بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت

بررسي تطبيقي بدون مدت – گروه وکلای دادشید

(مقالات حقوقی،حقوق مدنی،،عقد ،قانون روابط موجر و مستاجر،مشاوره اینترنتی،مشاوره حقوقی،موسسه حقوقی ،وکالت،درخواست وکیل،وکیل،مشاور)

 

بررسي تطبيقي بدون مدت
سرآغاز‌:
يکي از عقود معين است که به لحاظ اهميتش در نظام‌‌هاي مختلف حقوقي، قانون‌گذاران به طور دقيق و مفصل درباره آن قانون وضع کرده‌اند. عقد حلقه اتصال ميان مالک عين و متقاضي استفاده از منافع عين است که روابط حقوقي آنان را نظم مي‌بخشد. تنظيم روابط حقوقي ميان موجر و مستأجر به لحاظ ارتباطي که با نظم عمومي جامعه دارد، تا آن اندازه داراي اهميت است که دولت‌‌ها مجبورند هر از چند گاهي با وضع قوانين آمره، علي‌رغم ميل متعاقدان، خواست‌هاي خود را بر آنان تحميل کنند.امروزه رابطه موجر و مستأجر فقط يک رابطه خصوصي نيست تا استقرار عدالت معاوضي ميان آنها هدف اصلي قرار گيرد؛ بلکه موجر و مستأجر در ۲ طبقه اجتماعي کاملاً متمايز از هم قرار دارند.آنان در برابر هم قرار گرفته‌اند و هريک سعي مي‌کنند تا کفه ‌ترازو را بيشتر به سمت خود سنگين نمايند.از يک طرف، موجر تلاش دارد بهاي بيشتري بگيرد و تمام خواست‌‌هاي خود را بر مستأجر تحميل کند و از طرف ديگر، مستأجر سعي مي‌کند که هر چه کمتر بپردازد و شرايط و امکانات رفاهي را با پرداخت بهاي اندک براي خود فراهم نمايد.(بررسي تطبيقي بدون مدت )
به همين جهت، روز به‌روز نقش ميانجي‌گري دولت‌‌ها بيشتر مي‌شود، به طوري که سعي مي‌کنند تا با تدوين و تصويب قوانين عادلانه، حقوق ۲ طرف را به طور مسالمت‌آميز تأمين کنند.(بررسي تطبيقي بدون مدت )
در حقوق کنوني، عقد اجاره به لحاظ امري شدن قواعد حاکم بر آن و کمرنگ شدن تأثير اراده، در بسياري از موارد به صورت سازمان حقوقي مستقلي که توسط ‌قوانين اداره مي‌شود، درآمده است؛ قالب از پيش تهيه‌شده‌اي که موجر و مستأجر فقط مي‌توانند به تراضي، خود را درون آن جاي دهند؛ بدون آن که بر سرنوشت آينده روابط خود حاکم باشند.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )

عدم ذکر مدت

فلسفه تعيين مدت در عقد اجاره، معلوم و معين کردن مورد معامله است.از آنجا که براساس بند ۳ ماده ۱۹۰ قانون مدني، يکي از شرايط صحت معامله، معلوم و معين نمودن مورد معامله است، اين امر از طرق مختلف از قبيل تعيين مدت، تعيين مسافت در اجاره ‌حيوان و حمل ونقل و تعيين عمل در اجاره اشخاص صورت مي‌گيرد.حال اگر متعاقدان مدت اجاره‌اي را که مقدار منفعت تنها از طريق تعيين مدت مشخص مي‌گردد، ذکر ننمايند، آيا چنين عقد اجاره‌اي صحيح خواهد بود؟ در حقوق ايران علاوه بر اين که مطابق قواعد عمومي مـي‌تـوان بـطـلان چـنـيـن عـقـدي را به اثبات رساند، قانون‌گذار در ماده ۴۶۸ قانون مدني مقرر کرده است: (بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
از آنجا که ماده ۴۶۸ تنها درخصوص ضرورت تعيين مدت در اجاره اشيا وضع شده است، آيا مي‌توان گفت از مفهوم اين ماده استنباط مي‌شود که در اجاره حيوان و اجاره اشخاص، تعيين مدت ضرورتي ندارد؟ در پاسخ بايد گفت که اين استنباط صحيح نيست؛ زيرا در اجاره اشيا -به‌زعم قانون‌گذار- تنها راه تعيين منفعت ذکر مدت است.بنابراين اگر در اجاره ‌اشيا که مقدار منفعت فقط از طريق تعيين مدت صورت مي‌گيرد، متعاقدان مدت را ذکر نکنند، ‌عقد اجاره باطل خواهد بود.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
اما ايرادي که در اينجا وجود دارد اين است که در اجاره اشيا تنها راه تعيين ميزان منفعت تعيين مدت نيست؛ بلکه از ديگر طرق از جمله تعيين مسافت در اجاره ‌وسايل حمل و نقل نيز مي‌توان مقدار منفعت مورد اجاره را مشخص نمود.به طورکلي مي‌توان گفت که در اجاره ‌اشيا صرف ذکر نشدن مدت موجب بطلان عقد اجاره نيست؛ زيرا مانند اجاره حيوان و اشخاص است که مقدار منفعت مي‌تواند از طريقي غير از تعيين مدت مشخص شود.بنابراين ذکر نشدن مدت در صورتي موجب بطلان عقد اجاره است که باعث جهل به مقدار منفعت شده باشد.
در حقوق مصر، هرگاه متعاقدان مدت عقد را ذکر ننمايند و زمان پرداخت اقساط مال‌الاجاره از قرار روز، ماه يا سال را مقرر نکنند و يا به طور کلي، مدت و اجرت را مشخص ننمايند، در اين صورت ميزان اجاره‌بها از طـريـق تـعـيـيـن اجـرت‌‌الـمثل و مطابق عرف معمول مشخص مي‌شود و سپس مدت عقد براساس مواعدي که عرف براي پرداخت اجاره‌بها تعيين مي‌کند، معين مي‌گردد.ماده ۵۶۲ قانون مدني کشور مصر در اين باره مقرر مي‌دارد: بنابراين ‌اگر شخصي زميني را براي زراعت اجاره کند، بدون اين که اجاره بها و مدت عقد تعيين شود، در اين صورت مقدار اجاره‌بها اجرت‌المثل زمين است و از آنجا که پرداخت اقساط اجاره بهاي زمين زراعتي در عرف به صورت سالانه انجام مي‌شود، بنابراين مدت عقد نيز براي يک سال خواهد بود.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
در حقوق فرانسه و براساس ماده ۱۷۰۹ قانون مدني،‌ذکر مدت از ارکان عقد اجاره است.بنابراين، اگر مدت عقد اجاره ذکر نشود و مقدار منفعت از طريق ديـگـري تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است. برخلاف حقوق مصر، در حقوق فرانسه اگر اجاره‌بها تعيين نشده باشد، عقد اجاره باطل است.در اين صورت عرف نمي‌تواند مقدار اجاره بها را مشخص کند و مدت زمان عرفي را بر متعاقدان تحميل نمايد.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
به طور خلاصه مي‌توان گفت که در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق ايران، اگر مدت عقد اجاره مشخص نشود و نيز پرداخت اقساط مال‌الاجاره از قرار روز، ماه يا سال تعيين نگردد، عقد اجاره باطل خواهد بود.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )

تعيين مال‌الاجاره براي مدتي معين بدون تصريح مدت

مطابق ماده ۴۶۸ قانون مدني، در عقد اجاره تعيين مدت به سبب اين که تعيين‌کننده ‌مـيـزان مـنفعت است، يکي از ارکان صـحــت عـقــد اجــاره مـحـســوب مـي‌شود.بنابراين در مواردي که ذکر مدت براي تعيين مـيــــزان مــنــفــعــــت لازم و ضـــروري اســـت، مـــدت قـيــد نـگـردد، عقد اجاره باطل است.با وجود اين، قانون‌گذار در قانون مدني ايران در مواد ۵۰۱ (اجاره اشيا) و ماده ۵۱۵ (اجاره اشخاص) به موردي اشاره کرده است که مدت اجاره معين نشده؛ اما برحسب عرف معمول عقد اجاره صحيح است.فرض کنيم مستأجر درباره مدت استفاده از مورد اجاره تصميم قاطعي ندارد و هنوز نمي‌داند تا چه مدت مي‌تواند از آن استفاده کند.در اين صورت رسم است که کرايه را براي کمترين مدتي که عـرف بـراي تـعـيـيـن اجاره مقرر داشته است، معين مي‌سازند و ديگر سخني از اتمام مدت اجاره به ميان نمي‌آورند.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
در واقع، مبلغ کرايه را براي واحدي که در عرف براي اجاره وجود دارد، معين مي‌سازند و درباره ادامه استفاده از عين مستأجره سکوت مي‌کنند.حال اين سؤال مطرح مي‌شود که آيا مي‌توان توافق اين اشخاص را که در عرف محترم شمرده شده است، ناديده گرفت و اجاره را به سبب مجهول بودن مدت عقد باطل دانست، يا اين که بايد آن را نافذ شناخت؟ اگر اين توافق محترم است، نفوذ آن را بر چه مبناي حقوقي بايد استوار ساخت؟(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
ماده ۵۶۳ قانون مدني مصر در اين زمينه مقرر مي‌دارد: ا- در اراضي مزروعي و باير اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره ۶ ماه يا بيشتر از آن باشد، مطلع نمودن طرف ديگر عقد از قصد پايان دادن به عقد اجاره، بايد ۳ ماه قبل از اين که مدت مذکور منقضي گردد، صورت گـيـرد.اگر مدت معلوم شده براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره کمتر از ۶ ماه باشد، بايد قبل از اين که اين مدت از نيمه بگذرد، طرف ديگر عقد را مطلع نمود.البته رعايت اين مقررات مستلزم رعايت حقوق مستأجر در جمع‌آوري محصول مطابق عرف است.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت)
-۲‌در مـنـزل‌هـا، دکـان‌‌هـا، کـتـابخانه‌ها، تجارتخانه‌ها، خانه‌ها و انبارها اگر مدت تـعـيـيـن شـده بـراي پـرداخـت اقـساط مال‌الاجاره ۴ ماه يا بيشتر از آن باشد، لازم است ۲ ماه قبل از ايـــن کـــه مــدت مــذکــور منقضي شود، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمود.اگر مدت تعيين شده کمتر از ۴ ماه باشد، لازم است پيش از اين که نصف مدت تعيين شده به پايان رسد، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع کرد.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
-۳‌در اتاق‌ها (غرف) و آنچه که در ۲ بند پيشين ذکر نشده است، اگر مدت تعيين شده براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره ۲ ماه يا بيشتر باشد، بايد طرف ديگر عقد را يک ماه قبل از انقضاي مدت مذکور مطلع نمود و چنانچه مدت تعيين شده کمتر از۲ ماه باشد، بايد طرف ديگر عقد را قبل از انقضاي نصف مدت تعيين شده مطلع کرد.>ش(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
‌صـدر ايـن ماده اشعار داشته است: در اين صورت، تعيين مدت عقد برحسب مواعد معين شده براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره، در ۳ حالت قابل تصور است:
-۱‌هنگامي که عقد اجاره‌اي منعقد شود و متعاقدان اصلاً مدت را ذکر نکنند؛ بلکه نسبت به تعيين مدت سکوت اختيار نمايند.البته اين حالت، کمتر در عقد اجاره اتفاق مي‌افتد.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
-۲‌مـتـعـاقـدان عـقـد اجاره‌اي را منعقد ‌کرده و درخصوص تعيين مدت هم مذاکره نمايند؛ اما در نهايت مدت را تعيين نکنند.به عنوان مثال، متعاقدان عقد اجاره‌اي را منعقد نموده و مدت عقد را اين گونه‌ تعيين ‌نمايند: مدت مناسب، مدت لازم، مدت مورد مصالحه، مدت زماني که اوضاع و احوال اقتضا مي‌کند.يا آن که به‌صراحت اعلام دارند عقد اجاره براي مدت نامعلومي منعقد شده است.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت)
اما اگر متعاقدان ذکر کنند که مدت عقد اجاره ، ، يا ، در اين صورت مدت عقد را نمي‌توان نامعلوم محسوب کرد؛ زيرا مدت اين عقد در هر صورت از ۶۰ سال تجاوز نمي‌کند و با موت موجر عقد اجاره پايان مي‌پذيرد.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت)
-۳ ‌اگر عقد اجاره‌اي منعقد شود و متعاقدان بر مدت معيني توافق نمايند؛ اما هيچ‌کدام نتوانند اين مدت را اثبات کنند، در اين صورت نيز عقد اجاره براي مدت نامعلوم منعقد شده است.از اين‌رو، عقد اجاره در مدت زماني که براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره تعيين شده، معتبر است.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
‌‌مدت عقد اجاره در ۳ بند احصا شده در ماده ۵۶۳ قانون مدني مصر، مدت زماني است که براي پرداخت اقساط مال‌الاجاره تعيين شده است و پايان اين مدت با مطلع کردن طرف ديگر عقد در مواعد مقرر در ماده مـذکـور حـاصـل مـي‌شـود.بـنـابراين اگر موعد پرداخت اجاره‌بها سالانه باشد -همچنان که درباره اراضي زراعتي اين چنين است- مدت عقد اجاره يک سال است و در صورتي که در مواعد مقرر يکي از متعاقدان، طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نکند، عقد اجاره براي يک سال ديگر تجديد مي‌شود و همچنين است براي ساليان بعدي.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
‌اما اگر مدت پرداخت اقساط مال‌الاجاره ماهانه باشد، مدت عقد يک ماه است و براي مدت‌‌هاي بعدي نيز قابل تجديد مي‌باشد و خود به‌خود تجديد مـي‌شـود؛ مـگـر ايـن کـه در مواعد مقرر در ماده ۵۶۳، يکي از متعاقدان طرف ديگر عقد را از پايان اجاره مطلع نمايد.در ديگر انواع اجاره که پرداخت اقساط مال‌الاجاره به صورت هفته‌اي، روزانه يا ساعتي تعيين ‌مي‌شود نيز به همين شيوه عمل مي‌گردد.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت)

حقوق فرانسه

در حقوق فرانسه علاوه بر اين که ممکن است متعاقدان عقد اجاره‌اي را منعقد کنند و مدت آن را تعيين ننمايند، قانون‌گذار تمامي عقود اجاره‌اي غير مکتوب را مـي‌نامد.اين موضوعي است که حقوق‌دانان فرانسه به آن انتقاد کرده‌اند و آن را غير منطقي مي‌دانند؛ زيرا ممکن است عقد اجاره‌اي به صورت شفاهي (غيرمکتوب) منعقد شود و متعاقدان مدت آن را تعيين نـمـايـند.در اينجا تحميل مدت از سوي قانون‌گذار بر متعاقدان ي غير‌اصولي است.حال ببينيم در حقوق فرانسه درخصوص عقد اجاره بدون مدت -که اجاره‌هاي غيرمکتوب هم در زمره آن محسوب مي‌شوند- چه تدبيري انديشيده شده است؟ ‌(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )
ماده ۱۷۵۸ قانون مدني فرانسه مقرر مي‌دارد:
در حقوق فرانسه نيز مانند حقوق مصر، اگر عقد اجاره‌اي منعقد شود و متعاقدان نتوانند مدت عقد را تعيين کنند؛ اما پرداخت اقساط مال‌الاجاره را از قرار روز، ماه يا سال مشخص نمايند، عقد اجاره باطل نيست.بنابراين متعاقدان نسبت به زماني که از قرار آن پرداخت اجاره‌بها را تعيين نموده‌اند، چه به صورت سالانه، ماهانه يا روزانه، ملزم به رعايت شرايط عقد هستند.با پايان يافتن اين مدت و با رعايت مواعد قانوني که مطابق عرف محل تعيين مي‌شود، هر کدام از متعاقدان مي‌توانند عقد اجاره را فسخ کنند.ماده ۱۷۳۸ قانون مدني فرانسه در اين زمينه مقرر مي‌دارد.(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت )(بررسي تطبيقي اجاره بدون مدت)

 


گروه وکلای دادشید

موسسه حقوقی ندای عدالت ساعی (گروه وکلای دادشید) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت و  سایر مراجع حقوقی و اداری توسط  و مشاوره حقوقی در سرتاسر کشور می باشد جهت ارتباط با این مجموعه اینجا را کلیک کنید.

همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.