فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد (فسخ اجاره)

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد (فسخ اجاره،وکیل دعاوی ملکی،وکیل ثبتی،مشاوره حقوقی اجاره)

فسخ اجاره : فسخ قرارداد اجاره

فسخ برهم زدن عقدی است که بین دو یا چند نفر مقرر شده است. در حوزه قوانین اجاره‌خانه‌ها دو طرف موجر و مستأجر دو طرف قرارداد هستند که برهم زدن قرار اجاره‌نامه از سوی هرکدام از آنها به فسخ قرارداد تعبیر می‌شود.(فسخ اجاره)

در صورتی که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پایان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آیا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟  قرارداد اجاره عقد لازم است و عقد لازم را نمی توان به آسانی فسخ کرد. به این ترتیب نه موجر می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر؛ اما قانونا می تواند حق فسخی پیش بینی شود. برای مثال، ملکی را که مستاجر اجاره کرده است و احساس می کند مغبون شده است، یعنی بیش از قیمت واقعی آن ملک اجاره داده شده است؛ در این حالت مستاجر می تواند از طریق دادخواست، تقاضای فسخ قرارداد به علت غبن کند. (فسخ اجاره)
همچنین ممکن است شرط خاصی بین مالک و مستاجر پیش بینی شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوی مالک تا فلان تاریخ مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. برای مثال بین مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاریخ در ملک مربوطه تعمیرات لازم اعمال می شود و اگر طبق این شرط مالک تا تاریخ مذکور اقدام به تعمیرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخی وجود دارد یا نه، فرض بر این است که حق فسخی وجود ندارد.(فسخ اجاره)

کلیک کنید  ‌صدای مشاوره خانواده _ گروه وکلای دادشید

اجاره‌نامه موقتی و محدود را نمی‌توان قبل از تاریخ ختم آن فسخ کرد. معمولاً در حین قرارداد موجر و مستأجر با هم قراری می‌گذارند که اگر هرکدام قرارداد را فسخ کنند مجبور به دادن جریمه شوند در این صورت با فسخ قرارداد از سوی هرکدام راهی جز پرداخت جریمه وجود ندارد. (فسخ اجاره)
به هیچ عنوان قرارداد نمی تواند نه از سوی موجر و نه از سوی مستاجر فسخ شود، تنها در صورت اقاله یعنی بر هم زدن قرارداد به توافق طرفین قرارداد فسخ می شود.
پس از تعیین مدت اجاره و تدوین اجاره نامه، قرارداد به هیچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نیست، مگر در شرایط خاص، به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امکان استفاده برای مستاجر نباشد وگرنه در حالت عادی هیچ دلیل قانونی برای فسخ قرارداد از سوی مستاجر و موجر وجود ندارد.(فسخ اجاره)

اگر طبق اجاره‌نامه، ملک به مستأجر تحویل داده نشده باشد در واقع اگر شرایط ملک با شرایط جاری در اجاره‌نامه فرق داشته باشد و عین ملک استیجاری به مستأجر تسلیم نگردد در نتیجه قرارداد از وجهه قانونی برخوردار نیست. بر اساس ماده ۴۷۶قانون مدنی موجر عین قرارداد را باید به مستأجر تسلیم کند در صورت امتناع کردن موجر از اجرای مفاد قرارداد مستأجر می‌تواند اجاره‌نامه را فسخ کند.(فسخ اجاره)

شروط انعقاد عقد اجاره :

شرط اول  طرفین کامل ، یعنی بالغ و عاقل و جایز التصرف باشند .

کلیک کنید  دستور فروش مال مشاع به دلیل غیرقابل افراز بودن

شرط دوم  موضوع عقد اجاره معلوم و معین باشد .

شرط سوم  منفعت ملک موجر باشد یا موجر مجاز به اجاره دادن آن باشد .

شرط چهارم  مال الاجاره معلوم و معین باشد .

شرط پنجم  منفعت مباح باشد .

شرط ششم  منفعت قابلیت تسلیم و تسلم داشته باشد .(فسخ اجاره)

انحلال عقد اجاره از طریق فسخ :

موارد فسخ در مورد عقد اجاره را می توان به دو مورد ذیل تقسیم کرد :

۱-    موارد فسخ عقد اجاره توسط مستأجر .

۲-    موارد فسخ عقد اجاره توسط موجر .(فسخ اجاره)

موارد فسخ عقد اجاره توسط مستأجر

۱-    در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد .

۲-    اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد .(فسخ اجاره)

۳-    در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد .

۴-    در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه .

۵-    هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود .(فسخ اجاره)

نکته : درصورت وقوع هر یک از موارد پنجگانه فوق مستأجر نمی تواند راساً اقدام به فسخ نماید بلکه حسب ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ، مستأجر باید صدور حکم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نماید . علت این امر آنست که اجاره از عقود لازم است و طرفین حق فسخ ندارند و موارد پنجگانه فوق الذکر از موارد استثنایی است که مستأجری می  تواند فسخ اجاره را ازدادگاه تقاضا کند .(فسخ اجاره)

کلیک کنید  نمونه قرارداد اجاره سرقفلی (اجاره سرقفلی،واگذاری اجاره سرقفلی)

موارد فسخ عقداجاره توسط موجر

۱-   درموردی که مستأجر ملک مسکونی بدون داشتن حق انتقال به غیر ، مورد اجاره را کلاً یا جزئاً به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده باشد .

۲-    درموردی‌که محل‌کسبی برای شغل معینی اجاره داده باشد و مستأجر بدون رضای موجر تغییر شغل بدهد .

۳-   در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد . مشروط بر اینکه خریدار بخواهد مورد اجاره را برای خود یا سکونت اولاد یا پدر ومادر یا همسر خود اختصاص دهد .(فسخ اجاره)

۴-    درصورتی که از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده است استفاده گردد .

۵-    در صورتی که مستأجر در مورد اجاره تعدی و تفریط کرده باشد .

۶-    در صورت تخلف از شرط و عدم پرداخت اجور توسط مستأجر .

در چنین شرایطی موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ و از دادگاه تقاضای تخلیه نماید .(فسخ اجاره)


فسخ اجاره،وکیل،وکالت،مشاوره حقوقی،وکیل کیفری،اجاره،مستاجر،قانون مدنی،عکس نوشته،حقوق


گروه وکلای دادشید

موسسه حقوقی ندای عدالت ساعی (گروه وکلای دادشید) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت و  سایر مراجع حقوقی و اداری توسط و مشاوره حقوقی در سرتاسر کشور می باشد جهت ارتباط با این مجموعه اینجا را کلیک کنید.

  نظرات

دیدگاه ها بسته شده اند.