قانون روابط موجر و مستاجر 76 _ گروه وکلای دادشید

قانون روابط موجر و مستاجر 76

وکیل ملکی،وکیل تخلیه،وکیل سرقفلی،وکیل تجاری، وکیل ثبت شرکت، وکیل وصول مطالبات،وکیل چک،وکیل چک برگشتی،وکیل ثبتی، وکیل ملکی،مشاوره حقوقی،مشاوره با وکیل پایه یک دادگستری،  وکالت دادگستری،وکیل، وکالت،مشاوره آنلاین رایگان

قانون موجر و مستاجر 76

فصل اول – روابط موجر و مستاجر

ماده 1- از تاریخ لازم الاجرا شدن این قانون (موجر و مستاجر 76)، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی ، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرار داد رسمی یا عادی منعقد می شود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون(موجر و مستاجر 76) و شرایط مقرر بین موجر و مستأجر خواهد بود.

ماده 2- قرار دادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضای موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به عنوان شهود گواهی گردد.

ماد 3- پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قایم مقام قانونی وی تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضای تخلیه به دستور مقام قضایی در مرجع قضایی توسط ضابطین قوه قضاییه انجام خواهد گرفت.(موجر و مستاجر 76)

ماده 4- در صورتی که موجر مبلغی بعنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و یا سند تعهد آور و مشابه آن از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر موکول به استرداد سند یا وجه مذکور به مستأجر و یا سپردن آن به دایره اجراست. چنانچه موجر مدعی ورود خسارت به عین مستأجره از ناحیه مستأجر و یا عدم پرداخت مال الاجاره یا بدهی بابت قبوض تلفن، آب، برق و گاز مصرفی بوده و متقاضی جبران خسارات وارده و یا پرداخت بدهی های فوق از محل وجوه یادشده باشد موظف است همزمان با تودیع وجه یا سند، گواهی دفتر شعبه دادگاه صالح را مبنی بر تسلیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا تحویل نماید. در این صورت دایره اجرا از تسلیم وجه و یا سند به مستأجر به همان میزان خودداری و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر خواهد کرد.(موجر و مستاجر 76)

ماده 5- چنانچه مستأجر در مورد مفاد قرار داد ارایه شده از سوی موجر مدعی هرگونه حقی باشد ضمن اجرای دستور تخلیه شکایت خود را به دادگاه صالح تقدیم و پس از اثبات حق مورد ادعا و نیز جبران خسارات وارده حکم مقتضی صادر می شود.(موجر و مستاجر 76)

فصل دوم – سر قفلی

ماده 6- هرگاه مالک، ملک تجاری خود را به اجاره واگذار نماید می تواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستأجر دریافت نماید. همچنین مستأجر می تواند در اثناء مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستأجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آنکه در ضمن عقد اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.

تبصره 1- چنانچه مالک سرقفلی نگرفته باشد و مستأجر با دریافت سرقفلی ملک را به دیگری واگذار نماید پس از پایان مدت اجاره مستأجر اخیر حق مطالبه سرقفلی از مالک را ندارد.(موجر و مستاجر 76)

تبصره 2- در صورتیکه موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.

ماده 7- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانیکه عین مستأجره در تصرف مستأجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستأجره را نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستأجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستأجر می تواند از موجر و یا مستأجر دیگر مبلغی بعنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.(موجر و مستاجر 76)

ماده 8- هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستأجره را به غیر مستأجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستأجر متصرف واگذار نماید، مستأجر می تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.(موجر و مستاجر 76)

ماده 9- چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستأجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا این که مستأجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده باشد هنگام تخلیه عین مستأجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.(موجر و مستاجر 76)

ماده 10- در مواردی که طبق این قانون (موجر و مستاجر 76) دریافت سرقفلی مجاز می باشد هرگاه بین طرفین نسبت به میزان آن توافق حاصل نشود با نظر دادگاه تعیین خواهد شد.

تبصره – مطالبه هرگونه وجهی خارج از مقررات فوق در روابط استیجاری ممنوع می باشد.

ماده 11- اماکنی که قبل از تصویب این قانون (موجر و مستاجر 76) به اجاره داده شده از شمول این قانون (موجر و مستاجر 76)مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.

ماه 12- آئین نامه اجرائی این قانون(موجر و مستاجر 76)ظرف مدت سه ماه توسط وزارتخانه های دادگستری و مسکن و شهر سازی تهیه و به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

ماده 13- کلیه قوانین و مقررات مغایر با این قانون (موجر و مستاجر 76)لغو می شود.

آيين‌نامه اجرايي قانون روابط موجر و مستأجر ۷۶

ماده ۱ ـ منظور از واژه قانون «در اين آيين نامه قانون روابط موجر ومستأجر مصوب ۲۶/۵/۱۳۷۶» مي‌باشد.

ماده ۲ ـ موارد زير مشمول مقررات قانون نمي‌باشد:

۱ ـ روابط استيجاري قبل از اجراي قانون (موجر و مستاجر 76).

۲ ـ روابط ناشي از انتقال حقوق قانوني مستأجر سابق به مستأجر جديد بااجازه موجر در صورتي كه قرارداد اجاره قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون(موجر و مستاجر 76) باشد.

۳ ـ روابط ناشي از صلح منافع يا هر عنوان ديگر و نيز تصرفات بر حسب‌تراضي شفاهي با موجر به عنوان اجاره‌.

۴ ـ موارد تخليه اماكن استيجاري قبل از انقضاي مدت مندرج در قرارداد.

۵ ـ در صورتي كه سند عادي اجاره بر طبق ضوابط مقرر در ماده (۲) قانون‌ (موجر و مستاجر 76) تنظيم نشده باشد.

تبصره ـ رابطه استيجاري در اماكني كه ابتدائاً از تاريخ لازم‌الاجراشدن قانون(موجر و مستاجر 76) به اجاره واگذار شده يا مي‌شود يا پس از تاريخ ياد شده توسط‌طرفهاي قرارداد اجاره تمديد مي‌گردد، مشمول مقررات قانون مورد اشاره‌خواهد بود.

ماده ۳ ـ رسيدگي به درخواست تخليه در مورد سند عادي موضوع‌ماده (۲) قانون (موجر و مستاجر 76) بدون تقديم دادخواست و با ابطال تمبر مربوط به دعاوي‌غيرمالي و بدون رعايت تشريفات آيين دادرسي مدني به عمل خواهد آمد.

ماده ۴ ـ رييس حوزه قضايي يا دادگاه مرجوع اليه با احراز مالكيت باذي‌نفع‌بودن موجر حسب‌موردمبادرت به صدور دستور تخليه خواهد نمود.

ماده ۵ ـ ابلاغ اوراق قضايي و يا اوراق اجراييه به مستأجر در محل‌عين مستأجره و به موجر در محل مندرج در قرارداد صورت مي‌گيرد؛ مگراينكه طرفين ترتيب ديگري را مقرر نموده باشند.(موجر و مستاجر 76)

ماده ۶ ـ اجراي دستور تخليه صادره توسط مقام قضايي نياز به صدوراجراييه ندارد و توسط مأمور، ابلاغ و اجرا مي‌گردد. مأمور مكلف است آن راظرف (۲۴) ساعت به شخص مستأجر ابلاغ و در نسخه ثاني رسيد دريافت‌كند و در صورت امتناع مستأجر از دادن رسيد، مراتب را در ابلاغ نامه قيد وظرف (۳) روز نسبت به اجراي مفاد دستور اقدام نمايد.

ماده ۷ ـ چنانچه مستأجر در محل حضور نداشته باشد، مفاد دستورتخليه به يكي از بستگان يا خادمان وي كه سن ظاهري او براي تمييز اهميت‌موضوع كافي باشد، ابلاغ مي‌شود.(موجر و مستاجر 76)

ماده ۸ ـ هرگاه اشخاص مذكور در ماده قبل در محل حضور نداشته‌باشند يا از دادن رسيد امتناع ورزند، مأمور مراتب را در اعلاميه‌اي قيد و به‌محل الصاق مي‌نمايد.

تبصره ـ در اعلاميه‌، مراتب مراجعه مأمور و استنكاف اشخاص ويا عدم حضور آنان و نيز مفاد دستور مقام قضايي درج شده وهمچنين اين مطلب قيد خواهد شد كه چنانچه ظرف (۳) روزمستأجر اقدام به تخليه محل و تحويل آن به موجر يا نماينده قانوني‌وي و يا دفتر دادگاه ننمايد، امر تخليه در روز و ساعت معين توسط‌مأمور اجرا انجام مي‌پذيرد.(موجر و مستاجر 76)

ماده ۹ ـ در مورد اسنادرسمي‌اجاره‌، درخواست‌صدوراجراييه جهت‌تخليه مورد اجاره از دفترخانه تنظيم‌كننده سند به عمل خواهد آمد.(موجر و مستاجر 76)

ماده ۱۰ ـ درخواست نامه براي اسناد عادي اجاره در فرم مخصوص‌تنظيم مي‌شود و شامل نكات زير خواهد بود:

الف ـ نام و نام خانوادگي و نام پدر و محل اقامت موجر يا نماينده‌قانوني و يا قايم مقام وي‌.

ب ـ نام و نام‌خانوادگي ومحل‌اقامت مستأجريا قايم‌مقام قانوني وي‌.

پ ـ مشخصات عين مستأجره‌.

ت ـ مشخصات و تاريخ سند اجاره‌.

تبصره ۱ ـ تصوير مصدق قرارداد بايد پيوست درخواست نامه يادشده باشد.

تبصره ۲ ـ در صورت فوت موجر يا مستأجر، وراث آنها و درصورت انتقال عين از يد موجر و يا منافع از يد مستأجر، ايادي‌منتقل اليهم و در صورت حجر موجر يا مستأجر، نماينده قانوني‌آنها، قايم مقام قانوني آنان مي‌باشند.

ماده ۱۱ ـ سر دفتر پس از احراز هويت و صلاحيت‌درخواست‌كننده‌، اوراق اجراييه را ظرف (۲۴) ساعت در (۳) نسخه‌با قيد تخليه محل عين مستأجره موضوع سند تهيه و به مهر ويژه‌اجرا منقوش و جهت اقدام به دايره اجراي اسناد رسمي ثبت محل‌ارسال مي‌نمايد.(موجر و مستاجر 76)

ماده ۱۲ ـ اجراي ثبت موظف است با وصول اوراق اجراييه ازدفترخانه ظرف حداكثر (۲۴) ساعت نسبت به تشكيل پرونده وصدور دستور ابلاغ و تخليه به مأمور اقدام نموده و مأمور مكلف‌است ظرف (۴۸) ساعت اوراق اجراييه را ابلاغ و طبق قسمت اخيرماده (۶) و مواد (۷) و (۸) اين آيين نامه عمل نمايد.

ماده ۱۳ ـ چنانچه در زمان اجراي دستور تخليه مراجع قضايي ودواير اجراي ثبت‌، به علت وقوع حوادث غيرمترقبه‌، مستأجر قادر به‌تخليه مورد اجاره نباشد و استمهال نمايد، مراتب درخواست وي‌توسط مأمور اجرا به مقام قضايي دستوردهنده گزارش مي‌شود. مقام‌قضايي صالح مربوط مي‌تواند با استمهال مستأجر براي يك نوبت‌به مدت حداكثر يك ماه موافقت كند.(موجر و مستاجر 76)

ماده ۱۴ ـ دفاتر اسناد رسمي علاوه بر رعايت شرايط عمومي تنظيم‌اسناد اجاره مكلفند در سند اجاره اماكن با كاربري تجاري و اماكني‌كه با رعايت قوانين و مقررات مربوط به منظور استفاده تجاري‌واگذار مي‌شوند، تصريح كنند كه عقد اجاره با سرقفلي يا بدون‌سرقفلي واقع شده است و در قراردادهاي عادي اجاره نيز، طرفين‌مكلفند سند اجاره را با قيد همين مطلب تنظيم نمايند.

ماده ۱۵ ـ اجراي مقررات ماده (۷) قانون (موجر و مستاجر 76)، ناظر به مواردي است كه‌در عقد اجاره شرط شده باشد كه موجر هر ساله مكلف به تمديدمدت اجاره بدون افزايش اجاره بها مي‌باشد.

ماده ۱۵ ـ مستأجر اماكن تجاري در مدت اجاره‌، چنانچه حق انتقال‌به غير از او سلب نشده باشد، مي‌تواند با اخذ مبلغي به عنوان‌سرقفلي‌، مورد اجاره را براي همان شغل و در صورتي كه منع قانوني‌وجود نداشته باشد و با قرارداد اجاره منافات نداشته باشد، براي‌مشاغل ديگر با رعايت ساير شرايط مندرج در اجاره‌نامه‌، به ديگري‌منتقل نمايد.

ماده ۱۶ ـ در غير از موارد مذكور در ماده (۴) قانون‌،(موجر و مستاجر 76) چنانچه‌مستأجر مدعي حقي باشد مي‌تواند طبق مقررات از دادگاه عمومي‌محل وقوع ملك درخواست احقاق حق كند، اين امر مانع اجراي‌دستور تخليه نمي‌باشد، فقط دادگاه پس از ثبوت ادعا، به تأمين‌حقوق مستأجر و جبران خسارت او حكم مي‌نمايد. در اين‌خصوص مستأجر مي‌تواند تأمين حقوق خود را از دادگاه درخواست‌نموده و دادگاه مكلف است نسبت به آن‌تصميم مقتضي اتخاذ نمايد.

ماده ۱۷ ـ در صورتي كه دستور تخليه مورد اجاره صادر شود ومستأجر نسبت به اصالت قرارداد مستند دستور، شكايتي داشته و يامدعي تمديد قرارداد اجاره باشد، شكايت خود را به دادگاه عمومي‌محل وقوع ملك تقديم مي‌نمايد. اعلام شكايت مانع اجراي دستورتخليه مي‌باشد، مگر اينكه دادگاه رسيدگي‌كننده‌، شكايت مستأجر رامدلل بداند، در اين صورت پس از اخذ تأمين متناسب با ضرر وزيان احتمالي موجر، قرار توقيف عمليات اجرايي تخليه را صادرخواهد نمود.(موجر و مستاجر 76)

ماده ۱۸ ـ چنانچه شكايت مستأجر مورد اشاره در ماده قبل به‌موجب حكم نهايي رد شود، موجر حق دارد خسارتي را كه ازتوقيف اجراي دستور تخليه به او وارد شده است بر طبق قوانين ومقررات مطالبه كند.(موجر و مستاجر 76)

ماده ۱۹ ـ چنانچه موجر مبلغي به عنوان وديعه يا تضمين ياقرض‌الحسنه و يا سند تعهدآور و مشابه آن از مستأجر دريافت كرده‌و در سند اجاره (عادي و يا رسمي‌) درج شده باشد يا توسط خودموجر عنوان شود، در اين صورت تخليه و تحويل مورد اجاره به‌موجر موكول به استرداد سند يا وجه ياد شده به مستأجر و ارايه‌رسيد آن به ضميمه درخواست تخليه به مرجع قضايي و يا ارايه آن‌به دايره اجراي ثبت و يا سپردن آن بر حسب مورد به دايره اجراي‌دادگستري و يا دايره اجراي ثبت مي‌باشد.(موجر و مستاجر 76)

تبصره ـ در صورتي كه وديعه يا تضمين يا قرض‌الحسنه و يا سندتعهدآور و مشابه آن در سند اجاره (عادي و يا رسمي‌) ذكر نشده‌باشد و توسط موجر نيز هنگام درخواست و تقاضاي تخليه مطرح‌نشود و مستأجر از اين جهت مدعي حقي شود، مي‌تواند طبق ماده‌(۵) قانون اقدام به احقاق حق خود نمايد. (موجر و مستاجر 76)

معاون اول رييس جمهور ـ حسن حبيبي‌

...

---

---

گروه وکلای دادشید

موسسه حقوقی ندای عدالت ساعی (گروه وکلای دادشید) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و وکالت در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت و  سایر مراجع حقوقی و اداری توسط وکیل و مشاوره حقوقی در سرتاسر کشور می باشد جهت ارتباط با این مجموعه اینجا را کلیک کنید.