قرارداد : مختصری در خصوص عقد و قرارداد
قرارداد یا عقد به توافق دو اراده ضروری در جهت ایجاد یک اثر حقوقی را گویند. به عبارت سادهتر هرگاه جهت به وجود آمدن یک اثر حقوقی همچون خرید (بیع)، اجاره و نظایر آن، نیاز به تلاقی و تراضی ضروری دو اراده باشد، عقد محقق میگردد. با این تعریف ماهیاتی چون وصیت تملیکی، وکالت، هبه و دیگر ماهیاتی که قبول قابل در آن قبول ضروری یا قبول عقدی نیست، از تعریف و شمول عقد خارج میشوند.
عقد و قرارداد در حقوق ایران
قانونگذار ایران در ماده ۱۸۳ قانون مدنی عقد را چنین تعریف نمودهاست: «عقد عبارت از اینست که دو یا چند نفر در مقابل دو یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد» بر این تعریف ایراداتی شدهاست. از جمله اینکه این تعریف عقود تملیکی را به واسطه حصر عقود به تعهد طرفین در جمله قانونگزار دربر نمیگیرد. این ایراد از سوی بزرگان علم حقوق ایران اینگونه پاسخ داده شدهاست که:اگرچه متن این ماده از قانون فرانسه ماخوذ است، اما نویسندگان قانون مدنی ایران با نظر به فقه این ماده را تغییر دادهاند. فلذا چون در فقه عهد در معنی عقد نیز به کار میرود، این ماده همه عقود را در برمیگیرد. ایراد دیگر این ماده قانونی استفاده از کلمه نفر است، در حالی که بهتر بود از کلمه شخص استفاده میشد تا اشخاص حقوقی را نیز شامل میشد.
- جمع عقد، عقود است.
- در مقابل عقد، ایقاع قرار دارد، که ماهیات حقوقی را گویند که با یک اراده ایجاد یا ساقط میشوند. همچون طلاق که تنها با اراده مرد واقع میشود. مبحث عقد جزء حفوق مدنی به حساب میآید.
- عقد به اعتبارات مختلف، تقسیم بندیهای متفاوتی یافتهاست. از جمله تقسیم عقود به اعتبار موضوع آن، به مالی و غیر مالی و یا تملیکی و عهدی.
اقسام عقود درفقه وقانون مدنی: بیع- اجاره-رهن-امانت- نکاح-قرض-وصیت- عاریه-شرکت-وقف-وكالت-جعاله-مزارعه مساقات-سلف-سلم-مضاربه
الف) طرف قرارداد
طرف قرار داد ممکن است یک یا چند انسان (شخص حقیقی) یا شرکتها و موسسات دولتی و غیر دولتی (شخص حقوقی) باشند.
ب) تنظیم قرارداد با اشخاص حقیقی
در تنظیم قرار داد با اشخاص حقیقی توجه به مساله بلوغ، عقل و ممنوع المعامله نبودن فرد بسیار مهم است همچنین ممکن است شخصی به نمایندگی و وکالت از سوی دیگری قرارداد را تنظیم کند، در این صورت باید برگه نمایندگی و وکالتنامه او و اعتبار آن را بررسی کرد و حتماً شماره و مشخصات آن را در متن قرارداد ذکر کرد.
طبق ماده 190 قانون مدنی برای صحت عقد، چهار شرط اساسی لازم است: 1. قصد طرفین و رضای آنان؛ 2. اهانت طرفین؛ 3. موضوع معین مورد معامله؛ 4. مشروعیت معامله. هر گاه قرارداد یکی از این چهار شرط را نداشت، ممکن است عقد وجود خارجی پیدا نکند و اساساً باطل باشد و ممکن است غیرنافذ باشد، عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ، مثل باطل است، ولی با تنفیذ بعد اصلاح پذیرا ست. در اینجا قصد و رضای طرفین و اهلیت توضیح داده میشود:
ج) قصد و رضای طرفین
برای انجام عقد، هر یک از دو طرف باید اراده انعقاد آن را داشته باشند. اراده مرکب از رضا و قصد است. قصد و رضا با یک سلسله اعمال درونی انجام میگیرد. وقتی میخواهید کتابی را خریداری کنید، کتاب را در ذهن تصویر و میل باطنی و اشتیاق به داشتن آن پیدا میکنید که این «رضا» است سپس تصمیم میگیرید آن را بخرید. قصد و رضا باید به نحوی مثل لفظ، نوشته، اشاره یا عمل خارجی دیگری به طرف اعلام شود و معیوب نباشد.
د) اهلیت طرفین
متعاملین باید برای معامله اهلیت داشته باشند. اهلیت دو قسم است. اهلیت تمتع و اهلیت استیفا. اهلیت تمتع عبارت از قابلیت شخص است برای اینکه بتواند دارای حق و تکلیف شود. این اهلیت با دارا بودن حق با تولد انسان شروع و با مرگ او تمام میشود. اهلیت استیفا، قدرت و توانایی اعمال حق است؛ یعنی شخص بتواند در اموال و حقوق خود تصرف کند و عقود و معاملاتی انجام دهد. کسی که اهلیت استیفا دارد، باید بالغ و عاقل و رشید باشد. منظور از صغیر، اشخاص غیربالغ است، کسانی که کمتر از 18 سال تمام دارند، صغیراند.
هـ) تنظیم قرارداد با اشخاص حقوقی
زمان تنظیم قرار داد با اشخاص حقوقی، باید با ملاحظه اساسنامه شرکت و آگهی آخرین تغییرات آن (مندرج در روزنامه رسمی) معلوم شود که آیا شرکت در محدوده موضوع فعالیت خود قصد انعقاد قرارداد دارد یا خیر؟ و نیز مشخص شود چه کسانی دارای نمایندگی و حق امضای اسناد و قرارداد برای شرکت میباشند.
و) موضوع قرارداد
موضوع قرار داد، مال یا عملی است که طرفین قرارداد متعهد به تسلیم یا انجام آن هستند.
شرایط اساسی موضوع قرار داد (مورد معامله) عبارتند از:
ارزش اقتصادی داشته باشد.
- مورد معامله در زمان انعقاد قرارداد، موجود، معلوم و معین باشد، مثل یک دستگاه اتومبیل با مشخصاتی که طرفین رویت و از کیفیت آن کاملاً آگاه شوند.
- مورد معامله چنانچه در زمان انعقاد قرارداد موجود نباشد باید کیفیت و کمیت آن مال معلوم و معین و کاملاً توصیف شود و واگذارکننده به تولید، ساخت و واگذاری آن پس از تولید (با جزئیاتی که هیچ تردیدی باقی نماند) متعهد شود.
- تسلیم مال امکانپذیر باشد و فروشنده مالک باشد، والا معامله فضولی بر مال غیر محسوب میشود و اگر مالک اصلی رضایت به انتقال ندهد، معامله باطل میشود.
ز) مدت قرارداد
ح) مبلغ قرارداد
توصیه میشود که میزان و نحوه پرداخت قیمت مورد معامله دقیقاً با ذکر جزئیات اقساط و مدت آن و یا اسنادی که به صورت چک حساب جاری و یا چک مسافرتی یا وجه نقد است، توضیح داده شود تا از هر گونه سوء استفاده پیشگیری شود.
ط) محل تنظیم قرارداد و محل انجام تعهد
محل انجام تعهد نیز باید در برخی قرار دادها معین شود؛ به خصوص در قراردادهایی که موضوع آن ارایه خدمات یا تحویل کالاست.
اگر محل انجام تعهد به دلایلی مشخص نشود، باید در محلی که قرارداد در انجا تنظیم شده تعهد انجام گیرد، مگر اینکه طبق عرف محل خاصی در نظر گرفته شود.
ی) شرایط اساسی و مهم برای صحت قرارداد
1. قصد طرفین و رضای آنان
2. اهلیت طرفین
3. موضوع معین یا مورد معامله
4. مشروعیت معامله.هر گاه عقد یا قرار داد فاقد یکی از چهار شرط فوق باشد، عقد باطل یا غیرنافذ میشود. عقد غیرنافذ در حالت عدم نفوذ ، حکم باطل است ولی با تنفیذ بعدی اصلاحپذیر است.
ک) اجبار و اکراه در قرارداد
برخی شرایط اکراه عبارت است از عمل همراه با تهدید برای تحقق بخشیدن یک عمل حقوقی. نتیجه اکراه باید به صورت وجود بیم خطر و ضرر در جان یا مال خود یا خویشاوندان نزدیک باشد و نزدیکی خویشاوند به مفهوم عرفی ملاک است. میزان تهدید باید به قدری باشد که در عقود قصد انشاء را سلب نکند و یا در اقرار و شهادت، قصد را سلب نکند.
ل) شرایط و تعهدات طرفین
- شرط صفت : عبارت است از شرط مربوط به کیفیت یا کمیت مورد معامله. هرگاه شرطی، شرط صفت باشد و معلوم شود آن صفت موجود نیست، کسی که شرط به نفع او شده است میتواند معامله را فسخ نماید. مثل اینکه کسی در موقع خریدآپارتمان شرط کند که این خانه را به شرط داشتن فلان مقدار طول و عرض میخرد
- شرط نتیجه: آن است که تحقق امری در خارج، شرط شود. مانند اینکه کسی در عقد شرط کند که هرگاه تمام پول را به مشتری بپردازد، از طرف مشتری وکیل است که مال مورد معامله را به خود منتقل کند.
- شرط فعل اثباتاً یا نفیا: آن است که اقدام یا عدم اقدام به فعلی بر یکی از متعاملین یا بر شخص خارجی شرط شود. کسی که ملزم به انجام شرط شده است باید آن را انجام و در صورت تخلف، طرف معامله میتواند به حاکم رجوع نموده و تقاضای اجبار به وفای شرط نماید. هرگاه فعلی در ضمن عقد شرط شود و اجبار ملتزم به انجام آن غیر مقدور، ولی انجام آن به وسیله شخص دیگری مقدور باشد، حاکم میتواند به خرج ملتزم موجبات انجام آن فعل را فراهم کند. هرگاه اجبار مشروط علیه برای انجام فعل مشروط ممکن نباشد و فعل مشروط هم از جمله اعمالی نباشد که دیگری بتواند از جانب او واقع سازد، طرف مقابل حق فسخ معامله را خواهد داشت.
شرایط باطل ضمن قرارداد به سه دسته زیر تقسیم میشود:
الف) شرط خلاف مقتضای عقد؛ شرطی است که با هدف عقد یا ماهیت عقد در تضاد است. مثلاً در قرارداد فروش مغازه شرط شود که فروشنده مغازه را تسلیم طرف قرارداد نکند.
ب) شرط مجهولی که جهل به آن موجب جهل به عوضین شود. (اگر مورد معامله معلوم یا موجود نباشد، مثلاً فروشنده مغازهای را بفروشد که هنوز وجود خارجی ندارد یا معلوم نباشد که مورد معامله مغازه است یا آپارتمان)2. شروطی که باطل هستند ولی به سلامت قرارداد لطمه ای نمیزند، عبارتند از:
الف) شرطی که انجام آن غیرمقدور باشد؛ فرضاً کسی مغازهای را به دیگری بفروشد و شرط کند که حتماً باید فرزند خریدار نیز در آن مغازه کار کند.
ب) شرطی که در آن نفع و فایده نباشد.
ج) شرطی که نامشروع باشد.3. شراطی که باطل هستند و تخلف از آنها باعث میشود برای طرف دیگر حق فسخ پیدا شود یا جریمه و خسارتی پرداخت کند.
حق طرف معامله در استفاده از شرط
م) حق فسخ
ن) هزینه انجام موضوع قرارداد
س) فورس ماژور (قوه قهریه یا حوادث و اتفاقات پیشبینی نشده)
مصادیق قوه قاهره در قانون ذکر نشده و تعیین و تشخیص مصداق آن با دادگاه است و اثبات آن از سوی مدعی فورس ماژور بسیار مشکل می باشد ، بروز این حوادث گاهی باعث میشود که به طور کلی انجام موضوع قرارداد منتفی شود و گاهی به طور موقت (در یک محدوده زمانی خاص) انجام تعهد ناشی از قرارداد را غیرممکن و معلق میسازد و پس از مرتفع شدن موانع، مجدداً باید به قرار داد عمل شود. در این خصوص تأخیر در انجام قرارداد تعهدی برای طرفین ایجاد نمیکند.
توصیه های مهم برای تنظیم قرارداد
از هر گونه تنظیم سند در حالت خستگی، تشنگی، گرسنگی، عصبانیت خودداری شود؛ زیرا این موارد باعث میشود بعضی از مطالب حساس از ذهن تنظیم کننده قرارداد خارج شده و در قرارداد ذکر نشود.
از ذکر مطالب غیر ضروری خودداری شود.
در صورتی که فروشنده، وکیل رسمی مالک است باید در وکالتنامه دقت شود که آیا وکیل حق اخذ ثمن و حق اسقاط خیارات را دارد یا خیر؟ و آیا حق توکیل به غیر (در مواردی که فروشنده وکیل است و حاضر به دادن وکالت به خریدار برای تنظیم سند بوده است) را دارد یا خیر!
در وکالتنامه ارایه شده وکیل باید اولاً بلاعزل بوده ثانیاً ضمن عقد خارج لازم بر موکل شرط شود که حق ضم وکیل دیگری را به خریدار (که در اینجا وکیل خواهد بود) ندارد.
اگر فروشنده ولی مالک و مالک صغیر است، باید دقت شود که در زمان امضای مبایعه نامه صغیر، کبیر نشده باشد و در قرارداد قید شود که معامله کننده به ولایت از طرف فلان صغیر معامله انجام میدهد و از شناسنامه وی و صغیر که با امضای ولی باشد، رونوشت اخذ شود.
در نگارش سند قرارداد باید با خط خوش و خوانا باشد از نگارش کلمات روی همدیگر به نحوی که قادر به بازخوانی مطلب نشده و عقد را دچار ابهام کند، خودداری شود؛ به خصوص در مواردی که از کاربن استفاده میشود.
مواردی که در آنها رقم به کار رفته، بهتر است رقم به صورت حروف نیز قید شود، (مثلاً مبلغ معامله 60/000/000 ریال، شصت میلیون ریال) تا در صورت ابهام به راحتی رفع شود.
اگر فروشنده قیم مالک است، باید قیمنامه ملاحظه و فتوکپی آن با امضای قیم اخذ شود. مفاد قیمنامه دقیقاً مطالعه و بررسی شود که آیا قیم با نظارت و مداخله مقام قضایی (اداره سرپرستی) حق فروش دارد یا خیر و اگر به مجوز از مقام قضایی نیاز دارد تا مجوز لازم اخذ نشده است نباید با او قرارداد امضا و یا به وی پولی پرداخت شود.
اگر مورد قرارداد به ارث رسیده است، باید گواهی انحصار وراثت ملاحظه و فتوکپی مصدق آن از فروشنده اخذ شود و مشخصات فروشنده با مشخصات گواهی مطابقت داده شود در صورتی که فروشنده یکی از ورثه باشد، معامله فقط نسبت به سهم وی صحیح است؛ مگر اینکه بقیه ورقه نیز قرارداد را امضا یا به وی وکالت در فروش داده باشند.
دقت شود که فروشنده، ممنوع العامله از طریق مقامات قضایی نباشد؛ برای مثال افراد ورشکسته حق معامله ندارند.
فروشنده کارت پایان خدمت وظیفه عمومی داشته باشد .
اگر فروشنده یا خریدار مشکوک، مریض احوال و احتمال جنون یا حجر وی داده شود، باید از اداره سرپرستی دادگستری استعلام شود.
برای تنظیم سند رسمی اعلام شود که طرفین در کجا و در کدام دفترخانه حاظر شوند. میتوان قبلاً در این مورد پیش بینی نمود و شماره دفترخانه و نشانی آن و نیز روز و ساعت معینی را که امکان فراهم شدن مقدمات تنظیم سند باشد، تعیین و در مبایعه نامه قید کرد این مطلب برای احراز تخلف و متخلف از موضوع مذکور کمک میکند.
در صورتی که فروشنده برای زمان تحویل موعدی را تعیین کند، این موعد باید در قرارداد به روشنی مشخص شود.
بعد از انجام معامله، همه اصول قرارداد و اگر معاملاتی قبلاً نسبت به مورد معامله انجام شده باشد، باید از فروشنده اخذ شود تا چنانچه کسی که سند رسمی به نام وی بوده از تنظیم سند به نام خریدار آخر خودداری نماید، امکان مراجعه خریدار آخر به مالک اصلی به راحتی میسر باشد.
دقت شود چنانچه فروشنده نیز خود مالک رسمی نبوده، باید اصول همه معاملات ماقبل خود تا مالک رسمی را ارایه نماید. نباید هیچ گونه وقفه در سلسله قرارداد معامله تا ارایه آن صورت گیرد.
در معاملات از اسنادی مثل چک و سفتهای (که طرفین معامله در حضور خود، امضا نمودهاند) استفاده شود و از اخذ چکهایی که آدرس آنها مشخص نیست، خودداری شود.
از اصالت اسناد و چکهایی که طرفین رد و بدل میکنند، اطمینان حاصل شود.
در صورتی که طرفین بعد از تنظیم مبایعه نامه قصد برهم زدن معامله را داشته باشند، این عمل که با رضایت طرفین عقد بر هم می خورد، در اصطلاح اقاله یا تفاسخ میگویند. با این اقاله ملک یا آپارتمان به فروشنده و ثمن به خریدار بر میگردد و مراتب باید در ذیل با حاشیه یا ظهر قرارداد یا برگه جداگانه (با ذکر مشخصات قرارداد اول) قید و به امضای طرفین برسد.
از آنجا که عقودی مانند بیع از عقود لازم بوده و بدون رضایت طرفین و وجود شرط قابل برهم زدن نیست، چنانچه یکی از طرفین از فروش و یا خرید ملک یا آپارتمان پشیمان شده باشد، باید دانست عقد و قرارداد تنظیمی بدون شرط حق فسخ قابل فسخ نیست و نباید عقد را پاره و یا آن را به نحوی یکطرفه باطل نمود و در صورت فسخ این امر باید به تایید دادگاه رسیده باشد و حکم قطعی شده باشد تا قابل ترتیب اثر باشد .
در موارد اختلاف، میتوان در قرارداد شرط داوری و شورای حل اختلاف را درج کرد تا بنا به رضایت طرفین، شورای حل اختلاف داوری و بدون هزینه موضوع را حل و فصل کند و نیازی به طرح دعوا در مراجع دادگستری (که مستلزم هزینه و وقت بیشتری است)، نباشد.
مدارک مورد نیا برای تنظیم قرارداد
قبل از مراجعه به بنگاه معاملات ملکی، از واقعی بودن و نظارت صنف مشاوران املاک بر بنگاه مزبور اطمینان حاصل شود.
هنگام تنظیم قرارداد، مفاد آن به دقت مطالعه شود تا شرایط مقرر میان طرفین به صورت کامل درج شود و خریدار بداند که چه وظایف و حقوقی دارد.
مهمترین مدارک که جهت تنظیم قرارداد انتقال، لازم و ضروری است عبارت اند از:
- سند مالکیت (سند، بنچاق معاملات قبلی)
- استعلامهای ثبتی و مفاصا حسابهای شهرداری و دارایی
- گواهی حصر وراثت فروشنده (اگر فروشنده وارث مالک باشد)
- کارت پایان خدمت یا معافیت از خدمت سربازی (اگر یکی از طرفین مشمول خدمت نظام وظیفه است)
- گواهی پرداخت/ تسویه حساب شارژ (آب، برق، هزینه های مربوط به ساکنان در آپارتمان) صادره توسط هیات مدیره مجتمع های مسکونی یا آپارتمانهای تحت قانون تملک آپارتمانها.
استعلامهای مورد نیاز برای انتقال قطعی
مطابق مواد 22 و 47 قانون ثبت املاک و اسناد کشور؛ چنانچه معامله های در رابطه با املاک دارای سند مالکیت (سابقه ثبتی)، صورت گیرد، باید این معامله در دفترخانه اسناد رسمی (یکی از محاضر) انجام شود تا پس از آن، نام خریدار به عنوان مالک رسمی و قانونی در دفتر املاک ثبت شود. بنابراین پس از توافق خریدار و فروشنده در مبلغ و مودر معامله، با بیان اراده خود (فروختم و خریدم) مالکیت از فروشنده به خریدار منتقل میشود، ولی برای اینکه این انتقال مالیکت جنبه رسمی و قانونی پیدا کند و در تمامی ادارات و شهرداریها و بانکها معتبر باشد، باید تشریفات انتقال رسمی صورت بگیرد.
انتقال رسمی باید در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی شهر محل وقوع قرارداد انجام شود. برای انتقال قطعی و رسمی لازم است استعلام هایی از اداره ها و مراجع قانونی توسط دفترخانه صورت گیرد. از جمله:
استعلام از دفتر ثبت اسناد و املاک برای مشخص شدن وضعیت قانونی مالکیت فروشنده و اینکه این ملک در رهن است یا خیر.
استعلام از شهرداری و ارایه مفاصا حسابهای شهرداری، مراجعه به پرداخت/ تسویه حساب عوارض نوسازی و جریمه های احتمالی در خصوص ملک و غیره.
استعلام از دارایی و ارایه مفاصا حسابهای مالیاتی؛ راجع به پرداخت/ تسویه حساب مالیاتها، مستغلات شغلی، نقل و انتقال و غیره
نکات مهم در تنظیم قرارداد
.....
اجازه مالک
اجازه مالک اجازه مالک یا اجازه در عقد فضولی به موافقت مالک یا ولی مالک در مورد تصرف فضولی یا معاملات فضولی توسط دیگران اشاره دارد. این مفهوم در...
ارزیابی حقوقی مالک
ارزیابی حقوقی مالک ارزیابی حقوقی مالک به معنای بررسی وضعیت حقوقی مالکیت یک ملک است. این ارزیابی شامل بررسی مستندات حقوقی مربوط به ملک، اطمینان از اینک...
املاک مجهول المالک کدامند ؟
املاک مجهول المالک کدامند ؟ املاک مجهول المالک کدامند ؟ املاکی هستند که مالک آنها مشخص نیست. این املاک ممکن است به دلیل عدم ثبت یا عدم تقاضای ...
در حال حاضر هیچ نظری داده نشده است