قرارداد یا عقد به توافق دو اراده ضروری در جهت ایجاد یک اثر حقوقی را گویند. به عبارت ساده‌تر هرگاه جهت به وجود آمدن یک اثر حقوقی همچون خرید (بیع)، اجاره و نظایر آن، نیاز به تلاقی و تراضی ضروری دو اراده باشد، عقد محقق می‌گردد. با این تعریف ماهیاتی چون وصیت تملیکی، وکالت، هبه و دیگر ماهیاتی که قبول قابل در آن قبول ضروری یا قبول عقدی نیست، از تعریف و شمول عقد خارج می‌شوند.

عقد و قرارداد در حقوق ایران

قانونگذار ایران در ماده ۱۸۳ قانون مدنی عقد را چنین تعریف نموده‌است: «عقد عبارت از اینست که دو یا چند نفر در مقابل دو یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد» بر این تعریف ایراداتی شده‌است. از جمله اینکه این تعریف عقود تملیکی را به واسطه حصر عقود به تعهد طرفین در جمله قانونگزار دربر نمی‌گیرد. این ایراد از سوی بزرگان علم حقوق ایران اینگونه پاسخ داده شده‌است که:اگرچه متن این ماده از قانون فرانسه ماخوذ است، اما نویسندگان قانون مدنی ایران با نظر به فقه این ماده را تغییر داده‌اند. فلذا چون در فقه عهد در معنی عقد نیز به کار می‌رود، این ماده همه عقود را در برمی‌گیرد. ایراد دیگر این ماده قانونی استفاده از کلمه نفر است، در حالی که بهتر بود از کلمه شخص استفاده می‌شد تا اشخاص حقوقی را نیز شامل می‌شد.

• جمع عقد، عقود است.
• در مقابل عقد، ایقاع قرار دارد، که ماهیات حقوقی را گویند که با یک اراده ایجاد یا ساقط می‌شوند. همچون طلاق که تنها با اراده مرد واقع می‌شود. مبحث عقد جزء حفوق مدنی به حساب می‌آید.
• عقد به اعتبارات مختلف، تقسیم بندی‌های متفاوتی یافته‌است. از جمله تقسیم عقود به اعتبار موضوع آن، به مالی و غیر مالی و یا تملیکی و عهدی.

اقسام عقود درفقه وقانون مدنی: بیع- اجاره-رهن-امانت- نکاح-قرض-وصیت- عاریه-شرکت-وقف-وکالت-جعاله-مزارعه مساقات-سلف-سلم-مضاربه

الف) طرف قرارداد

طرف قرار داد ممکن است یک یا چند انسان (شخص حقیقی) یا شرکت­ها و موسسات دولتی و غیر دولتی (شخص حقوقی) باشند.

ب) تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی

در تنظیم قرار داد با اشخاص حقیقی توجه به مساله بلوغ، عقل و ممنوع­ المعامله­ نبودن فرد بسیار مهم است هم­چنین ممکن است شخصی به نمایندگی و وکالت از سوی دیگری قرارداد را تنظیم کند، در این صورت باید برگه نمایندگی و وکالت­نامه او و اعتبار آن را بررسی کرد و حتماً شماره و مشخصات آن را در متن قرارداد ذکر کرد.
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی برای صحت عقد، چهار شرط اساسی لازم است: ۱. قصد طرفین و رضای آنان؛ ۲. اهانت طرفین؛ ۳. موضوع معین مورد معامله؛ ۴. مشروعیت معامله. هر گاه قرارداد یکی از این چهار شرط را نداشت، ممکن است عقد وجود خارجی پیدا نکند و اساساً باطل باشد و ممکن است غیرنافذ باشد، عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ، مثل باطل است، ولی با تنفیذ بعد اصلاح­ پذیرا ست. در اینجا قصد و رضای طرفین و اهلیت توضیح داده می­شود:

ج) قصد و رضای طرفین

برای انجام عقد، هر یک از دو طرف باید اراده انعقاد آن را داشته باشند. اراده مرکب از رضا و قصد است. قصد و رضا با یک سلسله اعمال درونی انجام می­گیرد. وقتی می­خواهید کتابی را خریداری کنید، کتاب را در ذهن تصویر و میل باطنی و اشتیاق به داشتن آن پیدا می­کنید که این «رضا» است سپس تصمیم می­گیرید آن را بخرید. قصد و رضا باید به نحوی مثل لفظ، نوشته، اشاره یا عمل خارجی دیگری به طرف اعلام شود و معیوب نباشد.

د) اهلیت طرفین

متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند. اهلیت دو قسم است. اهلیت تمتع و اهلیت استیفا. اهلیت تمتع عبارت از قابلیت شخص است برای اینکه بتواند دارای حق و تکلیف شود. این اهلیت با دارا بودن حق با تولد انسان شروع و با مرگ او تمام می­شود. اهلیت استیفا، قدرت و توانایی اعمال حق است؛ یعنی شخص بتواند در اموال و حقوق خود تصرف کند و عقود و معاملاتی انجام دهد. کسی که اهلیت استیفا دارد، باید بالغ و عاقل و رشید باشد. منظور از صغیر، اشخاص غیربالغ است، کسانی که کمتر از ۱۸ سال تمام دارند، صغیراند.

هـ) تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی

زمان تنظیم قرار داد با اشخاص حقوقی، باید با ملاحظه اساسنامه شرکت و آگهی آخرین تغییرات آن (مندرج در روزنامه رسمی) معلوم شود که آیا شرکت در محدوده موضوع فعالیت خود قصد انعقاد قرارداد دارد یا خیر؟ و نیز مشخص شود چه کسانی دارای نمایندگی و حق امضای اسناد و قرارداد برای شرکت می­باشند.

و) موضوع قرارداد

موضوع قرار داد، مال یا عملی است که طرفین قرارداد متعهد به تسلیم یا انجام آن هستند.

شرایط اساسی موضوع قرار داد (مورد معامله) عبارتند از:

ارزش اقتصادی داشته باشد.

1. مورد معامله در زمان انعقاد قرارداد، موجود، معلوم و معین باشد، مثل یک دستگاه اتومبیل با مشخصاتی که طرفین رویت و از کیفیت آن کاملاً آگاه شوند.
2. مورد معامله چنانچه در زمان انعقاد قرارداد موجود نباشد باید کیفیت و کمیت آن مال معلوم و معین و کاملاً توصیف شود و واگذارکننده به تولید، ساخت و واگذاری آن پس از تولید (با جزئیاتی که هیچ تردیدی باقی نماند) متعهد شود.
3. تسلیم مال امکان­پذیر باشد و فروشنده مالک باشد، والا معامله فضولی بر مال غیر محسوب می­شود و اگر مالک اصلی رضایت به انتقال ندهد، معامله باطل می­شود.

ز) مدت قرارداد

ح) مبلغ قرارداد

ط) محل تنظیم قرارداد و  محل انجام تعهد

ی) شرایط اساسی و مهم برای صحت قرارداد

ک) اجبار و اکراه در قرارداد

ل) شرایط و تعهدات طرفین

1. شرط صفت : عبارت است از شرط مربوط به کیفیت یا کمیت مورد معامله. هرگاه شرطی، شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است می­تواند معامله را فسخ نماید. مثل اینکه کسی در موقع خریدآپارتمان شرط کند که این خانه را به شرط داشتن فلان مقدار طول و عرض می­خرد
2. شرط نتیجه: آن است که تحقق امری در خارج، شرط شود. مانند اینکه کسی در عقد شرط کند که هرگاه تمام پول را به مشتری بپردازد، از طرف مشتری وکیل است که مال مورد معامله را به خود منتقل کند.
3. شرط فعل اثباتاً یا نفیا: آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود. کسی که ملزم به انجام شرط شده است باید آن را انجام و در صورت تخلف، طرف معامله می­تواند به حاکم رجوع نموده و تقاضای اجبار به وفای شرط نماید. هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور، ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم می­تواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند. هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.

شرایط باطل ضمن قرارداد به سه دسته زیر تقسیم می­شود:

حق طرف معامله در استفاده از شرط

م) حق فسخ

ن) هزینه انجام موضوع قرارداد

س) فورس ماژور (قوه قهریه یا حوادث و اتفاقات پیش­بینی نشده)

توصیه های مهم برای تنظیم قرارداد

مهمترین مدارک که جهت تنظیم قرارداد انتقال، لازم و ضروری است عبارت­ اند از:

1. سند مالکیت (سند، بنچاق معاملات قبلی)
2. استعلام­های ثبتی و مفاصا حساب­های شهرداری و دارایی
3. گواهی حصر وراثت فروشنده (اگر فروشنده وارث مالک باشد)
4. کارت پایان­ خدمت یا معافیت از خدمت سربازی (اگر یکی از طرفین مشمول خدمت نظام­ وظیفه است)
5. گواهی پرداخت/ تسویه حساب شارژ (آب، برق، هزینه­ های مربوط به ساکنان در آپارتمان) صادره توسط هیات مدیره مجتمع ­های مسکونی یا آپارتمان­های تحت قانون تملک آپارتمان­ها.

استعلام­های مورد نیاز برای انتقال قطعی

نکات مهم در تنظیم قرارداد