الزام به تنظیم سند رسمی
الزام به تنظیم سند – سند – الزام – وکیل – وکالت – مشاوره حقوقی – وکیل ثبتی – وکیل ملکی – گروه وکلا
الزام به تنظیم سند رسمی ، مواردی که در طرح دادخواست تنظیم سند باید مد نظر قرار دهید
- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.
- تعهد صریح فروشنده در قرارداد به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد.)
- گواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی از دفترخانه معین توسط خریدار اخذ شده باشد.(الزام به تنظیم سند رسمی)(نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی)(نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی)
- اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، پیوست دادخواست شود.
- عنداللزوم تامین دلیل برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله انجام و سوابق آن پیوست دادخواست شود.
- در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
- مورد معامله باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.(نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی)(نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی)
- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.
شرح دادخواست :
مرحوم ……. در زمان حیات طی مبایعه‌نامه عادی مورخه ….. سه دانگ از شش دانگ پلاک شماره … فرعی از … اصلی ودو دانگ از شش دانگ پلاک شماره … و…اصلی واقع در بخش … با مبلغ ……. میلیون ریال با دریافت …… فقره چک هر یک به مبلغ …. میلیون تومان انتقال صورت گرفته و ملک به تصرف خریدار گرفته و قسمت عمده ثمن معامله را همان زمان دریافت نموده است ودرسال ….. قبل از تنظیم سند رسمی انتقال هر دو معامله فوت نموده از تاریخ انجام معامله ۶ سال گذشته مرحوم یک چک را از بانک محال‌علیه دریافت نموده که وکیل خواهان ادعا نموده با وصول چک مرقوم توسط فروشنده وقوع عقد بیع محقق است و بقیه چک‌ها دراختیار ورثه بوده اما قابل وصول نبوده آنها به خواهان مسترد و وجه آنها را گرفته‌اند و اصل چک‌ها موجود است وتعدادی از چک‌ها نزد ورثه است. طی استعلامی که از ثبت در تاریخ ……… صورت گرفته اعلام شده که سند شش دانگ شماره … فرعی از … اصلی بخش … میزان سه دانگ از شش دانگ پلاک فوق در صفحه … دفتر … به نام ….. سه دانگ مشاع دیگر در….. به نام مرحوم حسینی میباشد و تا این تاریخ انعکاس دیگری در دفتر املاک مشاهده نشده.(الزام به تنظیم سند رسمی)
لایحه دفاعی وکیل خوانده :
وکیل خوانده به چند مورد اشاره نموده است:خواهان میبایست دلیل و مدارک ادعای خویش را ثابت کند.قرارداد ارائه شده توسط خواهان را قبول نداشته. موکلین مصراً منکر امضای منتسب به مورث خویش درذیل قرارداد موصوف بوده.مبایعه‌نامه ارائه شده با مبایعه‌نامه های عادی تفاوت داشته وشاهدی نیز زیر آن را امضا ننموده است.هیچ گونه چکی از ناحیه مورث موکلین از بانک وصول نگردیده.تاریخ آخرین چک بوده پس چگونه در صورتی که معامله انجام پذیرفته و چکهای موکلین دریافت گردیده هیچ کدام از چک‌ها تا زمان فوت وصول نشده.موکل دارای دو همسر میباشد که هیچ گونه مشکلی با خواهان نداشته وقسمتی از چک‌ها را به خواهان تحویل و وجه آن را اخذ نموده که خواندگان ۸تا۱۱هیچگونه اطلاعی نداشته‌اند. دادگاه موضوع را به کارشناسی ارجاع می دهد کارشناس نظر خود را این گونه بیان میکند که امضا مورد بررسی با امضائات مسلم‌اصدور ارائه شده اصحاب ترافع از جهت شروع وخاتمه مطابقت ندارد لیکن این عدم تطابق را نمیتوان اساس صحت ویاعدم اصالت امضا مورد اشاره قرار داد امضائات موجود در دو سند رسمی ارائه شده مربوط به ۴۰ سال قبل میباشد و مدرک مورد استنادی جهت تطبیق و مقایسه ندارد.(الزام به تنظیم سند رسمی)
رای دادگاه
درخصوص دعوی آقای …. به وکالت از آقای …… به طرفیت خواندگان ورثه مرحوم …… به خواسته الزام به انتقال سند رسمی سه دانگ مشاع از شش دانگ پلاک ثبتی شماره …. ودو دانگ از شش دانگ پلاک شماره …. وخسارات دادرسی نظر به مفاد دادخواست تقدیمی خواهان و ملاحظه مبایعه‌نامه عادی و استشهادیه پیوست دادخواست به اعلام وراث فروشنده به شرح اسامی خواندگان و اظهارنامه شماره … وپاسخ استعلامات … اداره سوم ثبت …… که مالکیت ملک متنازع فیه به میزان خواسته به نام مورث خواندگان اعلام شده است واقرار صریح آقای علیرضا از خواندگان در جلسه بر اینکه معامله به صحت امضا پدرم درست است و دفاعیات غیرموجه آقای …. به وکالت از خواندگان که با اعلام انکار و تردید موکلین نسبت به امضا ذیل مبایعه‌نامه در قرارداد متنارع فیه در حالی که علاوه بر اظهارات آقای ….. در جلسه اول دادگاه و اظهارات آقای ….. به عنوان نویسنده مبایعه‌نامه مستند دعوی که شهادت بر امضا ذیل قرارداد توسط مورث خواندگان داده است و با توجه به نظریه کارشناس که به دلیل عدم ارائه اسناد و مدارک دارای امضاهای مسلم‌الصدور مورث خواندگان نبوده و اینکه سایر خواندگان نسبت به خواسته خواهان ایراد و اعتراض به عمل نیاورده لذا دادگاه مستندا به مواد۱۰٬۲۱۹٬۲۲۰٬۳۶۲٬۳۶۷ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و۵۱۵ خواندگان را به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی به انتقال سه دنگ مشاع از شش دنگ پلاک ثبتی سه دانگ از شش دانگ پلاک شماره …. فرعی از ….. اصلی ودو دانگ از شش دانگ پلاک شماره …… اصلی واقع در بخش … وپرداخت مبلغ …… ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ ……. ریال بابت حق‌الوکاله مرحله بدوی به نسبت سهم‌ارث در حق خواهان محکوم مینماید با وصف اینکه خواهان مکلف است وجه کلیه چکهای ثمن معامله را درهنگام تنظیم سند رسمی به شرح مبایعه نامه مستند دعوی که در ید خواندگان میباشد پرداخت نماید رای صادره در خصوص …… حضوری و ظرف۲۰ روز قابل اعتراض در دادگاه تجدیدنظر میباشد و در خصوص سایر خواندگان غیابی است و ظرف۲۰ روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این دادگاه میباشد.(نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی)
تحلیل حقوقی پرونده:
- به نظر عده ای از حقوقدانان دعوای الزام به انتقال به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی متفاوت بوده انتخاب هر کدام از آنها به جای هم که بعضا صورت میگیرد وحتی قضات نیز به آن توجه نمی کنند اشتباه می باشد ؛ بر این اساس که دعوای الزام به انتقال زمانی مطرح میشود که اصل انتقال و اصل بیع نامه یا همان قولنامه مورد تردید است و در انتقال آن اختلاف است که در قولنامه ها یا همان تعهد به بیع ها مشاهده میشود که از دادگاه می خواهند انتقال صورت گرفته را تایید نماید و در صورت احراز بیع یا انتقال سپس خوانده را الزام به تنظیم نماید .(نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی)(نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی)
- اما دعوای الزام به تنظیم سند رسمی زمانی مطرح می شود که در اساس بیع یا انتقال اختلافی وجود ندارد ولی از آنجا که عقد بیع املاک غیر منقول مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت بایستی در دفتر املاک ثبت شود و می توان گفته به نوعی یکی از آثار عقد بیع است ولی فروشنده از انجام این تعهد خوداری نموده است و اقدام به تنظیم سند انتقال در دفاتر اسناد رسمی نمی کند که در اینجا خریدار مجبور می شود که از دادگاه بخواهد فروشنده الزام نماید که در دفتر خانه حاضر شده و سند را به طوری رسمی به نام خریدار نماید که اگر این تعهد را انجام نداد چون این شرط قائم به شخص نیست دادگاه مامور اجرا را موظف می نماید که از طرف فروشنده در دفتر خانه حاضر شده و سند انتقال را امضا نماید که به انتقال اجرایی معروف است .
- موضوع دیگری که در رای قابل توجه است این است که دادگاه علاوه حکم به الزام به تنظیم در اواخر رای می فرماید:« خواهان مکلف است وجه کلیه چکهای ثمن معامله را درهنگام تنظیم سند رسمی به شرح مبایعه نامه مستند دعوی که در ید خواندگان میباشد پرداخت نماید.(وکیل اصفهان)(نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی)(نمونه پرونده الزام به تنظیم سند رسمی)
…
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
