افراز املاک مشاع و نحوه فروش آن (وکیل ثبتی،وکیل ملکی)

افراز املاک مشاع و نحوه فروش آن (وکیل ثبتی،وکیل ملکی،مشاور ه حقوقی)

افراز در فقه و حقوق ایران عبارت است از تقسیم کردن مال غیرمنقول مشاعی بین دو یا چند نفر شریک. این تقسیم‌بندی براساس سهم هریک از شرکا انجام می‌شود. اِفراز می‌تواند به‌صورت برابر و تراضی بین طرفین، یا اجباراً و از طریق حکم دادگاه صالحه انجام شود. به مالی که به‌صورت غیرمشاع باشد نیز فَرْز گفته می‌شود. افراز را نباید با تفکیک اشتباه گرفت، زیرا تفکیک در عرف ثبتی عبارت است از تقسیم مال غیرمنقولِ حداقل یک نفر به قطعات کوچک‌تر، اما در افراز باید مالکیت در اختیار بیش از یک نفر باشد.

تعریف افراز

درکشور ما مالکیت قسمت زیادی از املاک، بین افراد متعدد به صورت مشترک می باشد. به این معنا که افراد متعددی در یک ملک و در یک پلاک ثبتی شریک می باشند که در اصطلاح به چنین وضعیتی، مالکیت مشاعی گفته می شود. بر اساس موازین قانونی، هر یک از مالکین در جزء جزء ملک شریک می باشند و تنها راه قانونی تقسیم ملک فیمابین شرکاء طی تشریفات افراز میباشد. در واقع شرکایی که قصد دارند میزان سهم مالکیت خود را از دیگر شرکاء جدا نمایند، می بایست عنداللزوم با مراجعه به مراجع قضایی یا واحدهای ثبتی، و با رعایت شرایطی که ذیلا به آن اشاره می شود، تقاضای خود را مطرح نمایند. نتیجه نهایی که پس از افراز حاصل خواهدشد، از بین رفتن حالت شراکت و ایجاد مالکیت شش دانگ برای هر یک از شرکاء خواهد بود. لازم بذکر است که متقاضیان افراز میتوانند کلیه تشریفات مربوطه  در هر یک از مراجع را شخصا یا از طریق وکلای خبره دادگستری انجام دهند. انجام موارد مزبور از جمله خدماتی است که این موسسه می تواند به هم میهنان ارائه نماید.

مرحله اول: تشخیص مرجع صالح جهت افراز

اولین نکته مهمی که هر یک از شرکاء می بایست به آن توجه نماید، تشخیص مرجع صلاحیت دار جهت افراز می باشد. تشخیص مرجع صالح به جهت صرفه جویی دروقت و هزینه و رسیدن هر چه سریع تر به هدف؛ بسیار اهمیت دارد.

در این رابطه باید گفت بر اساس قانون نحوه افراز و فروش املاک مشاع مصوب سال 1375 مرجع صالح برای درخواست افراز پلاکهایی که سابقه ثبتی دارند؛ اداره ثبت محلی است که ملک در محدوده آن قرار دارد. به عبارت دیگر متقاضی افراز می بایست ابتدا در نظر داشته باشد که چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته است، صرفا به همان اداره ثبتی که ملک در محدوده آن قرار دارد مراجعه نماید و از مراجعه به مراجع قضایی و دادگستری خودداری نماید.

مواردی که افراز املاک در صلاحیت مراجع قضایی می باشد:

قانونگذار در چند مورد انجام افراز را در صلاحیت مراجع قضایی قرار داده است. از جمله این موارد عبارتست از:

1-چنانچه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد، انجام تشریفات افراز از صلاحیت ادارت ثبت خارج و صرفا در صلاحیت مراجع قضایی می باشد.

2-چنانچه در بین مالکین ، افراد صغیر و محجور وجود داشته باشد نیز تشریفات افراز را مراجع قضایی انجام خواهند داد.

مرحله دوم: چگونگی انجام افراز املاک در ادارت ثبت

در صورتیکه مرجع صالح جهت افراز ادارت ثبت اسناد و املاک باشند، متقاضی می باییست بامراجعه به اداره مزبور، فرم دادخواست افراز را اخذ و آنرا تکمیل و به واحد مربوطه تحویل دهد. در فرم مزبور می بایست شرح تقاضا و اسامی و مشخصات شرکاء و میزان مالکیت هر یک از آنها ذکر گردد.

درمرحله بعد اداره مزبور وضعیت مالکیت متقاضی و هر یک از شرکاء را استعلام و بررسی خواهد کرد و در صورت فراهم بودن شرایط، طی مراحل بعدی را از طریق مامورین وکارشناسان شهرداری مربوطه تقاضا خواهد نمود.

نتایج نهایی در اداره ثبت اسناد و املاک

پس از آنکه کارشناسان شهرداری محل را معاینه و آنرا با قوانین و مقررات شهرداری و شهرسازی تطبیق دادند، دو حالت قابل تصور خواهد بود:

1-در صورتی که ملک شرایط لازم را داشته باشد، کارشناسان مزبور فرم های مربوطه را تکمیل و موافقت خود را جهت افراز به ادارت ثبت اعلام می دارند. در چنین حالتی رئیس اداره ثبت نیز با توجه به نظریه کارشناسان شهرداری و نقشه های ارائه شده، ملک را افراز خواهد نمود و سهم هر یک از شرکاء تعیین و سند مشاعی قبلی به صورت اسناد شش دانگ تبدیل و به مالکین هر کدام از قسمتها تحویل داده خواهد شد. که در چنین حالتی متقاضی به نتیجه مطلوب خود رسیده است.

2-در صورتی که ملک به لحاظ پائین بودن متراژ و تعداد زیاد شرکاء و یا به هر دلیل دیگر، بر اساس قوانین و مقررات شهرداری و شهرسازی فاقد شرایط لازم جهت افراز باشد، مراتب عدم موافقت شهرداری به واحدهای ثبتی مربوطه اعلام خواهد شد. در چنین صورتی رئیس اداره ثبت، طی نظریه صادره، مراتب عدم موافقت  خود را افراز را به هر یک از شرکاء اعلام خواهد داشت.

آیا نظریه رئیس اداره ثبت قابل اعتراض است؟؟؟

بر اساس مقررات قانونی در باب افراز، هر یک از شرکاء که مایل باشند میتوانند در بازه زمانی قانونی، به نظریه رئیس اداره ثبت مبنی بر غیر قابل افراز بودن ملک اعتراض نمایند. نحوه اعتراض و مرجع صالح آن بدین ترتیب است که شخص معترض می بایست دادخواست اعتراض به نظریه رئیس اداره ثبت  را تنظیم و تکمیل نموده و با پیوست کردن کلیه مدارک و اشاره صریح به دلایل خود در متن دادخواست؛ به دادگاهی که اداره ثبت در  حوزه آن واقع است مراجعه نماید. پرونده وی در صورت تکیمل بودن به یکی از شعب حقوقی ارجاع خواهد شد و همانند سایر دعاوی حقوقی با تشکیل جلسه دادرسی، اعتراض وی مورد رسیدگی قرار میگیرد.

مرحله سوم: مراجعه به دادگاه

چنانچه رئیس اداره ثبت مربوطه، موافق با افراز نباشد، متقاضی حق خواهد داشت که به مرجع قضایی مراجعه نموده و دادخواست دستور فروش تقدیم نماید. به عبارت دیگر چنانچه امکان افراز املاک وجود نداشته باشد، تنها راه باقیمانده آن است که هر یک از شرکاء که مایل باشد بتواند بامراجعه به دادگستری تقاضا کند که کل ملک به فروش رسیده و سهم وی پرداخت و بدین ترتیب از دیگر شرکاء جدا گردد.

مرجع قضایی صالح برای افراز

در صورتی که مرجع ثبتی ملک را قابل افراز تشخیص ندهد و متقاضی قصد مراجعه به دادگاه را داشته باشد، مرجع قضایی صالح، دادگاهی خواهد بود که اداره ثبت مزبور درحوزه آن می باشد.

نحوه انجام تشریفات قضایی در دادگاه

شخص متقاضی ابتدا می بایست اقدام به تنظیم دادخواستی به خواسته صدور دستور فروش  نماید و کلیه مدارک مربوط به مالکیت خود و نیز نظریه اداره ثبت را نیز پیوست نماید. پس از تکمیل اوراق و ابطال تمیر هزینه دادرسی پرونده به یکی از شعب حقوقی ارجاع خواهد شد و دادگاه بدون اینکه نیازی به تشکیل جلسه رسیدگی باشد در وقت فوق العاده، اقدام به صدور دستور فروش ملک خواهد نمود. البته همانطور که در بالا گفته شد از آنجایی که امکان دارد هر یک از شرکاء به نظریه اداره ثبت مبنی بر غیر قابل افراز بودن اعتراض کرده باشند، لذا دادگاه جهت صدور دستور فروش ابتدا باید از اداره ثبت مربوطه، تاریخ ابلاغ نظریه به دیگر شرکاء را استعلام نماید و از سوی دیگر از قسمت دفتر کل دادگستری نیز مراتب اعتراض یا عدم اعتراض شرکاء دیگر را استعلام نماید. بدیهی است چنانچه شریک دوم، با تقدیم دادخواست به دادگاه، به نظریه رئیس اداره ثبت اعتراض کرده باشد تا قبل از تعیین تکلیف نهایی، امکان صدور دستور فروش وجود نخواهد داشت.

مرحله چهارم: نحوه فروش ملک مشاع غیر قابل افراز

قانونگذار در خصوص املاکی که قابلیت افراز را ندارند در ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع به صراحت مقرر نموده که: «ملکی که به موجب تصمیم قطعی غیر قابل افراز تشخیص داده شود، با تقاضای هر یک از شرکا و به دستور دادگاه شهرستان فروخته می‌شود». در این راستا به محض اینکه دستور مزبور صادر گردید، یک نسخه از آن به قسمت اجرای احکام ارجاع خواهد شد و اجرای احکام نیز طبق قواعد و تشریفات مندرج در قانون اجرای احکام مدنی ، تمامی شش دانگ ملک را به فروش  رسانده و نهایتا سهم هر یک از مالکیت به میزان مالکیت خود به آنها پرداخت خواهد شد.

اقدامات اجرای احکام دادگاه

واحد اجرای احکام حقوقی ، درراستای اجرای دستور دادگاه مبنی بر فروش ملک، اقدامات مختلفی را انجام خواهد داد. ابتدائا ذکر این نکته لازم است که فروش ملک، بر خلاف دیگر دعاوی، نیازی به صدور اجرائیه ندارد. و بلافاصله پس از صدور دستور فروش و تشکیل پرونده اجرایی، اقدامات لازمه شروع خواهد شد. اجرای احکام ابتدائا اقدام به تعیین احدی از کارشناسان رسمی دادگستری جهت برآورد قیمت روز ملک خواهد نمود. پس از وصول نظریه کارشناس، مفاد آنرا به طرفین ابلاغ نموده و در صورتی که  هر یک از طرفین نسبت به قیمت تعیین شده معترض باشند، حق اعتراض به نظریه مزبور را خواهند داشت که در این صورت هیات سه نفره کارشناسی جهت برآوردقیمت ملک تعیین خواهد شد. به هر حال پس ازقطعیت یافتن قیمت، اجرای احکام با برگزاری جلسه مزایده ملک را به فروش رسانده و مبلغ آنرا فیمابین شرکاء تقسیم خواهد کرد.

آیا دستور فروش قابل اعتراض و تجدیدنظر خواهی می باشد؟؟

بر اساس مقررات مربوط به آئین دادرسی مدنی و نیز رویه قضایی که در حال حاضر در سراسر دادگستری ها جریان دارد، تــصــمــیــمــی کــه دادگــاه در خصوص فروش ملک اتخاذ می‌کند، در قالب حکم یا قرار نیست تا تابع احکام آن ها باشد  بلکه نوعی «دستور» تلقی می‌شود و لذا تابع تشریفات رسیدگی آیین دادرسی مدنی نبوده و قابل بازنگری و تجدید نـظـرخـواهـی و فـرجـام‌خـواهـی نـیـسـت. اداره حقوقی دادگستری نیز در نظریه خود بشماره ۴۵۵/۷- ۸ اسفندماه ۱۳۶۶ در این خصوص چنین اظهارنظر نموده است:

«با توجه به مقررات ماده ۴ قانون افراز مصوب ۲۲ آبان ۱۳۵۸، ملک مشاعی که در مرجع ثبتی غیر قابل افراز تشخیص داده شده، به دستور دادگاه فروخته می‌شود و ازاین‌رو نیازی به صدور حکم نیست»

چند نکته در خصوص افراز املاک مشاعی

• در صورتیکه جریان ثبتی ملک خاتمه یافته باشد، مرجع صلاحیت دار جهت افراز املاک، اداره ثبت اسناد خواهد بود.
• در صورتیکه جریان ثبتی ملک خاتمه نیافته باشد مرجع صلاحیت دار جهت افراز املاک، دادگستری خواهد بود.
• در صورتیکه در بین شرکاء ، اشخاص محجور و صغار وجود داشته باشند، مرجع صالح جهت افراز ، دادگستری خواهد بود.
• پس از صدور نظریه اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک، متقاضی می بایست اقدام به اخذ دستور فروش از دادگاه نماید
• دستور فروش نیازی به صدور اجرائیه ندارد.
• دادخواست دستور فروش نیاز به تشکیل جلسه رسیدگی و صدور حکم نخواهد داشت.
• دستور فروش ملک قابل تجدیدنظر خواهی نیست.
• نظریه رئیس اداره ثبت مبنی بر غیر قابل افراز بودن قابل اعتراض در دادگاه می باشد.
• رعایت کلیه مقررات شهرداری و شهرسازی جهت بررسی امکان افراز املاک، لازم است.

...

گروه وکلای دادشید

موسسه حقوقی ندای عدالت ساعی (گروه وکلای دادشید) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و وکالت در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت و  سایر مراجع حقوقی و اداری توسط وکیل و مشاوره حقوقی در سرتاسر کشور می باشد جهت ارتباط با این مجموعه اینجا را کلیک کنید.

همیشه بخاطر داشته باشید؛ مسائل مشابه حقوقی الزاماََ راه حل مشابهی ندارند بدون مشورت با وکیل یا مشاور حقوقی هیچ گونه اقدامی انجام ندهید.

---