وکیل قرارداد (تنظیم قرارداد توسط وکیل،قرارداد حقوقی)

وکیل قرارداد : امروزه با گستردگی و پیچیدگی راوابط کاری و اجتماعی اشخاص و شرکتهای تجاری از یک سو و نیاز به تنظیم روابط با یکدیگر که از آن گریزی نیست و لاجرم برای حفظ بقا در جامعه کنونی اشخاص و شرکتها روزانه قراردادهای مختلف در زمینه های متفاوت تنظیم و خود را خواسته یا ناخواسته ملزم به رعایت این قراردادها می کنند.

نکته حائز اهمیت در تنظیم قراردادها این است که اکثرمردم قبل از مشورت با یک حقوق دان یا وکیل اقدام به امضاء قراردادهایی می کنند که در بسیاری موارد کاملا یک جانبه تنظیم شده و دست طرف مقابل را کاملا باز گذاشته تعهدات سنگین و بعضا ظالمانه ای را به شخص تحمیل می نمایند. از این رو ضمن تاکید بر اینکه حتی الامکان قرارداد را توسط توسط وکیل معتمد طرفین تنظیم نمایید ، در غیر اینصورت حتما قراردادی را که قصد امضای آن را دارید به تایید وکیل برسانید و سپس نسبت به امضای آن اقدام نمایید.

تعریف قرارداد

قرارداد یا عقد به توافق دو اراده ضروری در جهت ایجاد یک اثر حقوقی را گویند. به عبارت ساده‌تر هرگاه جهت به وجود آمدن یک اثر حقوقی همچون خرید (بیع)، اجاره و نظایر آن، نیاز به تلاقی و تراضی ضروری دو اراده باشد، عقد محقق می‌گردد. با این تعریف ماهیاتی چون وصیت تملیکی، وکالت، هبه و دیگر ماهیاتی که قبول قابل در آن قبول ضروری یا قبول عقدی نیست، از تعریف و شمول عقد خارج می‌شوند.

قرارداد در حقوق ایران

قانونگذار ایران در ماده ۱۸۳ قانون مدنی عقد را چنین تعریف نموده‌است: «عقد عبارت از اینست که دو یا چند نفر در مقابل دو یا چند نفر دیگر تعهد بر امری نمایند و مورد قبول آنها باشد» بر این تعریف ایراداتی شده‌است. از جمله اینکه این تعریف عقود تملیکی را به واسطه حصر عقود به تعهد طرفین در جمله قانونگزار دربر نمی‌گیرد. این ایراد از سوی بزرگان علم حقوق ایران اینگونه پاسخ داده شده‌است که:اگرچه متن این ماده از قانون فرانسه ماخوذ است، اما نویسندگان قانون مدنی ایران با نظر به فقه این ماده را تغییر داده‌اند. فلذا چون در فقه عهد در معنی عقد نیز به کار می‌رود، این ماده همه عقود را در برمی‌گیرد. ایراد دیگر این ماده قانونی استفاده از کلمه نفر است، در حالی که بهتر بود از کلمه شخص استفاده می‌شد تا اشخاص حقوقی را نیز شامل می‌شد.

در تنظیم قرارداد به موارد ذیل توجه داشته باشیم

از هر گونه تنظیم سند در حالت خستگی، تشنگی، گرسنگی، عصبانیت خودداری شود؛ زیرا این موارد باعث می­شود بعضی از مطالب حساس از ذهن تنظیم­ کننده قرارداد خارج شده و در قرارداد ذکر نشود.

از ذکر مطالب غیر ضروری خودداری شود.

در صورتی که فروشنده، وکیل رسمی مالک است باید در وکالتنامه دقت شود که آیا وکیل حق اخذ ثمن و حق اسقاط خیارات را دارد یا خیر؟ و آیا حق توکیل به غیر (در مواردی که فروشنده وکیل است و حاضر به دادن وکالت به خریدار برای تنظیم سند بوده است) را دارد یا خیر!

در وکالتنامه ارایه ­شده وکیل باید اولاً بلاعزل بوده ثانیاً ضمن عقد خارج لازم بر موکل شرط شود که حق ضم وکیل دیگری را به خریدار (که در اینجا وکیل خواهد بود) ندارد.

اگر فروشنده ولی مالک و مالک صغیر است، باید دقت شود که در زمان امضای مبایعه­ نامه صغیر، کبیر نشده باشد و در قرارداد قید شود که معامله­ کننده به ولایت از طرف فلان صغیر معامله انجام می­دهد و از شناسنامه وی و صغیر که با امضای ولی باشد، رونوشت اخذ شود.

در نگارش سند قرارداد باید با خط خوش و خوانا باشد از نگارش کلمات تکرای همدیگر به نحوی که قادر به بازخوانی مطلب نشده و عقد را دچار ابهام کند، خودداری شود؛ به خصوص در مواردی که از کاربن استفاده می­شود.

مواردی که در آن­ها رقم به کار رفته، بهتر است رقم به صورت حروف نیز قید شود، (مثلاً مبلغ معامله ۶۰/۰۰۰/۰۰۰ ریال، شصت میلیون ریال) تا در صورت ابهام به راحتی رفع شود.

اگر فروشنده قیم مالک است، باید قیم­نامه ملاحظه و فتوکپی آن با امضای قیم اخذ شود. مفاد قیم­نامه دقیقاً مطالعه و بررسی شود که آیا قیم با نظارت و مداخله مقام قضایی (اداره سرپرستی) حق فروش دارد یا خیر و اگر به مجوز از مقام قضایی نیاز دارد تا مجوز لازم اخذ نشده است نباید با او قرارداد امضا و یا به وی پولی پرداخت شود.

اگر مورد قرارداد به ارث رسیده است، باید گواهی انحصار وراثت ملاحظه و فتوکپی مصدق آن از فروشنده اخذ شود و مشخصات فروشنده با مشخصات گواهی مطابقت داده شود در صورتی که فروشنده یکی از ورثه باشد، معامله فقط نسبت به سهم وی صحیح است؛ مگر اینکه بقیه ورقه نیز قرارداد را امضا یا به وی وکالت در فروش داده باشند.

دقت شود که فروشنده، ممنوع­ العامله از طریق مقامات قضایی نباشد؛ برای مثال افراد ورشکسته حق معامله ندارند.

فروشنده کارت پایان­ خدمت وظیفه عمومی داشته باشد .

اگر فروشنده یا خریدار مشکوک، مریض احوال و احتمال جنون یا حجر وی داده شود، باید از اداره سرپرستی دادگستری استعلام شود.

برای تنظیم سند رسمی اعلام شود که طرفین در کجا و در کدام دفترخانه حاظر شوند. می­توان قبلاً در این مورد پیش­ بینی نمود و شماره دفترخانه و نشانی آن و نیز روز و ساعت معینی را که امکان فراهم ­شدن مقدمات تنظیم سند باشد، تعیین و در مبایعه­ نامه قید کرد این مطلب برای احراز تخلف و متخلف از موضوع مذکور کمک می­کند.

در صورتی که فروشنده برای زمان تحویل موعدی را تعیین کند، این موعد باید در قرارداد به روشنی مشخص شود.

بعد از انجام معامله، همه اصول قرارداد و اگر معاملاتی قبلاً نسبت به مورد معامله انجام شده باشد، باید از فروشنده اخذ شود تا چنانچه کسی که سند رسمی به نام وی بوده از تنظیم سند به نام خریدار آخر خودداری نماید، امکان مراجعه خریدار آخر به مالک اصلی به راحتی میسر باشد.

دقت شود چنانچه فروشنده نیز خود مالک رسمی نبوده، باید اصول همه معاملات ماقبل خود تا مالک رسمی را ارایه نماید. نباید هیچ گونه وقفه در سلسله قرارداد معامله تا ارایه آن صورت گیرد.

در معاملات از اسنادی مثل چک و سفته­ای (که طرفین معامله در حضور خود، امضا نموده­اند) استفاده شود و از اخذ چک­هایی که آدرس آن­ها مشخص نیست، خودداری شود.

از اصالت اسناد و چک­هایی که طرفین رد و بدل می­کنند، اطمینان حاصل شود.

در صورتی که طرفین بعد از تنظیم مبایعه­ نامه قصد برهم زدن معامله را داشته باشند، این عمل که با رضایت طرفین عقد بر هم می­ خورد، در اصطلاح اقاله یا تفاسخ می­گویند. با این اقاله ملک یا آپارتمان به فروشنده و ثمن به خریدار بر می­گردد و مراتب باید در ذیل با حاشیه یا ظهر قرارداد یا برگه جداگانه (با ذکر مشخصات قرارداد اول) قید و به امضای طرفین برسد.

رعایت نکات کاربردی که در تنظیم قراردادها بایستی مورد توجه تنظیم کننده قرار گیرد:

1. ذکر نام یزدان پاک در صدر و شروع ‌قرارداد
2. درج عنوان قرارداد: یعنی منشا تنظیم قرارداد بر چه مبنایی استوار است (مبایعه نامه، اجاره نامه، مشارکت در ساخت و…)
3. درج عنوان توصیفی قرارداد: دقیقا موضوع قرار داد شرح داده شود بطوری که شک و شبهه ای درمیان نباشد و اگر مثلا ملک است مشخصات دقیق آن و پلاک ثبتی آن و حد و حدود ملک به روشنی بیان شود ( مبایعه نامه آپارتمان تجاری)
4. ذکر صیغه عقد ( العقود تابعه المقصود، المومنون عند الشروطهم، یا ایها الذین آمنوا اوفوا بالعقود )
5. ذکرعنوان طرفین قرارداد: در صورتی که هر یک از طرفین سمت و کالت یا قیم یا ... داشته باشند مشخصات کامل طرف قرار داد و موکل یا مالک اصلی که قرار داد برای وی انجام می شود دقیقا ذکر گردد (فروشنده و خریدار، مؤجر و مستأجرو…)
6. ذکر سمت حقوقی متعاملین : مشخص شود شخصی که امضا کننده ذیل قرارداد است دقیقا چه سمتی دارد (وکالتاً، اصالتاً، قیمومتاً ،ولایتاً، فضولتاً )
7. موضوع قرارداد : شرح موضوع قرار داد بطوری که شک و شبهه ای درمیان نباشد
8. ذکر مبلغ قرارداد بادقت وحوصله(ثمن، قرض الحسنه، مال الاجاره و…)هم به صورت عددوهم حروف : مبحث مالی حتما دقیقا ذکر شود تصفیه حساب و پیش پرداختها و ذکر چکهای صادر شده با تمامی مشخصات
9. تعیین شیوه پرداخت در قرارداد :نقدا پرداخت می شود یا طی چند فقره چک با سررسیدهای مشخص و ذکر شماره چکها و ضامنین قرارداد
10. تعریف و تعیین شروط وتعهدات : شرح و توضیح تعهدات هر یک از طرفین قرارداد و ضمانت جرای عدم انجام هریک از این تعهدات
11. تعیین محل وچگونگی جبران خسارت : مشخص کردن میزان و مسئول پرداخت خسارات در صورت عدم رعایت بندهای قرارداد
12. تعیین مرجع حل اختلاف : در موقع حدوث اختلاف بین طرفین حل اختلاف به چه صورت انجام پذیرد ( از طریق داوری و حَکَمیت یا از طریق کمیته حل اختلاف یا مراجعه به محاکم دادگستری )
13. تعیین نوع تضمینات درصورت عدم انجام تعهدات : چگونگی استفاده از حق عدم انجام تعهد از جانب هر یک از طرفین که برای شخص مقابل ثابت می شود و سلب حق اعتراض برای برای شخص مقابل (اسناد تعهدآور)
14. کیفیت و چگونگی بایگانی و نگهداری اسناد و مدارک : آیا اسناد و مدارک تنها نزد یکی از طرفین باشد یا هردو طرف یا نزد شخص ثالث بعنوان معتمد طرفین قرارداد.
15. تعیین کیفیت تحویل و تسلیم مورد قرارداد: مورد معامله در چه صورت به چه نحو کی و کجا و تحویل چه کسی داده شود.
16. تعیین وضعیت تصرف کنونی ملک: اگر موضوع قرارداد ملک یا مال معینی باشد متصرف فعلی مشخص باشد و نحو تسلیم مال مذکور در قرار داد با تاریخ دقیق و مسئول انتقال ذکر گردد.
17. تعیین تکلیف خیارات : چه نوع خیاراتی در قرار داد از جمله تاخیر ثمن غبن و ... در قرارداد حکم فرماست و به کدام طرف اختصاص دارد
18. کیفیت خاتمه قرارداد درصورت بروز حوادث و اختلاف ( از طریق اقاله ،فسخ، انحلال، انفساخ و…)
19. تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی در خصوص موضوع قرارداد : مثلا در صورتی که مال کاشف بعمل آمد که متعلق به دیگری است چه ضمانتها و حقوقی برای طرفین معامله خادث می شود
20. تعیین تکلیف وضعیت چک های صادره درصورت عدم موجودی
21. تعیین تکلیف ادعاهای احتمالی معارض یا معارضین
22. تعیین تکلیف کشف فساد در حین ویا پس از انجام معامله
23. نگارش وتنظیم قراردادبدون عجله وشتاب وباخط خوش
24. توجه به حق ریشه و حق رعیتی مستتر در اسناد واملاک وحفظ آن
25. چنانچه ملک از حق ارتفاق(حقی است برای شما در ملک دیگری)برخوردار باشد ،هنگام انجام معامله و تنظیم قراردادتوجه ولحاظ شود.
26. هرگونه توافقی را (ولو به صورت شفاهی باشد) درقرارداد عیناً درج وذکر کنیدوهرگز شرطی را شفاهاْ توافق ننمایید واگر چنین کردید انتظار اجرای آن را نداشته باشید.
27. استفاده از عبارت اقاله برای بر هم زدن قراردادبه جای عبارت فسخ
28. درصورتی که متعاملین ازنعمت سواد خواندن و نوشتن محروم هستند ،متن قراردادبه صورت شمرده و قابل فهم برای آنان قرائت وتفهیم شود.
29. چند قرارداد تنظیمی در چند صفحه باشد حتماً تمام صفحات با دقت مطالعه، تفکر و سپس امضاء نمایید.
30. تعیین تکلیف قبض و اقباض مورد معامله
31. تعیین تکلیف وام
32. تعیین تکلیف موعد انتقال قطعی سند وانتخاب دفتر خانه اسناد رسمی جهت نقل وانتقال سند
33. تعیین تکلیف وکالت های مورد نیاز برای ادامه وکالت
34. تعیین تکلیف حقوق ارتفاقی
35. مدنظر داشتن مؤلفه هاردشیپ (شرط مذاکره مجدد)
36. درج وذکر مواد ومفاد قوانین مرتبط با موضوع قرارداد مثل مفاد قوانین زمین شهری ،شهرداری، اداره ثبت، مدنی ،تجارت، کار، تأمین اجتماعی، مالک و مستأجر، قانون تَمَلُک اراضی توسط ارگان های دولتی و…
37. تنظیم صورتجلسات درضمن یا پس از قرارداد
38. زیر بار توافقات غیر معقولانه ،جانبدارانه و غیر قانونی نروید.

....