)(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
در نوشتار حاضر به شصت نکته نسبتاً مهم و کاربردى اشاره شده که مطالعه و توجه به انها قطعاً خالقى از لطف نخو اهد بود:
۱- رعایت خط خوش ضروری است و حداقل آنکه قرارداد تنظیمی خوانا باشد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۲- سعی شود که قلم خوردگی پیش نیاید و در این صورت حتماً توضیح آن قید شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳- از کاربن سالم و نو استفاده شود به کیفیتی که هر سه نسخه خوانا و قابل استناد باشد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۴- اگر نمی‌توانید در یک مرحله و بدون غلط بنویسید ضروری است ابتدا پیش نویس آن را تهیه و سپس رونویسی نمائید.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۵- قبل از نوشتن هر متنی تصمیم بگیرید که چه مطلبی را می‌خواهید بنویسید، دقت شود مطالبی نوشته شود که مورد قبول طرفین باشد و در نتیجه متن نوشته شده دستخوش تغییرات نگردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۶- مطالب به نحوی صریح و شفاف تحریر گردد که هم مقصود طرفین را بطور کامل بیان نماید و هم آنکه امکان تفسیر‌های مختلف را نداشته باشد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۷- در هنگام امضاء قرارداد کاربن‌ها را حتماً خارج نموده و علاوه بر امضاء حتماً  اثر انگشت متعاملین با استامپ سالم اخذ گردد و اگر طرفین معامله باسواد هستند نام و نام خانوادگی و تاریخ را شخصاً نوشته و سپس امضاء نمایند.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۸- شهود می‌بایست حداقل دو نفر مرد باشند، وجود شهود معتمد بیشتر موجب استحکام قرارداد خواهد بود. قید نام و نام خانوادگی شاهد ضروری است، در خصوص متعاملین پیر و بیمار یا خیلی جوان و همچنین متعاملین بی­سواد و کم­سواد توصیه می‌شود تعداد شهود از بین بستگان معتمد و باسواد ایشان باشند.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۹- آن قسمت‌هایی از قرارداد که می‌بایست قلم زده شود، با آرامش و دقت روی آنها خط بکشید. مثلاً زمانی که فروشنده یک نفر است روی قسمت «فروشندگان» را خط بکشید.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۱۰- در صورتیکه قراردادها برای تعیین مزایا و امکانات مورد معامله، دارای محل‌های خاصی برای علامت زدن باشد با دقت این کار را انجام دهید.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۱۱- آن قسمت­هایی از قرارداد که ضمانت اجرای تخلیه یا تحویل مورد معامله و غیره بصورت نقطه چین (……) درج شده است را با توافق طرفین تکمیل و یا در صورت توافق ایشان بر روی آنها خط بکشید تا مورد سوء استفاده بعدی قرار نگیرند.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۱۲- در معاملاتی که دارای رسمی هستند در جلوی نام فروشنده نام مالک رسمی قید شود و بطور مثال اگر (علی) مالک رسمی است و (حسن) با ی که از وی دارد قصد انجام معامله رادارد قید نمائید: «فروشنده: علی با حسن بموجب نامه رسمی شماره … تنظیمی دفتر خانه شماره….. تهران.» البته نگارش آن بشرح زیر نیز خالی از اشکال است: «فروشنده: حسن به از علی بموجب نامه رسمی شماره … تنظیمی دفتر خانه شماره….. تهران.»(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۱۳- اگر طرفین معامله متعدد هستند و امکان درج نام تمامی آنها به نحو روشن و خوانا وجود ندارد ضمن ذکر مشخصات یک نفر از ایشان در محل مربوطه اعلام شود مثلاً «اسامی بقیه فروشندگان بشرح ستون توضیحات».
۱۴- اگر میزان فروشندگان متفاوت است میزان هریک قید شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۱۵- درصورتیکه مورد معامله جزء ماترک می‌باشد می‌بایست اصل و کپی گواهی انحصار وراثت مطالبه شود چه آنکه با ملاحظه گواهی انحصار وراثت معلوم می‌گردد چه کسانی وارث هستند و می­توانند معامله نمایند و افزون بر آن میزان هر یک از ایشان در گواهی مزبور معلوم گردیده است. و قابل ذکر آنکه در زمان تنظیم رسمی علاوه بر مدارک لازم دیگر گواهی­نامه واریز مالیات بر ارث نیز ضروری است فلذا در صورتیکه قبلاً گواهی واریز مالیات برارث اخذ نشده باشد، دقت شود زمان تنظیم رسمی به کیفیتی تعیین گردد که وراث بتوانند گواهی نامه مربوطه را اخذ نمایند.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۱۶- اگر خریداران متعدد هستند میزان مشارکت ایشان قید شود که مثلاً بالمناصفه یاعلی­ السویه و… (شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۱۷- اگر معامله به نمایندگی است قید شود مثلاً فروشنده آقای…… با وکالت آقای………. بموجب وکالت نامه………….. تنظیمی دفتر…….. تهران. یا فروشنده آقای……….. با ومت خانم………… بموجب نامه شماره………… صادره از شعبه………. دادگاه عمومی………(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۱۸- اگر معامله با وکالت تفویضی است قید شود مثلاً: فروشنده آقای………… با وکالت مع­ الواسطه آقای….. بموجب وکالت نامه تفویضی شماره …… تنظیمی دفتر خانه شماره……..تهران. که در این مرحله به آخرین وکالت نامه اشاره نموده و بهتر آن است گه در ظهر قرارداد به سلسله وکالتنامه‌ها و محل تنظیم آنها تا وکالتنامه اول اشاره گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۱۹- در نوشتن میزان مورد معامله دقت شود مثلاً ششدانگ یا سه دانگ و با قید حروف باشد که مشکلی حاصل نشود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۲۰- مورد معامله را به درستی تعریف کنید مثلاً برای زمین و باغ و باغچه از واحد شمارش (قطعه) برای آپارتمان از واحد شمارش (دستگاه) و برای مغازه، خانه از واحد شمارش (باب) استفاده نمائید.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۲۱- اگر مورد معامله دارای کاربری اداری یا تجاری می‌باشد قطعاً مساحت فضای اداری و تجاری قید شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۲۲- اگر مورد معامله دارای خصیصه ممتاز دیگری همانند کنتور برق سه فاز می‌باشد مراتب در قرارداد تصریح گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۲۳- حتماً شماره پلاک فرعی و اصلی و در صورتیکه سابقه تفکیک دارد شماره قطعه و بخش و شهر و منطقه ثبتی قید شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۲۴- نشانی مورد معامله بطور کامل باقید خیابان، کوچه، پلاک، طبقه و شماره واحد و اینکه غربی است یا شرقی، جنوبی است یا شمالی و یا هر موقعیت دیگری که دارد قید گردد بطوریکه هیچ اختلافی در تعیین مورد معامله نباشد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۲۵ – مساحت بر طبق قید شود و اگر مورد معامله اصلاحی دارد مراتب قید گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۲۶- اگر مورد معامله انباری و پارکینگ دارد شماره قطعات تفکیکی قید شود، مساحت انباری فراموش نشود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۲۷- توابع و لواحق مورد معامله حتی­المقدور قید و تصریح شود.
۲۸- ثمن معامله مقطوعاً به عدد و حروف و به ریال و تومان معلوم گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۲۹- سعی شود تمامی پرداخت‌ها بصورت تضمینی باشد و بهتر است این در وجه فروشنده و حسب تقاضای خریدار صادر شده باشد و اگر قرار است که ثمن معامله با شخصی پرداخت شود در متن به شماره قرارداد و پلاک ثبتی اشاره گردیده و در وجه فروشنده صادر و روی قسمت آورنده آن قلم خط بخورد. توصیه می‌شود درصورت امکان از ‌های تسلیمی کپی تهیه و نگهداری شود. تمامی چک‌ها می‌بایست در حضور صادر و امضاء گردند.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳۰- توجه دارند چک‌هایی که وعده­دار صادر می‌شوند فاقد وصف کیفری بوده و اگر چک مزبور با برگشت مواجه شود، دارنده چک فقط حق وصول وجه آن را دارد و علی­الاصول برگشت شدن چک خدشه‌ای به معامله وارد نمی‌سازد فلذا ضروری است برای تمامی پرداخت‌ها ضمانت اجرا تعیین نمود، مثلاً برای چک بیعانه شرط شود در صورت برگشت شدن آن، معامله منفسخ است و در خصوص سایر پرداخت‌ها به فروشنده حق داده شود مثلاً ظرف ۱۵ روز از تاریخ برگشت شدن چک معامله را فسخ نماید و در این حالت ضروری است طریقه اعلام فسخ به نحو کاملاً شفاف که محل تردید و تامل نباشد تعیین گردد. بطور مثال قید شود فروشنده با ارسال « اظهارنامه» معامله را فسخ نموده و در این خصوص نیازی به اخذ مجوز یا تائیدیه از هیچ مرجعی نمی‌باشد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳۱- اگر ثمن معامله توسط چک شخصی غیر از خریدار پرداخت می‌گردد، در ظهر چک‌ها امضاء خریدار نیز اخذ گردد زیرا با تسلیم چک توسط شخص ثالث و قبول آن از ناحیه خریدار، تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون واقع گردیده و ذمه خریدار در قبال فروشنده بری می‌گردد و در صورت برگشت شدن چک، فروشنده تنها حق مراجعه به صادر کننده چک را داشته، فلذا ضروری است در جهت حفظ حقوق فروشنده و امکان مراجعه ایشان به خریدار، مقرر نمایند که خریدار ظهر تمامی چک‌ها راامضاء نماید.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳۲- چک‌ها فاقد قلم خوردگی باشد و از حیث امضاء و مهر دارای شرایط قانونی پرداخت باشند.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳۳- اگر طرفین بخواهند مورد معامله را با وام منتقل نمایند می‌بایست نهایت دقت اعمال شود و حتماً میزان اصل بدهی و میزان اقساط معوقه و تعداد و مبلغ اقساط باقی مانده و سود متعلقه و… کاملاً معلوم بوده و خواسته شود که طرفین معامله با مراجعه حضوری به واخذ پرینت ی تمامی مراتب فوق را تعیین و بر آن مبنا قرارداد تنظیم گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳۴- در صورتیکه فروشندگان متعدد هستند همانند ورثه، درصورت تمایل متعاملین و بخصوص در صورت موافقت فروشندگان می‌توان یک نفر از ایشان را نماینده وصول ثمن نمود و در اینصورت ضروری است قید گردد که «فروشندگان تماماً موافقت نمودند که تمامی ثمن معامله به آقای/خانم…….. پرداخت گردد و بدیهی است اگر خریدار ثمن رابه نامبرده پرداخت نماید فروشندگان حق طرح هیچگونه ادعایی را در این خصوص علیه خریدار نخواهند داشت.»(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳۵- تاریخ دقیق تحویل مورد معامله تعیین و برای فروشنده وجه التزام بصورت روزانه یا مقطوعاً تعیین شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳۶- تاریخ دقیق تنظیم رسمی با قید شماره دفترخانه و آدرس آن جهت تعیین دقیق موعد ایفای تعهدات و عنداللزوم مطالبه خسارات ضروری بوده، دقت شود روز تعیین شده مصادف با تعطیلی نباشد، از تعیین زمان بین دو تعطیلی و ایامی که احتمال تعطیلی آنها بیشتر است خودداری شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳۷- ضمانت اجرای عدم حضور متعاملین به تفکیک تعیین شود، بطور مثال «اگر فروشنده در موعد مقرر حاضر نشود و یا مقدمات قانونی تنظیم را حاضر ننماید روزانه….. ریال (یا مقطوعاً……. ریال) بعنوان خسارت تاخیر در تنظیم رسمی پرداخت و این خسارت بدل از اصل تعهد نبوده و فروشنده بهر کیفیت موظف به تنظیم سند رسمی می‌باشد» و در خصوص خریدار شرط شود «در صورتیکه خریدار در دفتر خانه حاضر نشود و یا تتمه ثمن معامله را به همراه نداشته باشد بجز در موارد فورس ماژور (سیل، زلزله، جنگ، فوت….) فروشنده حق فسخ معامله را داشته و در این صورت می‌بایست حداکثر ظرف ۱۵ روز از تاریخ عدم حضور خریدار معامله را فسخ و مراتب را بموجب یک فقره اظهارنامه اعلام» و در این حالت کیفیت استرداد ثمن نیز تعیین گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳۸- گواهی دفتر خانه ملاک عدم حضور تعیین گردد. توجه دارند صدور گواهی عدم حضور صرفاً درخصوص انتقال قطعی و رسمی املاک بوده و دفاتر اسناد رسمی در زمان تعهد طرفین به انتقال وکالتی مورد معامله تعهدی به صدور گواهی عدم حضور ندارند مع الوصف بنظر می‌رسد در این حالت نیز طرفین می‌توانند بشرح لایحه‌ای مراتب حضور خودرا جهت تنظیم سند وکالت اعلام نموده و درخواست نمایند که مراتب در دفتر اندیکاتور دفتر خانه ثبت گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۳۹- توصیه می‌شود آثار و تبعات گواهی عدم حضور و چگونگی اخذ آن برای متعاملین تشریح گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۴۰- اگر فروشندگان یا خریداران متعدد هستند شرط تضامن در جبران خسارات و پرداخت وجه التزام توصیه می‌شود. چه آنکه می‌دانیم مسولیت تضامنی خلاف قاعده بوده و در صورت وجود متن قانونی یا شرط قراردادی امکان برخورداری از مزایای آن وجود دارد.
۴۱- در جهت حفظ حقوق فروشنده توصیه می‌شود در قرارداد قید گردد که: «خریدار قبل از پرداخت تمام ثمن معامله حق انتقال و واگذاری مورد معامله را به دیگری ندارد مگر با رضایت مکتوب فروشنده در غیر این صورت خریدار و منتقل­الیهم بعدی جهت پرداخت ثمن و خسارات قراردادی در قبال فروشنده متضامناً مسئول می‌باشند.»(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۴۲- درصورتیکه ملک دارای پایان کار قدیمی است معلوم نمایند که آیا خریدار با همان پایان کارقبلی حاضر به انجام معامله است یااینکه بر فروشنده شرط می‌نماید که حتماً پایانکار جدید اخذ وتنظیم سند منوط به ارائه پایان کارجدید می‌باشد؟(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۴۳- در صورتیکه بنا به هر علتی توافق گردد که فروشنده بجای تنظیم سند رسمی، وکالت در تنظیم سند به خریدار تفویض نماید توصیه می‌شود تمامی اختیارات قانونی از فروشنده اخذ و در این خصوص ضمن مشاوره با سردفتران محترم توصیه می‌شود حداقل اختیارات «انجام تمامی معاملات و بخصوص در فروش و و رهن و… به هرشخص اعم از حقوقی و حقیقی ولو به خود…. به هرمبلغ و با هر شرط و… با حق فسخ و اقاله و…. و حق اخذ وجه و ­بها و ثمن معاملات و…. با حق مراجعه به کلیه ادارات و سازمان­ها و موسسات و شهرداری و ثبت و…. با حق در کلیه کمیسیون‌ها و…. مراجعه به ‌ها و پرداخت بدهی و فک رهن و…… و با حق اقامه همه نوع دعوی با جامع اختیارات قانونی………… (که هریک می‌بایست تحریر گردد) با حق صدور اجرائیه و تعقیب عملیات اجرایی و اخذ وجه و سپرده و محکوم­به و….. با حق انتخاب وکلای دادگستری و عزل آنها ولو کراراً و……… و با حق ت به غیر ولو کراراً و…. و ضمن عقد خارج لازم حق عزل از موکل سلب گردد و همچنین موکل حق ضم دیگر و انجام مورد وکالت از سوی خود و انجام عمل معارض با مفاد وکالت نامه را ازخود سلب و ساقط نماید و……» اخذ گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۴۴- درصورتیکه مورد در تصرف مستاجر باشد، نحوه تخلیه و تحویل مورد معامله معلوم و معین گردد و لازم به ذکر است که با تنظیم سند رابطه فروشنده با ملک و مستاجر قطع و تعهد فروشنده به تخلیه عین مستاجره آن هم پس از تنظیم سند اساساً فاقد اعتبار است.
۴۵- توصیه می‌شود در قرارداد بابت ضمانت اجرای مستحق للغیر در آمدن مورد معامله قید گردد که: «هرگاه مورد معامله مستحقٌ للغیر باشد و یا این امر بعداً محقق گردد معامله باطل و فروشنده موظف است ت روز مورد معامله (یوم الاداء) را با احتساب کلیه خسارات وارده به خریدار یا قائم مقام قانونی وی پرداخت نماید.»(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۴۶- نظر به اینکه تصرف در مورد معامله فوق العاده حائز اهمیت می‌باشد توصیه می‌شود تا زمان تسویه حساب نهایی از تسلیم آن خودداری و یا تسلیم آن منوط به پرداخت بخش اعظم ثمن معامله گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۴۷- توصیه شود که متعاملین پس از تنظیم سند رسمی قرارداد خود را معدوم نکرده و آن را نگهداری نمایند.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۴۸- خواسته شود که متعاملین کپی تمامی اسنادی که جهت انجام معامله ارائه می‌نمایند را برابر اصل نمایند. و یا حداقل در حضور شما آن‌ها را امضاء نموده و جهت بایگانی نمودن به شما تسلیم نمایند.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۴۹- توصیه می‌شود اکیداً (حق پشیمانی)که موجب تزلزل معامله می‌گردد را در قرارداد‌ها استعمال ننمائید و به همین منظور در هنگام تنظیم قرارداد به صراحت اعلام و تفهیم شود که طرفین در صورت اسقاط کافه خیارات حق فسخ معامله را نداشته مگر در موارد از شرایط قراردادی. ولیکن در صورتی که طرفین تمایل داشته باشند که حق پشیمانی و خیار فسخ برای ایشان تعیین گردد مراتب بطور صریح و با قید زمان و مهلت در قرارداد درج گردیده و در صورتی که اعمال این حق منوط و مشروط به پرداخت وجه یا خسارتی باشد مبلغ آن نیز صریحاً مورد اشاره قرار گیرد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۵۰- درصورت توافق طرفین بر اینکه حق فسخ نداشته باشند بهتر است قید نمائید: «اسقاط تمامی خیارات ولو خیار غبن فاحش حتی به اعلاء درجه آن از طرفین به عمل آمد به استثناء خیار تدلیس»
۵۱- از درج شروط متعارض به شدت پرهیز گردد و اگر طرفین مثلاً بر خلاف متن چاپی توافقی دارند در ستون توضیحات قید شود: «طرفین ضمن حذف بند….. از متن چاپی توافق نمودند که……..»(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۵۲- در زمانی که مقرر است مورد معامله با وام ی منتقل گردد توصیه می‌شود با مراجعه به طرف قرارداد تمهیداتی اتخاذ گردد که سند بنام خریدار منتقل و تضمینات تسهیلات ماخوذه نیز به نفع فروشنده تعویض گردد ولیکن در صورت عدم امکان این مهم، جهت پرهیز از سوء استفاده احتمالی خریدار، در قرارداد تنظیمی برای عدم پرداخت اقساط یا تاخیر در پرداخت اقساط وام، ضمانت اجرای قاطعی قرار داده تا خریدار مکلف باشد در مواعد مقرره نسبت به پرداخت اقساط اقدام نماید.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۵۳- حکمیت یا عبارت است از اینکه افراد جامعه، اختلافات بین خود را توسط یک یا چند نفر معتمد، به انتخاب خود حل و فصل کنند. به دو نوع اختیاری و اجباری تقسیم می‌شود، اجباری همانند ارجاع امر به در دعاوی طلاق است که به حکم قانون انجام می‌پذیرد و اختیاری، آنکه طرفین قرارداد همزمان با تنظیم قرارداد و یا پس از بروز اختلاف، بنا به تمایل وخواست خود، موضوع اختلاف را به داوری ارجاع می‌نمایند. در صورت درج شرط داوری و حکمیت در قرارداد‌ها، محاکم، صلاحیت رسیدگی به اختلاف و صدور حکم قضایی را نداشته و موضوع را به داوری ارجاع می‌دهند. داوری فاقد تشریفات رسیدگی بوده و هزینه کمتری دارد، جهت جلوگیری از بروز مشکلات بعدی درصورت درج شرط حکمیت ضروری است که نام حکم تعیین و مراتب موافقت ایشان نیز اخذ گردد، تعداد داوران باید فرد باشد، افراد ورشکسته و محجور نمی‌توانند بعنوان داور انتخاب شوند. داوران بایستی بر طبق قوانین و مقررات، رای خود را صادر نمایند. رای صادره به طرفین ابلاغ و می­بایست ظرف ۲۰ روز اجرا گردد، در غیر اینصورت بنا به تقاضای ذینفع اجرائیه صادر و رای داوری از طریق اجرای احکام دادگستری اجرا خواهد شد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۵۴- برگ سبز تخلیه ـ در هنگامی که طرفین قبل از تحویل مورد معامله جهت تنظیم سند انتقال قطعی ملک اقدام می‌نمایند، خریدار می‌تواند مراتب را به سردفتر تنظیم کننده قرارداد اطلاع داده و اعلام نماید که تاکنون مورد معامله تحویل ایشان نشده و در این حالت حسب تقاضا، برگه‌ای به امضاء فروشنده خواهد رسید که به موجب آن ایشان متعهد می‌گردد مورد معامله را در موعد معینی تخلیه و تحویل خریدار دهد. در این برگه ضمانت اجرا و خسارات قراردادای نیز تعیین می‌گردد و در صورتی که فروشنده در موعد مقرر از تحویل و تخلیه ملک امتناع نماید خریدار بجای مراجعه به دادگستری و اقامه دعوی تحویل مبیع و یا خلع ید، با مراجعه به دفتر خانه تنظیم کننده سند، درخواست صدور اجرائیه جهت تخلیه مورد معامله و خسارات قراردادی را خواهد نمود، اجرائیه مذکور پس از ابلاغ از طریق دایره اجرای اسناد رسمی ادارات ثبت اسناد واملاک اجرا خواهد شد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۵۵- مشمولیت ـ هرگاه طرفین معامله مرد باشند، بایستی بررسی نمود که آیا ایشان از جهت خدمت نظام وظیفه مانع قانونی دارند یا خیر؟ در حال حاضر متولدین قبل از سال ۱۳۳۸ نیازمند ارائه هیچ گونه مدرکی جهت اثبات انجام خدمت یا معافیت ندارند. متولدین سالهای ۱۳۳۸ لغایت ۱۳۵۴ ولو اینکه خدمت نظام وظیفه را انجام نداده باشند مشمول عفو رهبری شده ولی بهر کیفیت در زمان تنظیم اسناد رسمی می‌بایست گواهی نامه پایان خدمت و یا معافیت خود را ارائه نمایند.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
دانشجویان برای تنظیم اسناد می‌بایست از دانشگاه محل تحصیل خود، دانش آموزان از اداره آموزش و پرورش محل تحصیل خود و کلیه نظامیان از محل و یگان خدمتی خود گواهی نامه مربوطه را اخذ و ارائه نمایند. افرادی که تحصیلاتشان پایان یافته و هنوز مشغول خدمت سربازی نشده‌اند با اخذ دفترچه آماده به خدمت می‌توانند نسبت به تنظیم اسناد رسمی اقدام نمایند مشروط بر اینکه دفترچه مذکور ممهور به مهر «غیبت دارد» نباشد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۵۶- درخصوص معامله با ‌ها و اشخاص حقوقی ضروری است با ملاحظه اساسنامه و آخرین آگهی تغییرات مدیریتی مندرج در روزنامه رسمی بررسی گردد که چه کسانی دارای نمایندگی وحق امضاء اسناد و قرارداد‌ها بوده و در صورت تنظیم قرارداد، ممهور نمودن قرارداد به مهر نیز ضروری می‌باشد.
۵۷- هرگاه مورد معامله فاقد سند رسمی باشد، انجام معامله دارای مخاطرات بسیار زیادی بوده چه آنکه می‌دانیم اولاً: تقریباً قریب به اتفاق املاک کشور ثبت شده و دارای سابقه ثبتی هستند و برابر ماده ۲۲ قانون ثبت دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که ملک در دفتر املاک بنام ایشان ثبت شده باشد و برابر مادتین ۴۷ و ۴۸ همان قانون کلیه معاملات راجعه به اموال غیرمنقول می‌بایست بصورت رسمی انجام پذیرفته و در دفتر املاک منعکس گردند و برابر ماده ۴۸ قانون ثبت، معاملاتی که می‌بایست بطور رسمی منعقد می‌شده ولیکن با اسناد عادی انتقال یافته‌اند در هیچ یک از ادارات و محاکم قابلیت استناد ندارند. ثانیاًً: حتی معامله املاکی که دارای سند رسمی هستند ممکن است در آینده بنا به دلایلی خاص و از جمله احراز عدم وجود شرایط اساسی صحت معامله باطل گردند و همچنین در املاکی که اسناد آنها بر اساس مواد ۱۴۷ و۱۴۸ قانون ثبت صادر گردیده چه بسا پس از سالیان طولانی مالکین واقعی املاک مذکور مراجعه و ضمن بطلان اسناد رسمی اخیرالذکر دعوی خلع ید و قلع و قمع بنا علیه متصرفین اقامه نمایند.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
نظر به مراتب یادشده معامله املاکی که فاقد سابقه ثبتی بوده و یا اینکه مورد معامله دارای سند مادر بوده و مکرراً بصورت اسناد عادی انتقال یافته‌اند دارای مخاطرات بی­شماری بوده و بایستی خریدار بداند که هر آن و هر لحظه ممکن است مالک رسمی مورد معامله با در اختیار داشتن سند جهت خلع ید ایشان مراجعه نماید و از این جهت و تصرفات خریدار همواره متزلزل خواهد بود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
 (شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
ضمن اعلام این تذکر که از انجام چنین معاملاتی می‌بایست پرهیز نمود لازم به ذکر می‌داند در صورتیکه طرفین اصرار به انعقاد معامله نمایند بایستی فروشنده کلیه مبایعه­نامه‌های قبلی ایادی ماقبل را ارائه داده و در قرارداد تنظیمی حتی­الامکان به شماره پلاک رسمی اصلی ملک مورد معامله اشاره نمود و مخاطرات آن به خریدار تفهیم شده و بایستی توجه داشت که تصرف مورد معامله از اهمیت فوق­العاده‌ای برخوردار بوده و تحویل مورد معامله به خریدار می‌بایست منوط به تسویه حساب نهایی گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۵۸- در خصوص قرارداد‌های مشارکت در ساخت ـ علاوه بر رعایت نکات و مفاد مندرج در فرمت قراردادی ارائه شده از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک توجه به نکات زیرین و لحاظ نمودن آنها در قراردادهای مشارکت در ساخت جهت پرهیز از اختلافات بعدی توصیه می‌شود:
الف) در صورتی که مالک، در موضوع قرارداد، سکنی داشته و می­بایست جهت اجرای قرارداد، محل را تخلیه و تحویل نماید، بهترین حالت آن است که سازنده صرفاً به پرداخت مبلغ معینی وجه بابت ودیعه مسکن استیجاری مالک، متعهد گردد و به هیچ عنوان تعهد تامین مسکن متناسب را بر عهده سازنده نگذارید مگر آنکه مصداق محل مورد نظر برای طرفین معلوم و مشخص باشد از یک طرف و از سوی دیگر ضمانت اجرای عدم پرداخت وجه از سوی سازنده و نیز تعیین زمان استرداد وجه مذکور از سوی مالک و همچنین تعیین خسارت و ضمانت اجرای عدم انجام تعهد صراحتاً پیش­بینی و عند­اللزوم اسناد مالی مبادله و یا بعنوان امانت در بنگاه نگهداری شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
ب) در صورتی که موضوع قرارداد دارای اعیانی است، وضعیت مالکیت ضایعات حاصله را تعیین نمائید.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
ج) وضعیت مالکیت بنای احداثی مازاد بر پروانه و همچنین مسوولیت پرداخت جرائم، هزینه‌ها و مصالح ساختمانی به نحو کاملاً شفاف تعیین و معلوم گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
د) زمان دقیق تنظیم قرارداد، زمان شروع قرارداد، زمان تکمیل و تحویل موضوع قرارداد با قید ضمانت اجرای تاخیر بطور کاملاً شفاف در قرارداد قید گردد، مضافاً آنکه مبانی و مبداً شروع مهلت قراردادی به نحوی تعیین گردد که مانع سوء استفاده طرفین قرارداد باشد (بطور مثال اگر قید شود مدت قرارداد ۲۴ ماه از زمان صدور پروانه ساختمان که در این حالت زمان شروع قرارداد عملاً در اختیار سازنده قرار گرفته که صحیح نمی‌باشد) و همچنین منظور طرفین از تکمیل بودن موضوع قرارداد و تشریفات تحویل آن تبیین گردد به اینکه تمامی انشعابات وصل، آساسانسور و موتورخانه روشن، مشاعات تکمیل و محوطه­سازی حیاط خاتمه یافته و بطور کلی موضوع قرارداد قابلیت استفاده و بهربرداری داشته باشد که می‌بایست به موجب صورت جلسه تحویل و تسلیم مالک گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
ه) آیا اساساً سازنده حق اخذ وام و تسهیلات بانکی دارد یا خیر؟ اگر پاسخ مثبت است چگونگی و زمان اعطای وکالت معین و مسوولیت بازپرداخت اصل و نیز سود ایام مشارکت و جرائم احتمالی به نحو شفاف و غیر قابل تردیدی تعیین گردد. ضروری است تضمینات سازنده جهت بازپرداخت وام و سود و جرائم بشرح قرارداد علی­حده تعیین و حتی­المقدور از واحدهای سهمی سازنده بعنوان ضمانت استفاده نمود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
و) تنظیم تقسیم­نامه و تعیین تکلیف واحدهای مسکونی، تجاری، اداری، پارکینگ و انباری با ترسیم کروکی به نحوی که رافع هرگونه ابهام و تردید باشد، توصیه می‌شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
ز) اعطای اختیار پیش فروش واحدهای سهمی سازنده جهت تامین بودجه برای ساخت پروژه امر خطیری است که می‌بایست نهایت دقت را در آن معمول داشت و چه بسا ممکن است سازنده با پیش فروش واحدها و اخذ تسهیلات بانکی در جریان ساخت، پروژه را رها کرده و از زیر بار اجرای مسوولیت‌های خود شانه خالی نماید که در این صورت عده زیادی را گرفتار و بلاتکلیف خواهد نمود. مع­الوصف جهت پیشبرد امور ساختمان و نیز پرهیز از سوء استفاده احتمالی سازندگان بررسی و اعطای حق فروش می‌بایست در نهایت دقت اعمال گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
ح) تعیین راهکار مناسبی با ضمانت اجرایی دقیق برای وضعیتی که سازنده از تکمیل بنا خودداری نموده و یا اساساً ملک موضوع قرارداد را رها نموده باشد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۵۹- در خصوص قرارداد‌های پیش­فروش آپارتمان‌ها، علاوه بر رعایت نکات و مفاد مندرج در فرمت قراردادی ارائه شده از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک توجه به نکات زیرین و لحاظ نمودن آنها در قراردادهای پیش فروش آپارتمان‌ها جهت پرهیز از اختلافات بعدی توصیه می‌شود:
الف) حتماً به شماره پروانه و جواز ساختمانی اشاره شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
ب) معلوم نمائید که ساختمان قرار است در چند طبقه و چند واحد احداث گردد و موقعیت آپارتمان موضوع قرارداد و در صورت امکان موقعیت پارکینگ و انباری متعلقه را با ترسیم کروکی تعیین نمائید.
ج)تعیین نمائیدکه آیا فروشنده حق اخذ تسهیلات را دارد یا خیر؟ در صورت مثبت بودن پاسخ مسئولیت بازپرداخت اصل وام، سود ایام مشارکت و جرائم احتمالی کاملاً تعیین گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
د) ضمانت اجرای عدم ایفای تعهدات خریدار در پرداخت بموقع اقساط را به نحو کاملاً شفاف و غیر قابل تردید، تبیین و تشریح نمائید.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
ه) خسارت فروشنده مبنی بر تاخیر در تحویل مورد معامله و تاخیر در تنظیم سند به نحو علی حده تعیین شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
و) ملاک متراژ نهایی را صورت مجلس تفکیکی قرارداده وضعیت ت متراژ کسر و اضافه را به ت مندرج در قرارداد تعیین نمائید. حقوق و اختیارات طرفین و بویژه خریدار در خصوص کسر یا افزایش غیر متعارف متراژ مورد معامله را تبیین و تشریح نمائید. (بهتر است میزان متراژ غیر متعارف را در همان قرارداد تعیین نمائید.)
ز) در قرارداد تصریح شود که فروشنده بدون اجازه مکتوب خریدار حق تغییر نقشه و یا احداث بنای مازاد بر پروانه و یا افزایش طبقات و واحد را نداشته و ضمانت اجرای قاطعی برای آن تعیین گردد.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
۶۰- در خصوص قرارداد‌های بیع و ملاحظه و تطبیق قرارداد‌های پیشنهادی مندرج در فصل نهم از باب هشتم و فصل چهارم از باب دهم کتاب اصول حاکم بر معاملات املاک و اراضی تالیف آقای جلیل پورسلیم بناب و همکاران محمد تقی باغبان و مصطفی جمال آشتیانی  توصیه می­‌شود.(شصت نکته کاربردی در تنظیم قراردادهای بیع)
جلیل پورسلیم بناب
پایه یک دادگستری – مدرس دانشگاه

 

 


گروه وکلای دادشید

موسسه حقوقی ندای عدالت ساعی (گروه وکلای دادشید) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت و  سایر مراجع حقوقی و اداری توسط  و مشاوره حقوقی در سرتاسر کشور می باشد جهت ارتباط با این مجموعه اینجا را کلیک کنید.

همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.