تغییر کاربری املاک

استفاده از املاک مسکونی برای کار اداری (تغییر کاربری)

تغییر کاربری : بر اساس قانون، از یک واحد آپارتمان احداثی منحصرا همان استفاده‌ای می‌تواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است. تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفه‌ای خطیر را به عهده شهرداری‌ها گذاشته است. شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان ‌را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در‌کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده صد این قانون مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از‌ دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد.(تغییر کاربری)

سند اداری یا موقعیت اداری؟ این سوال یکی از اولین سوالاتی است که زمان مراجعه به بنگاه‌های املاک برای اجاره یک ملک اداری از شما پرسیده می‌شود. منظور این است که آیا ملکی که قصد اجاره آن را دارید حتما باید سند اداری داشته باشد یا استفاده اداری از مجتمع حتی اگر سند اداری نداشته باشد کفایت می‌کند؟ دلیل طرح چنین پرسش‌هایی چیست و فعالیت اداری در ملک مسکونی چه شرایطی دارد؟(تغییر کاربری)

ضرورت ایجاد یک مدیریت مستقل برای ایجاد نظم و انضباط در شهر جهت به وجود آمدن آسایش در زندگی شهروندان غیرقابل انکار است. بدون شک این وظیفه مهم و خطیر به عهده شهرداری گذارده شده است و به جرات می‌توان گفت که شهرداری اصلی‌ترین متولی مدیریت شهری است و سایر نهادها و ارگان‌ها باید شهرداری را در این وظیفه سنگین یاری دهند.(تغییر کاربری)

یکی از مصادیق ایجاد نظم در یک جامعه شهری، جداسازی واحدهای مسکونی از واحدهای اداری، تجاری و صنعتی است. طبیعتا جایی که برای سکونت اختصاص داده می‌شود باید از یک آرامش نسبی برخوردار باشد تا بتوان از این آرامش برای استراحت و در کنار خانواده بودن استفاده کرد. اما طبیعت اماکن تجاری و اداری و صنعتی رفت و آمدهای بسیار، سر و صدا، شلوغی و... است که به هیچ عنوان با اماکن مسکونی سنخیت ندارد. به همین خاطر یکی از وظایف شهرداری به عنوان متولی مدیریت شهری تعیین واحدهایی برای سکونت و واحدهایی برای کسب و کار است. در همین راستا شهرداری هنگامی که برای ساخت یک بنا پروانه و مجوز ساخت اعطا می‌کند در پروانه صادره نوع کاربری ساختمان را قید می‌کند.(تغییر کاربری)

تعیین نوع استفاده در پروانه‌های ساختمانی

بر اساس قانون، از یک واحد آپارتمان احداثی منحصرا همان استفاده‌ای می‌تواند انجام بگیرد که در کاربری قید شده است. تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، وظیفه‌ای خطیر را به عهده شهرداری‌ها گذاشته است. شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه شده مکلف است طبق ضوابط نقشه مذکور در پروانه‌های ساختمانی نوع استفاده از ساختمان ‌را قید کند. در صورتی که بر خلاف مندرجات پروانه ساختمانی در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه و یا تجارت دایر شود شهرداری مورد را در‌کمیسیون مقرر در تبصره یک ماده صد این قانون مطرح می‌کند و کمیسیون در صورت احراز تخلف مالک یا مستاجر، با تعیین مهلت مناسب که نباید از‌ دو ماه تجاوز کند در مورد تعطیلی محل کسب یا پیشه و یا تجارت ظرف مدت یک ماه تصمیم می‌گیرد. ‌این تصمیم به وسیله ماموران شهرداری اجرا می‌شود و کسی که عالما از محل مزبور پس از تعطیلی برای کسب و پیشه و یا تجارت استفاده کند به حبس‌جنحه‌ای از شش ماه تا دو سال و جزای نقدی از پنج هزار و یک ریال تا ده هزار ریال محکوم خواهد شد و محل کسب نیز مجددا تعطیل می‌شود. ‌دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر این قانون استفاده‌ تجاری محسوب نمی‌شود.(تغییر کاربری)

استفاده در غیر موضوع کاربری

تغییر کاربری عبارت است از استفاده از ساختمان بعد از احداث به نوعی غیر از آنچه در محتوای طرح‌ها و پروانه ساختمان قید شده است. با این توضیح معلوم می‌شود همیشه تخلف تغییر کاربری مربوط به نوع مذکور در پروانه بنا نیست. بلکه ممکن است ساختمانی بدون پروانه احداث شود و نیز بعد از احداث برخلاف نوع کاربری تعیین شده در طرح‌های شهرسازی مربوط به منطقه وقوع ساختمان مورد بهره‌برداری قرار گیرد.(تغییر کاربری)

لازم به ذکر است رایج‌ترین این تخلفات مربوط است به دایر کردن واحدهای تجاری در منطقه غیرتجاری و بهره‌برداری از ساختمان‌های مسکونی به صورت اداری است. طبق آمارهای اعلام شده استفاده از املاک در غیر از آن چیزی که در کاربری قید شده است، بالاترین تخلفات ساختمانی است. آنچه بسیار شایع است از واحدهای با کاربری مسکونی که طبیعتا قیمت آنها بسیار پایین‌تر از سایر کاربری‌ها است، استفاده اداری یا تجاری می‌شود.(تغییر کاربری)

راهکار قانونی تغییر کاربری

راهکار قانونی تغییر کاربری ملک، اخذ نظریه و ارائه موافقت اصولی، در صورت تغییر کاربری از مسکونی به بهداشتی، ورزشی، فرهنگی و هتل از متولیان امر شامل: وزارت بهداشت، اداره کل تربیت بدنی، وزارت ارشاد و سازمان میراث فرهنگی و گردشگری لازم است. علاوه بر آن باید نظریه مهندسین مشاور منتخب منطقه، ارائه آلبوم نقشه‌های معماری (در اندازه A3) به همراه جدول سطح و سطوح کاربری‌های هر طبقه که به تایید متولیان طرح رسیده و توسط منطقه مربوط کنترل کلی شده است، پرونده شهرسازی ملک مورد نظر، الصاق تصویر توافق‌نامه‌های مربوطه در صورتی که قبلا با مالکان توافق به عمل آمده باشد، نظریه مهندسین مشاور زیستا و اعلام ضرایب K ، T (در مناطق 4 الی 20) چنانچه تقاضای بلند مرتبه‌سازی بیش از 10 طبقه روی زمین و یا 350 درصد تراکم وجود داشته باشد لازم است.(تغییر کاربری)

یکی دیگر از مدارکی که در این خصوص نیاز به وجود آن وجود دارد، گزارش کامل مهندسین مشاور تهیه کننده طرح به همراه نقشه‌های طرح تفصیلی، نقشه‌های وضع موجود و نقشه‌های پیشنهادی در مقیاس 2000/1 جهت بررسی طرح‌های تفصیلی و طرح‌های موضعی پیشنهادی یا پروژه‌های شهرسازی و پروژه‌های در اراضی با مساحت بیش از 10 هزار مترمربع که توسط شهرداری مناطق و سایر موارد ذیربط به امور معاونت فنی دبیرخانه کمیسیون ماده پنج ارسال می‌شود. به انضمام گزارش و نظریه اداره کل برنامه‌ریزی و طرح‌های شهرسازی به منظور بررسی پروژه‌هایی با مشخصات مشروحه فوق و تعیین کاربری اراضی فاقد کاربری (محدوده های بالای 3000 مترمربع) است. همانطور که مشاهده می‌شود صلاحیت تغییر کاربری در اختیار شهرداری است و مدارک و اسناد مختلفی برای موافقت با آن لازم است.(تغییر کاربری)

اجرای احکام

نخست اینکه برای تصمیم‌گیری کمیسیون و تعطیل واحدهای تجاری مورد بحث مهلت‌های دو ماهه و یک ماهه مندرج در تبصره با عباراتی بیان شده که به لحاظ طرز تنظیم اشتباه‌برانگیز است و پس از دقت کافی و توجه به سایر موارد احکام معلوم می‌شود که مهلت یک ماه برای رسیدگی و صدور رای به وسیله کمیسیون بعد از ارجاع پرونده است و مدت دو ماه مهلت مناسب است که پس ازابلاغ رای برای تعطیل واحد خلاف در نظر گرفته شده است. نکته دوم به طریقه اجرا مربوط است؛ به نظر می‌رسد چنانچه در مهلت دو ماهه مذکور مفاد رای به وسیله خود مالک یا مستاجر به اجرا گذارده شود نیازی به اقدامات اجرایی ماموران شهرداری نباشد. چنانچه ذی‌نفع تمکین نکند چاره کار نهایتا اجرای مفاد رای به وسیله ماموران شهرداری است. از عبارت قانون به سختی می‌توان این ترتیب را استنباط کرد، ولی نگرش دقیق به مجموع اوضاع و احوال حاکم بر ترتیب فوق دلالت دارد.(تغییر کاربری)

نکته سوم مربوط به مجازات کیفری است که مقنن برای دایر کننده عامد و عالم واحد تجاری بعد از تعطیل اولیه منظور کرده است. از میزان مجازات حبس و غرامت (نه جریمه) معلوم می‌شود که قانونگذار توجه کافی به توالی فاسد این نوع اقدام جسورانه متخلفان داشته است. به اضافه صلاحیت رسیدگی در این مرحله به جای کمیسیون با دادسرا و دادگاه کیفری محل وقوع جرم است و غرامت مورد حکم به خزانه دولت واریز خواهد شد نه به حساب شهرداری. آنچه مسلم به نظر می‌رسد اینکه اجرای احکام کیفری پس از قطعیت در این مورد نیز با دادسرای محل خواهد بود و ماموران شهرداری صلاحیت اجرای آن را ندارند.(تغییر کاربری)

استثناهای قانونی

البته قانونگذار در ذیل تبصره قانونی که بدان اشاره شد استثنائاتی نیز برای این حکم خود قائل شده است. براین اساس یک سری مشاغل استثنا هستند و می‌توانند از واحدهای با کاربری مسکونی جهت فعالیت‌های خود که جنبه اداری و تجاری دارند استفاده کنند. اما از آنجا که این استثنا بر خلاف اصل است فقط در صورتی اجرا خواهد شد که مالک اینگونه املاک بخواهد برای وکالت یا طبابت و ... از این واحدها استفاده کند و شخصی غیر از مالک اعم از مستاجر یا غیر مستاجر حق چنین بهره‌برداری را نخواهد داشت.(تغییر کاربری)

در همین راستا یک رای وحدت رویه از دیوان عدالت اداری صادر شده است؛ سیاق عبارات تبصره ذیل بند 24 ماده 55 قانون شهرداری در باب عدم جواز تخطی از مندرجات پروانه ساختمانی و دایر کردن محل کسب و پیشه و ‌تجارت در محل غیر تجاری توسط مالک یا مستأجر و صراحت منطوق قسمت آخر تبصره مذکور که مقرر داشته .... دایر کردن دفتر وکالت و مطب و‌دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی وسیله مالک از نظر این قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود. مفید ‌اختصاص حکم اخیرالذکر مقنن به مالک و مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذکور است. مقصود این رای این است که در اینجا فقط و تنها فقط وقتی مالک، خودش از ملک برای این کارها استفاده می‌کند، می‌تواند از این استثنای قانونی بهره‌مند شود.(تغییر کاربری)

گسترش جمعیت شهری باعث شده است که قوانین و مقررات مخصوصی برای ایجاد نظم در جامعه وضع شود. یکی از این مقررات در مورد چگونگی استفاده از واحدهای احداثی است. بر اساس قانون از هر واحد ساختمانی فقط باید طبق کاربری مذکور در پروانه ساخت استفاده شود. در صورتی که از این ضابطه تخلفی صورت گیرد شهرداری موظف است نسبت به برخورد قانونی با متخلف اقدام کند در این میان برخی مشاغل استثنا هستند که استفاده از این استثنا نیز تابع شرایط خاص و ویژه است که مهمتر از همه چیز باید توجه داشت؛ دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله، دفتر مهندسی به وسیله مالک از نظر قانون استفاده تجاری محسوب نمی‌شود بنابراین این امتیاز ‌اختصاص به مالک دارد و مشروط به مباشرت مستقیم او در استفاده از حق مذکور است.(تغییر کاربری)

منبع: حمایت

گروه وکلای دادشید

موسسه حقوقی ندای عدالت ساعی (گروه وکلای دادشید) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و وکالت در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت و  سایر مراجع حقوقی و اداری توسط وکیل و مشاوره حقوقی در سرتاسر کشور می باشد جهت ارتباط با این مجموعه اینجا را کلیک کنید.