تعریف اجاره

اجاره در لغت از ریشه اجر به معنای رهانیدن، به فریاد رسیدن، چیزی را به فرد دادن می‌باشد.
در اصطلاح عقدی است که به موجب آن مستأجر، در برابر مالی که به موجر می‌دهد، برای مدت معین مالک منافع عین مستأجره می‌شود. یعنی همان سلطه و اختیار استفاده مالک را از عین مورد اجاره دارد. بنابراین اجاره عقدی تملیکی و معوض و موقت می‌باشد.

انواع اجاره

اجاره، به اجاره اعیان یا منافع و اجاره اعمال تقسیم می‌شود.
مورد اجاره اگر منفعت عین یا حیوانی باشد، به آن اجاره اعیان یا اجاره منافع گویند.
در این اجاره، تسلیم کننده عین را موجِر و پرداخت کننده عوض را مستأجر گویند.
اگر مورد اجاره، کار انسانی باشد، به آن اجاره اَعمال یا اجاره ذمّه گویند. در این اجاره، پرداخت کننده عوض را مستأجر و تسلیم‌کننده نیروی کار را اجیر یا مستأجَر (به فتح جیم) نامند.

ارکان اجاره

اجاره سه رکن دارد:
عقد، متعاقدین، و عوضین.
در اجاره، عوض پرداختی را اجاره بها یا اجرت گویند.
وجود اجاره بها، یکی از ارکان عقد اجاره است و اگر نباشد و یا رایگان در اختیار دیگری گذاشته شود، این قرارداد اجاره نخواهد بود. و باید میزان آن معلوم باشد و الا طبق ماده۶ قانون روابط موجر و مستأجر باید اجرة المثل پرداخت شود.

تکالیف موجر (اجاره دهنده)

قانون مدنی برخی تکالیف را بر مؤجر تکلیف می‌کند که به آنها اشاره می‌شود.
چرا که انتفاع مستأجر منوط به تسلیم مورد اجاره است و اگر تسلیم نکند می‌تواند از پرداخت اجاره بها خودداری کند و از دادگاه اجبار موجر را بخواهد و اگر نشد، حق فسخ دارد (ماده ۴۷۶ ق م)
طبق ماده ۴۸۶ ق مدنی، تعمیرات و کلیه مخارجی که در عین مستأجره برای امکان انتفاع لازم است به عهدۀ مالک است، مگر این‌که شرط خلاف شده باشد.
عدم انجام تعمیراتی که مغایر انتفاع مستأجر باشد، با توجه به این‌که اجاره عقدی مستمر است، و با انعقاد عقد و تملیک منافع، روابط میان دو طرف پایان نمی‌یابد، ماده ۴۸۴ ق مدنی می‌گوید: موجر نمی‌تواند در مدت اجاره، در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.
بنابراین عین مورد اجاره باید همیشه برای انتفاع آماده باشد، مگر این‌که انجام تعمیرات لازم باشد. ولی موجر حق دارد، عین مورد اجاره را به دیگری، منتقل دهد، و بفروشد، و این منافی حق مستأجر نخواهد بود (م ۴۹۸ ق م).

تکالیف مستأجر (اجاره کننده)

مستأجر نیز، در مقابل موجر تعهداتی دارد که ماده ۴۹۰ ق مدنی می‌گوید.
مستأجر باید در استعمال عین مستأجره به نحو متعارف رفتار کرده و تعدی و تفریط نکند.
مستأجر، عین مستأجره را برای همان مصرفی که در اجاره مقرر شده مصرف نماید.
مستأجر، مال الأجاره را در مواعد معین تأدیه کند.

موارد انحلال عقد اجاره

در مواردی که قانون‌گذار گفته است ممکن است اجاره باطل یا فسخ شود. بعضی از آن موارد این‌گونه است:
قابل استفاده نبودن عین مورد اجاره همان‌طور که بند ۱ ماده ۷ ق روابط مالک و مستأجر مقرر می‌دارد.
انتقال مورد اجاره به غیر‌؛ توسط مستأجری که حق انتقال به غیر از او سلب شده است.

موارد فسخ اجاره بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر

 ماده ۶ ) در موارد زیر مستاجر می تواند اجاره را فسخ نماید:
۱ – در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. (با رعایت ماده ۴۱۵ قانونی مدنی )
۲ – در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستاجر تحقق یابد.
۳ – هر گاه مورد اجاره کلا یا جز در معرض خرابی واقع شود به نحوی که موجب نقض انتفاع گردد و قابل تعمیر نباشد.

ماده ۷ ) هر گاه مستاجر به علت انقضا مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستاجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تامین دلیل نماید و کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند.
از این تاریخ موجر حق مطالبه اجاره بها را نسبت به آینده ندارد و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می کند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود.

ماده ۸ )  موجر می تواند در موارد زیر اجاره را فسخ و حکم تخلیه را از دادگاه درخواست کند.
الف – در موردی که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلا یا جز به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.
ب – در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.
ج – در صورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده گردد.
د – در صورتی که مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف نماید.
تبصره ۱ – در صورتی که عین مستاجره برای مقصودی غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است .
تبصره ۲ – اگر مستاجر مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر مورد اجاره را تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.

ماده ۹ ) در مواردی که دادگاه تخلیه ملک مورد اجاره را به لحاظ کمبود مسکن موجب عسر و حرج مستاجر بداند و معارض با عسر و حرج موجر نباشد، می تواند مهلتی برای مستاجر قرار بدهد.
تبصره – شورای عالی قضایی مکلف است در اولین فرصت دادگاههای ویژه ای را تشکیل داده و کلیه احکام تخلیه که از طرف دادگاهها یا اداره ثبت صادر گردیده و هنوز اجرا نشده است مورد تجدید نظر قرار دهند چنانچه تخلیه منزل مستلزم عسر و حرج برای مستاجر باشد آن حکم را متوقف سازد.

خلاصه:

 هرگاه عین مستأجره معیوب بوده و این عیب موجب نقصان منفعت یا صعوبت در انتفاع باشد ، مستأجر می تواند اجاره را فسخ نماید  اگر در مدت اجاره عین مستأجره به واسطه حادثه کلاً تلف شود از زمان تلف عقد اجاره منفسخ می شود .  اگر در مدت اجاره در عین مستأجره تعمیراتی لازم آید که مستأجر نتواند در مدت تعمیر از عین مستأجره کلاً یا بعضاً استفاده نماید ، در این صورت حق فسخ اجاره را دارد .

هرگاه مستأجر نسبت به عین مستأجره تعدی و یا تفریط نماید و موجر قادر بر منع آن نباشد موجر حق فسخ دارد .  اگر شخص ثالثی بدون ادعای حقی در عین مستأجره یا منافع آن مزاحم  مستأجر گردد در صورتی که قبل از قبض باشد ، مستأجر حق فسخ اجاره را دارد .  اگر مستأجر ، عین مستأجره را در غیر از مواردی که در اجاره ذکر شده یا از اوضاع و احوال استنباط می شود ، استعمال کند و منع آن ممکن نباشد موجر حق فسخ اجاره را دارد .

اگر در اجاره مستأجر از انتقال عین مستأجره به دیگری منع شده باشد و موجر حق فسخ در صورت نقل را برای خود شرط کرده باشد ، در این صورت حق فسخ اجاره را دارد .  چنانچه در قرارداد اجاره شرط شده باشد که موجر بعد از گذشت مدت مثلاً شش ماه از تاریخ اجاره ، حق فسخ اجاره را نسبت به مدت باقیمانده دارد ، بعد از گذشت مدت شش ماه فوق و در طول مدت باقیمانده ، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .

 چنانچه در قرارداد اجاره شرط شده باشد که در صورت تخلف مستأجر نسبت به هر یک از تعهدات و شروط  اجاره نامه ، موجر حق فسخ اجاره را دارد ، درصورت تخلف مستأجر ، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت .