وکیل ملکی – حق شفعه یعنی چه؟ + کلیپ
حق شفعه یعنی چه ؟
حق شفعه یعنی چه ؟ مطابق ماده ۸۰۸ قانون مدنی هر گاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک سهم خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند. شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است. به او (مشتری) بدهد و سهم خریداری شده توسط مشتری را تصاحب کند. این حق را شفعه و صاحب آن را شفیع میگویند.
فرض کنید شخص الف و ب مشترکا مالک یک قطعه زمین هستند. سه دانگ از زمین ملک شخص الف و سه دانگ باقیمانده از آن شخص به است. الف طی قراردادی سهم خود از زمین را به شخص ج میفروشد. در این حالت شریک دیگر یعنی شخص ب حق دارد پولی را که ج در ازای خرید زمین به الف پرداخته است، به او بپردازد و زمین را به ملکیت خود درآورد. به این نوع اعمال حق، حق شفعه میگویند.
[aparat id='F3BrA']
شرایط لازم برای اعمال حق شفعه
شریک بودن در ملک
شفعه فقط در مواردی است. که شراکت میان دو نفر است. حق شفعه در مال مشاع به وجود می‌آید. منظور از مال مشاع مالی است. که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند. و نتوان در خارج سهم هر کدام از شرکاء را از هم تشخیص داد. به گونهای که همهی آن‌ها در جزء جزء مال با هم شریکاند. و تا زمانی که مال تقسیم (افراز) نشود معلوم نیست. که هر کدام از شرکاء مالک کدام جزء مشخص از مال خواهند بود.
به محض این که مال تقسیم شود حق شفعه از بین میرود. به این ترتیب زمان اعمال حق شفعه باید قبل از تقسیم مال باشد. مجددا لازم به ذکر است که این مشاع بودن و اعمال حق شفعه فقط در مواردی است که مال مشاع بین دو نفر باشد و در صورتی که شرکا بیشتر از دو نفر باشند اعمال حق شفعه امکانپذیر نیست و به عبارت دیگر در صرتی که مال مشاعی بین بیش از دو نفر باشد با فروش مال توسط یکی از مالکین مشاعی حق شفعه برای سایرین به وجود نمی آید.
فوریت حق شفعه
اعمال حق شفعه فوری است. چون در صورتی که شفیع فوراً ارادهی خودش را اعلام نکند این‌طور برداشت می‌شود که وی قصد صرف‌نظر کردن از حق شفعهی خویش را دارد. در مورد مفهوم فوری بودن، لازم به توصیح است که این فوری بودن کاملا عرفی است و به عادت مردم جامعه بستگی دارد. کسی که حق شفعه دارد از تاریخ مطلع شدن از وقوع قرارداد میان شریکش و خریدار فورا باید ارادهی خودش را در اعمال حق شفعه، اعمال کند.
شریکی که از فروش سهم شریک دیگر مطلع می‌شود، باید به فوریت نسبت به اعمال حق خود اقدام و مبیع را تملک کند زیرا حق اخذ به شفعه برای جلوگیری از ضرری است که از بقای بر شرکت ناشی می‌شود و آن امر با دادن مهلتی که شریک دیگر قادر باشد حق مزبور را اعمال و اخذ به شفعه کند، تأمین شده و ضرر مرتفع می‌شود.
ارسال اظهار نامه جهت جلوگیری از اعمال حق شفعه :
همانگونه که گفته شد در صورتی که یکی از دو شریک، حصه خود را به شریک خود نفروشد بلکه به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر در صورت وجود شرایطی حق دارد سهم او را تملک کند، بدون اینکه مانعی از ناحیه شخص خریدار
و شریک خود وجود داشته باشد. چنانچه هر یک از شرکا قصد فروش سهم خود را داشته باشد، اولویت با شریک دیگر است چانچه شریکی که قصد فروش سهم خود را دارد، این حق را از طریق ارسال اظهارنامه به شریک خود اعلام و مدتی را نیز به این منظور تعیین کند شریک مقابل حق استفاده از حق شفعه را نخواهد داشت.
غیرمنقول بودن مال
منظور از مال غیرمنقول، غیرمنقول ذاتی از قبیل: زمین است، اما چنانچه غیرمنقولی ذاتی نباشد و به وسیله عمل انسان غیرمنقول شده است، مثل ساختمان و درخت، چنانچه به تبع عرصه فروخته شود، به تبع عرصه می‌تواند مورد حق شفعه قرار گیرد. اما چنانچه به طور مستقل به فروش برسد، شریک حق شفعه نخواهد داشت.
منظور از اموال غیرمنقول، اموالی هستند که نتوان آن‌ها را از محلی به محل دیگر انتقال داد. فرقی ندارد که این اموال ذاتا در محلی مستقر شوند مثل یک قطعه زمین کشاورزی یا آن که به واسطهی عمل انسان غیرمنقول شده باشد به‌صورتی که اگر بخواهیم این اموال را جا‌به‌جا کنیم موجب خرابی یا نقص خود مال یا محلی که مال در آن قرارداد میشویم
مثل بنایی که در یک قطعه زمین ساخته می‌شود یا آجری که در ساخت یک دیوار به کار میرود.
قابل تقسیم بودن ملک
همان‌طور‌که در زیر عنوان شریک بودن در ملک اشاره کردیم، ملک موضوع حق شفعه باید قابل تقسیم باشد. برای اطلاع یافتن از قابل تقسیم بودن یا نبودن ملکی به طریق زیر عمل میکنیم:
۱. اگر ملکی سابقهی ثبتی نداشته باشد یعنی ملک و مشخصات آن در دفتر املاک ثبت نشده باشد قابلیت تقسیم یا عدم وجود این قابلیت در آن به وسیلهی کارشناس رسمی داگستری مشخص می‌شود.
۲. اگر ملکی سابقهی ثبتی داشته باشد با مراجعه به ادارهی ثبت و تایید این نهاد میتوان اقدام به تقسیم نمود.
قابل تقسیم نبودن ملک دلایل مختلفی دارد. یکی از این دلایل ضرری است که در صورت تقسیم ملک به مالک وارد می‌شود به این جهت که برخی از اموال در اثر تقسیم، ارزش اقتصادی خود را از دست میدهند. گاهی ممکن است تقسیم کردن مالی با نظم عمومی جامعه یا قوانین کشور مخالف باشد. به این ترتیب ملک قابل تقسیم می‌شود.
انتقال ملک به وسیلهی قرارداد خرید و فروش (بیع) باشد:
عبارت بالا به این معناست که شخص ج لازم است خانه را طی قرارداد خرید و فروش از آن خود کند تا به این ترتیب برای شخص ب حق شفعه ایجاد شود. بنابراین اگر شخص الف ملک خودش را به شخص ج ببخشد یا با ج مصالحه کند، شریک دیگر (ب) نمیتواند از حق شفعه استفاده نماید.
حق شفعه غیرقابل انتقال است
به این معنا که حق شفعه در مثالی که ابتدای بحث ذکر شد، تنها برای ب ایجاد می‌شود ب نمیتواند این حق خودش را به دیگری منتقل کند. تنها راه انتقال حق شفعه از شخص ب به دیگری در حالتی است که ب فوت کند و این حق او به ارث برسد.
در این حالت وراث ب حق شفعه خواهند داشت. لازم به ذکر است در حالتی که وراث متعدد باشند یا باید همهی آن‌ها از اعمال حق شفعه صرف‌نظر کنند یا نسبت به همهی قسمتهایی که مورد معامله قرارگرفته، این حق را اجرا نمایند. این‌طور نیست که هر یک از ورثه مستقلا نسبت به سهم خودش اختیار حق شفعه داشته باشد.
ملک باید مشترک بین دو شریک باشد.
به این ترتیب هرگاه بیش از دو نفر مالک زمینی باشند حق شفعه برای هیچ کدام از آن‌ها ایجاد نمیشود. لازم است در زمان فروش مال به شخص ج مال فقط دو مالک داشته باشد اما خریدار ممکن است بیش از یک نفر باشد. در این زمینه مشکلی در اعمال حق شفعه وجود ندارد چرا که وجود دو شریک در زمان فروش ملک به ج لازم است نه در زمان اعمال حق شفعه توسط شخص ب.
ممکن است شخص ج طی یک قرارداد دیگری سهم خود را به شخص د واگذار کند در این حالت باز هم ب اختیار اعمال حق شفعه را دارد. شفیع درصورتی نسبت به بخش دوم (معامله ج و د) حق شفعه پیدا میکند که نخستین بخش (معامله الف و ج) را پس از اطلاع از فروختن، فورا به ملکیت خودش در بیاورد و اگرنه ملک دارای سه شریک شده و دیگر امکان اعمال حق شفعه در آن وجود نخواهد داشت.
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضاییه
سوال : اعمال حق شفعه چگونه است و در صورتی که قبل از اخذ به شفعه، شریک مبیع را به شخص ثالث واگذار نموده باشد با وجود اخذ به شفعه تکلیف معامله چه خواهد بود؟
نظریه شماره ۷/۸۹۵ - ۱۳۸۴/۲/۱۸
حق شفعه ناشی از مالکیت افراد نسبت به اموال غیرمنقولی است. که در حدود مقررات و قوانین مربوط از آن استفاده می‌نمایند. بنابراین و با توجه به عمومات مواد ۸۰۸ تا ۸۲۴ قانون مدنی در صورتی که حصه شریک در معرض فروش قرار گیرد.، شریک دیگر (شفیع) باید مثل و معادل ثمن را به فروشنده بدهد. و حصه مبیعه را تملک نماید و استفاده از این حق با تأدیه ثمن معامله و اعلام تملک شفیع در حصه مبیعه حاصل می‌گردد.
نه با حکم دادگاه و ماده ۸۱۶ از قانون مدنی نیز حکایت از این دارد که اخذ به شفعه هر معامله را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد، باطل می‌نماید.لذا اقاله معامله فیمابین شریک و شخص ثالث تأثیری در حق شفیع نداشته و مسقط حق وی نمی‌باشد رأی اصراری شماره ۴۰ مورخ ۱۳۷۱/۹/۳ نیز مؤید این موضوع است.
همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.
اجازه مالک
اجازه مالک اجازه مالک یا اجازه در عقد فضولی به موافقت مالک یا ولی مالک در مورد تصرف فضولی یا معاملات فضولی توسط دیگران اشاره دارد. این مفهوم در...
ارزیابی حقوقی مالک
ارزیابی حقوقی مالک ارزیابی حقوقی مالک به معنای بررسی وضعیت حقوقی مالکیت یک ملک است. این ارزیابی شامل بررسی مستندات حقوقی مربوط به ملک، اطمینان از اینک...
املاک مجهول المالک کدامند ؟
املاک مجهول المالک کدامند ؟ املاک مجهول المالک کدامند ؟ املاکی هستند که مالک آن‌ها مشخص نیست. این املاک ممکن است به دلیل عدم ثبت یا عدم تقاضای ...
در حال حاضر هیچ نظری داده نشده است