وکیل ملکی – حق شفعه یعنی چه؟ + کلیپ

حق شفعه یعنی چه ؟

 حق شفعه یعنی چه ؟ مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او (مشتری) بدهد و سهم خریداری شده توسط مشتری را تصاحب کند. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع می‏‌گویند.

فرض کنید شخص الف و ب مشترکا مالک یک قطعه زمین هستند. سه دانگ از زمین ملک شخص الف و سه دانگ باقی‏مانده از آن شخص ب است. الف طی قراردادی سهم خود از زمین را به شخص ج می‌‏فروشد. در این حالت شریک دیگر یعنی شخص ب حق دارد پولی را که ج در ازای خرید زمین به الف پرداخته است، به او بپردازد و زمین را به ملکیت خود درآورد. به این نوع اعمال حق، حق شفعه می‏‌گویند.



شرایط لازم برای اعمال حق شفعه

 شریک بودن در ملک

شفعه فقط در مواردی است که شراکت میان دو نفر است. حق شفعه در مال مشاع به وجود می‌آید. منظور از مال مشاع مالی است که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند و نتوان در خارج سهم هر کدام از شرکاء را از هم تشخیص داد؛ به گونه‏ای که همه‏‌ی آن‏ها در جزء جزء مال با هم شریک‏‌اند و تا زمانی که مال تقسیم (افراز) نشود معلوم نیست که هر کدام از شرکاء مالک کدام جزء مشخص از مال خواهند بود.

به محض این که مال تقسیم شود حق شفعه از بین می‏‌رود. به این ترتیب زمان اعمال حق شفعه باید قبل از تقسیم مال باشد. مجددا لازم به ذکر است که این مشاع بودن و اعمال حق شفعه فقط در مواردی است که مال مشاع بین دو نفر باشد و در صورتی که شرکا بیشتر از دو نفر باشند اعمال حق شفعه امکانپذیر نیست و به عبارت دیگر در صرتی که مال مشاعی بین بیش از دو نفر باشد با فروش مال توسط یکی از مالکین مشاعی حق شفعه برای سایرین به وجود نمی آید.

 

فوریت حق شفعه

اعمال حق شفعه فوری است. چون در صورتی که شفیع فوراً اراده‏‌ی خودش را اعلام نکند این‌طور برداشت می‏‌شود که وی قصد صرف‌نظر کردن از حق شفعه‏‌ی خویش را دارد. در مورد مفهوم فوری بودن، لازم به توصیح است که این فوری بودن کاملا عرفی است و به عادت مردم جامعه بستگی دارد. کسی که حق شفعه دارد از تاریخ مطلع شدن از وقوع قرارداد میان شریکش و خریدار فورا باید اراده‏‌ی خودش را در اعمال حق شفعه، اعمال کند.

کلیک کنید  عکس نوشته های قانون جرائم رایانه ای

شریکی که از فروش سهم شریک دیگر مطلع می‌شود، باید به فوریت نسبت به اعمال حق خود اقدام و مبیع را تملک کند زیرا حق اخذ به شفعه برای جلوگیری از ضرری است که از بقای بر شرکت ناشی می‌شود و آن امر با دادن مهلتی که شریک دیگر قادر باشد حق مزبور را اعمال و اخذ به شفعه کند، تأمین شده و ضرر مرتفع می‌شود.

 

ارسال اظهار نامه جهت جلوگیری از اعمال حق شفعه :

همانگونه که گفته شد در صورتی که یکی از دو شریک، حصه خود را به شریک خود نفروشد بلکه به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر در صورت وجود شرایطی حق دارد سهم او را تملک کند، بدون اینکه مانعی از ناحیه شخص خریدار

و شریک خود وجود داشته باشد. چنانچه هر یک از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد، اولویت با شریک دیگر است چانچه شریکی که قصد فروش سهم خود را دارد، این حق را از طریق ارسال اظهارنامه به شریک خود اعلام و مدتی را نیز به این منظور تعیین ‌کند شریک مقابل حق استفاده از حق شفعه را نخواهد داشت.

 

غیرمنقول بودن مال

منظور از مال غیرمنقول، غیرمنقول ذاتی از قبیل: زمین است، اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است، مثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، به تبع عرصه می‌تواند مورد حق شفعه قرار گیرد. اما چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.

منظور از اموال غیرمنقول، اموالی هستند که نتوان آن‏ها را از محلی به محل دیگر انتقال داد. فرقی ندارد که این اموال ذاتا در محلی مستقر شوند مثل یک قطعه زمین کشاورزی یا آن که به واسطه‏‌ی عمل انسان غیرمنقول شده باشد به‌صورتی که اگر بخواهیم این اموال را جا‌به‌جا کنیم موجب خرابی یا نقص خود مال یا محلی که مال در آن قرارداد می‏‌شویم

مثل بنایی که در یک قطعه زمین ساخته می‏‌شود یا آجری که در ساخت یک دیوار به کار می‌‏رود.

کلیک کنید  دادخواست مطالبه نفقه(وکیل،مشاور)

 

 قابل تقسیم بودن ملک

همان‌طور‌که در زیر عنوان شریک بودن در ملک اشاره کردیم، ملک موضوع حق شفعه باید قابل تقسیم باشد. برای اطلاع یافتن از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملکی به طریق زیر عمل می‌‏کنیم:

۱. اگر ملکی سابقه‏‌ی ثبتی نداشته باشد یعنی ملک و مشخصات آن در دفتر املاک ثبت نشده باشد قابلیت تقسیم یا عدم وجود این قابلیت در آن به وسیله‏‌ی کارشناس رسمی داگستری مشخص می‏‌شود.

۲. اگر ملکی سابقه‏ی ثبتی داشته باشد با مراجعه به اداره‏ی ثبت و تایید این نهاد می‏توان اقدام به تقسیم نمود.
قابل تقسیم نبودن ملک دلایل مختلفی دارد. یکی از این دلایل ضرری است که در صورت تقسیم ملک به مالک وارد می‏‌شود به این جهت که برخی از اموال در اثر تقسیم، ارزش اقتصادی خود را از دست می‌‏دهند. گاهی ممکن است تقسیم کردن مالی با نظم عمومی جامعه یا قوانین کشور مخالف باشد. به این ترتیب ملک قابل تقسیم می‏‌شود.

 

 انتقال ملک به وسیله‏‌ی قرارداد خرید و فروش (بیع) باشد:

عبارت بالا به این معناست که شخص ج لازم است خانه را طی قرارداد خرید و فروش از آن خود کند تا به این ترتیب برای شخص ب حق شفعه ایجاد شود. بنابراین اگر شخص الف ملک خودش را به شخص ج ببخشد یا با ج مصالحه کند، شریک دیگر (ب) نمی‏‌تواند از حق شفعه استفاده نماید.

 

حق شفعه غیرقابل انتقال است  

به این معنا که حق شفعه در مثالی که ابتدای بحث ذکر شد، تنها برای ب ایجاد می‏‌شود ب نمی‏‌تواند این حق خودش را به دیگری منتقل کند. تنها راه انتقال حق شفعه از شخص ب به دیگری در حالتی است که ب فوت کند و این حق او به ارث برسد.

در این حالت وراث ب حق شفعه خواهند داشت. لازم به ذکر است در حالتی که وراث متعدد باشند یا باید همه‏‌ی آن‏ها از اعمال حق شفعه صرف‌نظر کنند یا نسبت به همه‏‌ی قسمت‏‌هایی که مورد معامله قرارگرفته، این حق را اجرا نمایند. این‌طور نیست که هر یک از ورثه مستقلا نسبت به سهم خودش اختیار حق شفعه داشته باشد.

 

 ملک باید مشترک بین دو شریک باشد.

به این ترتیب هرگاه بیش از دو نفر مالک زمینی باشند حق شفعه برای هیچ کدام از آن‏ها ایجاد نمی‏‌شود. لازم است در زمان فروش مال به شخص ج مال فقط دو مالک داشته باشد اما خریدار ممکن است بیش از یک نفر باشد. در این زمینه مشکلی در اعمال حق شفعه وجود ندارد چرا که وجود دو شریک در زمان فروش ملک به ج لازم است نه در زمان اعمال حق شفعه توسط شخص ب.
ممکن است شخص ج طی یک قرارداد دیگری سهم خود را به شخص د واگذار کند در این حالت باز هم ب اختیار اعمال حق شفعه را دارد. شفیع درصورتی نسبت به بخش دوم (معامله ج و د) حق شفعه پیدا می‏کند که نخستین بخش (معامله الف و ج) را پس از اطلاع از فروختن، فورا به ملکیت خودش در بیاورد و اگرنه ملک دارای سه شریک شده و دیگر امکان اعمال حق شفعه در آن وجود نخواهد داشت.

کلیک کنید  پرونده الزام به ایفای تعهد مالی

 

نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه

سوال : اعمال حق شفعه چگونه است و در صورتی که قبل از اخذ به شفعه، شریک مبیع را به شخص ثالث واگذار نموده باشد با وجود اخذ به شفعه تکلیف معامله چه خواهد بود؟

 

نظریه شماره ۷/۸۹۵ – ۱۳۸۴/۲/۱۸

حق شفعه ناشی از مالکیت افراد نسبت به اموال غیرمنقولی است که در حدود مقررات و قوانین مربوط از آن استفاده می‌نمایند. بنابراین و با توجه به عمومات مواد ۸۰۸ تا ۸۲۴ قانون مدنی در صورتی که حصه شریک در معرض فروش قرار گیرد، شریک دیگر (شفیع) باید مثل و معادل ثمن را به فروشنده بدهد و حصه مبیعه را تملک نماید و استفاده از این حق با تأدیه ثمن معامله و اعلام تملک شفیع در حصه مبیعه حاصل می‌گردد،

نه با حکم دادگاه و ماده ۸۱۶ از قانون مدنی نیز حکایت از این دارد که اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.لذا اقاله معامله فیمابین شریک و شخص ثالث تأثیری در حق شفیع نداشته و مسقط حق وی نمی‌باشد رأی اصراری شماره ۴۰ مورخ ۱۳۷۱/۹/۳ نیز مؤید این موضوع است.

http://vakil-isfahan.ir


حق شفعه یعنی چه ؟


همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.