بررسی یک پرونده حقوقی : تقاضای صدور حکم تخلیه مغازه

نمونه پرونده : تقاضای صدور حکم تخلیه مغازه

صدور حکم تخلیه مغازه مراد از آن در بحث معاملات این است که طرف معامله با برداشتن مانع تصرف، طرف دیگر را از تصرف در مال تعهد شده متمکن میسازد. نحوه تخلیه با توجه به موارد آن متفاوت است. به عنوان نمونه تخلیه در اموال غیر منقول، مانند خانه و زمین به تحویل کلید به خریدار و خارج کردن اثاث خود و در مثل فروش میوه بر درخت به آزاد گذاشتن خریدار در چیدن میوه تحقق مى‏ یابد. از این عنوان در باب تجارت سخن رفته است.

شرح دادخواست

 احتراماً به استحضار می رساند موسسه موکل بموجب اسناد رسمی و تقدیمی مالک ششدانگ باقیمانده پلاک ثبتی بشماره ....... واقع در بخش .... ثبت .... به نشانی ................... می باشد که براساس پروانه ساختمانی اخذ شده از شهرداری منطقه ........ به شماره ....... مورخه ......... قصد تخریب کامل و تجدید بنای پلاک مزبور را دارد، از آنجا که یکباب اطاق از سرای مزبور طی قرارداد اجاره منعقده که تصویر آن تقدیم می گردد از طرف آقایان عباس و محمد ......... مالکین ملکی به آقای عبدالرحیم ..... خوانده ردیف اول واگذار و نامبرده نیز مورد اجاره را به آقای کریم ......خوانده دوم انتقال داده است. لذا نظر به مراتب فوق و صرف نظر از اینکه واگذاری انجام شده برخلاف شروط مندرج در قرارداد اجاره و بدون کسب اجاره از مالکین قبلی صورت گرفته است. ولی در هر صورت با توجه به اینکه مؤسسه قصد تخریب عین مستاجره و تجدید بنای آن را با عنایت به پروانه ساختمان اخذ شده دارد از آن مقام محترم استدعا دارم مستنداً به بند یک ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 نسبت به رسیدگی و صدورحکم تخلیه محل مورد اجاره وجبران کلیه خسارات وارده ازجمله هزینه دادرسی وحق الوکاله وکیل اقدام شایسته معمول دارند.

استعلام ثبتی

به تاریخ ........ و شماره ....... از طرف دادگاه حقوقی شعبه .... انجام گردید. و جوابیه آن مبنی بر تایید مالکیت علی و حسین  است.

ابلاغنامه

در تاریخ  ..... از طرف دادگاه فوق حضور به اصحاب دعوی اعلام گردید.

صورتمجلس دادگاه در وقت مقرر درحضور طرفین تشکیل گردید و خواندگان طی یک لایحه دادگاه را به جلب کارشناس و موارد مطروحه در لایحه جلب نمودند.

لایحه دفاعی خواندگان مشعر است بر اینکه

1 – درسرای مذکور تعداد دیگری مستاجر مشغول به کارند و اگر قصد تجدید بنا در کار است بایستی دیگران هم مکان فوق را تخلیه می نمودند.

2 – در دادخواست، مکان مزبور اطاق ذکرشده در صورتی که یک باب مغازه تجاری است.

3- داشتن فضایی بارانداز مسقف و غیرمسقف درمحل مورد اجاره مؤید مغازه تجاری است.

4 – مغازه مورد اجاره 50 متر، فضای مسقف و فضای باز 80 متر مربع می باشد.

نهایت تقاضای خوانده

1- اصرار بر تجاری بودن و مغازه بودن عین مستاجره

2 – اصرار بر ابعاد ردیف 3

دادگاه   برای تعیین تجاری بودن و حق کسب و پیشه قرارارجاع امر به کارشناس صادر می نماید.

نتیجه کارشناسی

در تاریخ ...... آقای امرالله کارشناس محترم دادگستری عنوان داشت که:

1 – محل مورد اجاره به صورت اتاق و با یک سقف جلوآمده به عرض 10/1 متر وخود اطاق حدوداً 5/16 متر می باشد.

2 – مکان توسط محمد و عباس ..... به آقای ......اجاره داده شده است.

نظریه کارشناس

حق کسب و پیشه محل معرفی شده فوق با توجه به موقعیت محل و مساحت مفید زیربنا و کیفیت ساخت و سوابق استیجاری به اضافه مبلغ بهنگام شده سرقفلی پرداختی اولیه و با توجه به مراتب مندرج دربندهای 1و2 و همه عوامل مؤثر در قضیه جمعاً به مبلغ ....... ریال برآورد و اعلام می گردد.

ابلاغنامه

جهت رؤیت نظریه کارشناس ابلاغ به طرفین ارسال گردید.

اعتراض خواهان به رأی کارشناس: خواهان به شرح ذیل به نظریه اعتراض نمود مبنی براینکه مبلغ حق سرقفلی و حق کسب و پیشه خارج از عرف بوده و این مبلغ برای ردیف اول خیابان است نه در داخل کاروان.

وکالت نامه خوانده

آقای .... وکالت خواندگان را به عهده گرفت.

لایحه وکیل خوانده

مبنی بر تایید لایحه تقدیمی به دادگاه بوده و اعتراض به نظریه کارشناسی نیز دارد.

صورتجلسه

ارجاع امر به نظریه هیئت کارشناسی به درخواست وکیل خوانده،کارشناس به نامهای آقایان ...... – ...... – .... مشخص گردیدند.

گزارش هیأت کارشناسی

محل فوق که عبارت است از یک باب دهنه از دهنه های .......احداث شده با دیوار و خشت و گل و سقف وتیر و چوب به اضافه برق تک فاز شهری به مساحت مفید 80/18 مترمربع جزء پلاک ثبتی ..... بخش .... ثبت که در تاریخ 1350 با پرداخت ......ریال به عنوان سرقفلی و مبلغ .... ریال اجاره ماهیانه دراختیار مستاجر قرارگرفته برای شغل تجاری از طرفی مستاجر در دو قسمت محوطه شامل فضای مسقف بارانداز مقابل مغازه مساحتی حدود 16 مترمربع و اطراف حوض میان محوطه سرا به مساحت حدود 70 متر مربع را در تصرف دارد که مستاجر و سایر کسبه اظهار می دارند سالهاست این دو سقف در تصرف مستاجرین قرار دارد اما نه تنها در اجاره نامه اولیه ذکری از آن به میان نیامده بلکه طرفین هیچ سند و مدرکی دال بر نحوه تصرف از این فضا به اینجانبان ارایه نکردند.

با عنایت به مطالب فوق و موقعیت ومساحت مفید و سابقه کسب و کار و فعالیت، شغل موردنظر، سرقفلی پرداختی، سابقه اجورگذشته و با درنظرگرفتن جمع علل و عوامل مؤثر در قضیه کسب و پیشه و تجارت مستاجر در این مکان حق سرقفلی و کسب و پیشه ........ ریال برآورد می گردید.

لایحه اعتراض وکلای خواهان

مبنی بر عدم توجه هیئت کارشناس به موقعیت محل که مخروبه بوده و هیچ سند و مدرکی دال بر تصرف مسقف و غیرمسقف فضای اطراف مورد اجاره ارایه نشده و بیشتر حمایت از مستاجر شده است.

 

استشهادیه محلی

عبدالرحیم و عبدالرحیم از افرادی که اطلاع دارند شهادت گرفته اند که فضای مسقف و غیرمسقف در تصرفشان بوده و اجاره آنرا به مالکین می داده اند.که عده ای از افراد محلی و کسبه آنرا امضاء نموده اند.

ابلاغنامه

از اصحاب دعوی برای حضور در دادگاه به تاریخ ..... دعوت گردید.

 

رأی دادگاه

در خصوص دعوی مؤسسه ..... به نمایندگی آقایان ...... با وکالت ....... به طرفیت آقایان عبدالرحیم ...کریم .... با وکالت آقایان ........ به خواسته صدورحکم تخلیه یک باب اطاق واقع در ....  به شماره پلاک ثبتی...... بخش ..... ثبت ...... به علت تجدید بنا به انضمام خسارات دادرسی نظربه اینکه برابر مستندات ابرازی رابطه استیجاری طرفین و مالکیت خواهان به رقبه موصوف محرز است و به موجب پروانه ساختمان شماره ....... مورخه ...... شهرداری منطقه ....... اجازه احداث ساختمان به خواهان اعطا گردیده است. موضوع به جلب نظرکارشناس موکول ونهایتاً هیات 3 نقره کارشناسان بشرح نظریه و اصلی که به شماره ...... ثبت دفتر دادگاه گردیده اجمالاًحکایت از مبلغ حق وکسب و پیشه وتجارت رقبه موصوف مقارن مبلغ ........ ریال دارد که مصون از اعتراض وکلا و طرفین باقی مانده و لذا دعوی خواهان وارد تشخیص مستنداً به مواد 15 بند اول و 28 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و مواد 198 و 515 قانون آئین دادرسی مدنی حکم برتخلیه مورد اجاره و تحویل به خواهان صادر واعلام می گردد. خواهان مکلف است ظرف مهلت 3 ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی نسبت به تودیع مبلغ مذکور به حساب سپرده دادگستری یا درحق خواندگان اقدام و الاحکم صادره ملقی اثر خواهد بود. همچنین خواندگان مورد بحث هزینه دادرسی دستمزد کارشناسان حق الوکاله وکیل به مبلغ ..... ریال درحق خواهان محکوم می نماید. رای حضوری و ظرف مدت 20 روز از تاریخ ابلاغ به طرفین قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظراستان خواهد بود.(تخلیه)

 

دادخواست تجدیدنظر

ازطرف خواندگان لایحه پیوست دادخواست تجدیدنظر تقدیم گردید.تجدیدنظرخواه عبدالکریم و عبدالرحیم به طرفیت موسسه با وکالت ....... به دادنامه صادره شماره .....(تخلیه)

دلایل و مستندات

محتویات پرونده فوق الذکر، کپی دادنامه معترض عنه، استشهادیه محلی

توضیحات: با توجه به اعتراض به نظریه کارشناسی صورت گرفته و همچنین الصاق کپی مدرک پرداخت حق کسب و پیشه به مستاجرین دیگر. همچنین دادنامه شعبه ... حقوقی و گزارش اصلاحی مبنی بر توافق مستاجران دیگر به نامهای محسن، مجید،که نامبردگان نیز مستاجر سرای مذکور بوده و با آنها توافق گردیده که مبلغ توافق بیشتر از مبلغ کارشناسی شده برای خواندگان می باشد. با توجه به اینکه مساحت و موقعیت محل اجاره خواندگان بیشتر از نامبردگان می باشد.(تخلیه)

رای دادگاه تجدیدنظراستان

دادگاه با بررسی محتویات پرونده و انجام مشاوره چنین رای داد که تجدیدنظرخواهی آقای ..... به وکالت از آقایان عبدالکریم ... و عبدالرحیم .... نسبت به دادنامه شماره .... شعبه ... عمومی حقوقی .... محکومیت نامبردگان به تخلیه یک باب اطاق واقع در .....به شماره ثبتی ..... بخش .... ثبت .... به علت تجدیدنظر در قبال دریافت مبلغ ..... ریال حق کسب و پیشه می باشد. از ناحیه تجدیدنظرخواه دلایلی که موجبات نقص دادنامه را فراهم نماید اقامه نشده لذا با رد تجدیدنظرخواهی به استناد ماده 358 قانون آئین دادرسی مدنی دادنامه تجدیدنظرخواسته تایید می گردد این رای قطعی است.(تخلیه)

شعبه اجرای احکام

خواهان با توجه به پرداخت مبلغ ذکرشده در رای به صندوق دادگستری تقاضای اجرای حکم صادره را دارد.

تحلیل حقوقی پرونده 

علی رغم حاکمیت قانون روابط موجر و مستاجر سال 56 و اینکه قرارداد تنظیم شده تحت حاکمیت آن قانون قرارداشته و از آن پیروی و تبعیت می نماید در فصل 4 از قانون موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره و در بند 3 از ماده 15 همین قانون بیان شده و تخلیه آن به منظور احداث ساختمان جدید مشروط به اینکه پروانه ساختمانی با گواهی شهرداری مربوطه ارائه شود و شهرداری ها مکلفند درصورت مراجعه مالک با رعایت مقررات مربوطه پروانه ساختمان و یا گواهی مورد نظر را صادر و به مالک تسلیم نماید. لذا قاضی محترم با استفاده از بند 1 ماده 15 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به درستی رای به فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مغازه فوق - الذکر و پرداخت حق سرقفلی در حق خواندگان صادر نموده است. که این مبلغ نیز توسط کارشناس ارائه شده و از اعتراض مصون مانده است.(تخلیه)

...