شرایط قانونی فسخ قراردادهای ملکی چیست؟

شرايط قانوني فسخ قراردادهاي ملکي چيست؟

فسخ در لغت به معناي نقض، زايل گردانيدن، تباه کردن و شکستن آمده است فسخ که به آن انحلال ارادي قرارداد نيز گفته مي شود، در اصطلاح حقوقي عبارت است از پايان دادن حقوقي به قرارداد به وسيله يکي از دو طرف قرارداد يا شخص ثالث.
بحث فسخ قرارداد، اختصاص به عقود لازم دارد، چرا که در عقود لازم جائز هر کدام ازطرفين مي تواندهر زمان که اراده کند، عقد را بر هم زند، بحثي که در عقود لازم مطرح است آن است که آيا مدعي فسخ عقد، حق فسخ قرارداد يا اين که بايد به عقد ملتزم بماند؟

ماهيت فسخ

با توجه به تعريفي که از فسخ ارائه شد، مي توان گفت فسخ، انشاي يک طرفه انحلال قرارداد و تعهد مي باشد، و مانند ابراء نوعي ايقاع است، يعني اينکه يک طرف به طور مستقل مي تواند حق فسخ خود را اعمال نمايد بدون اين که نيازي به رضايت طرف ديگر باشد که به اين عمل ايقاع گفته مي شود.

مبناي فسخ

مبناي فسخ قرارداد ممکن است متفاوت باشد. يعني اين که فسخ قرارداد مبتني بر حقي است که يا به وسيله توافق طرفين ايجاد شده است يا به وسيله حکم مستقيم قانون به وجود آمده است و اين حق براي يکي از طرفين يا هردو يا شخص ثالث مي باشد.

الف) توافق طرفين: طرفين قرارداد مي توانند ضمن عقد يا خارج از آن براي يک يا هردو طرف معامله يا شخص ثالث، حق فسخ قرارداد دهند مثل اين که شخصي ماشيني را به ديگري بفروشد ودر آن شرط شود که هر کدام از طرفين يا شخص ثالث هر وقت مايل باشند، بتوانند ظرف يک ماه آن را فسخ کنند، به اين حق اصطلاح اختيار شرط گفته مي شود.همان طوري که در مواد 399 و400 قانون مدني[1] به آن اشاره شده است.

ب)حکم مستقيم قانون: قانون در مواردي براي جلوگيري از ضرري که به طور ناخواسته از قرارداد، متوجه يکي از دو طرف معامله است، به طور مستقيم به او حق مي دهد که بتواند با فسخ قرارداد، از ضررمذکور جلوگيري کند مثل اين که کسي خانه اي را اجاره کند و پس ازمدتي متوجه شود که سکونت در آن ميسر نيست، که در اين جا به استناد 478 و479 قانون مدني[2] حق دارد عقد اجاره را فسخ کند.

شرايط فسخ:

قصد: فسخ کننده بايد انحلال قرارداد را اراده کند.

رضا: فسخ کننده بايد راضي به فسخ معامله باشد، و اگر با اکراه چنين کرد، اين فسخ اثر حقوقي ندارد.

اهليّت: کسي که مي خواهد عملي حقوقي را فسخ کند، بايداهليّت اين کاررا داشته باشدو از نظر عقل و سن مشکلي نداشته باشد.

آثار فسخ:

اثر فسخ نسبت به آينده است و فسخ موجب مي شود که عقد از زمان انشاي فسخ منحل گرديده و آثار آن قطع شود و اثري نسبت به گذشته ندارد. بنابراين منافعي که مورد معامله داشته، اصولاً تا زمان فسخ، بايد مال کسي باشد که به واسطه عقد مالک شده ولي چون نمائات و منافع متصله را نمي توان از مورد معامله جدا کرد، مي گوئيم که منافع منفصله آن تا زمان فسخ مال کسي است که به واسطه فسخ مالک شده و پس از فسخ، مورد معامله و منافع آن مال کسي است که به واسطه فسخ مالک شده است.

فسخ،جزء حقوق آورده شده و حکم نيست، پس طرفين مي توانند آن را اسقاط کنند.

قواعد حاکم بر هم خيارات

منظور از احکام خيارات، احکامي است که در همه خيارات جاري و ساري است و الا هر يک از خيارات احکام خاص به خود را دارد مانند خيار مجلس و حيوان و غبن و.... و چون اين احکام بر همه خيارات جاري مي‌شوند مي‌توان آنها را قواعد حاکم بر خيارات ناميد، که در ذيل به ذکر آنها مي‌پردازيم:

1-      خيار در اثر عقد بوجود مي‌آيد، و حقي است که در اثر آن يکي از متعاملين يا هر دو مي‌توانند عقد لازم را بر هم زنند و آن را فسخ کنند. حق مزبور با عقد به وجود مي­آيد مگر در خيار تأخير ثمن، خيار تفليس و خيار تخلف شرط که سبب پيدايش هر يک از آنها پس از عقد است.

2-      خيارات مختلف، ممکن است در يک عقد بوجود آيند مثلاً خيار مجلس و خيار حيوان در بيع حيوان بلافاصله پس از عقد به وجود مي‌آيند. در اين صورت مي‌توان براي فسخ عقد به يکي از خيارات يا تمامي خياراتي که در عقد موجود است متوسل شد و هرگاه يکي از آنها به جهتي از جهات ساقط گردد، بقيه خيارات را مي‌توان اعمال نمود.

3-      وجود خيار در بيع مانع از تمليک مبيع بوسيله عقد نمي‌شود. در اثر عقد بيع، مشتري مالک مبيع مي‌گردد و اين امر در تمامي اقسام بيع از مطلق و مشروط و خياري يکسان مي‌باشد. به همين خاطر ماده 364 قانون مدني[3] مي‌گويد:« در بيع خياري، مالکيت از حين عقد بيع است نه از تاريخ انقضاء خيار » در بيع خياري ملکيت مشتري نسبت به مبيع در مدت خيار متزلزل است بدين جهت بدستور ماده 460 ق.م. در بيع شرط مشتري نمي‌تواند در مبيع تصرفي که منافي خيار باشد از قبيل نقل و انتقال و غيره بنمايد.

4-      خيار حقي است مالي و قابل انتقال: الف: انتقال خيار بوسيله عقد: خيار حقي است مالي براي صاحب خيار و مي‌تواند به جهتي از جهات به خيار بر عليه اوست آن را واگذار نمايد، مانند آنکه خيار را مورد صلح قرار دهد، نتيجه انتقال خيار به کسي که خيار عليه اوست آن است که منتقل اليه مالک خيار مي‌شود و مي‌تواند عقد را فسخ بنمايد و يا خيار را ساقط کند. خيار قابل انتقال به شخص ثالث نمي‌باشد زيرا از خيار فسخي که متعالمين يا يکي از آنها دارد شخص ثالث منتفع نمي‌گردد. ب: انتقال خيار بوسيله ارث: طبق صريح ماده 445 هر يک از خيارات بعد از فوت منتقل به وارث مي‌شود» زيرا خيار حقي  مالي است و مانند اموال ديگر متوفي در اثر فوت به وارث منتقل مي‌گردد. در دو مورد زير خيار منتقل بورثه نمي‌شود:الف) در صورتي که شرط خيار، مقيد به مباشرت شخص باشد که به دستور ماده 446 به ورثه منتقل نمي‌شود. ب) در صورتي که شرط خيار براي شخصي غير از متعاملين قرار داده شده است به دستور ماده 447 بورثه مشروط له منتقل نمي‌شود.

5-      امضاء عقد و اسقاط حق خيار: حق خيار از حقوق مالي است و حقوق مالي قابل اسقاط مي‌باشد زيرا مالک مي‌تواند هرگونه تصرفي در ملک خود بنمايد. بنابراين، مي‌توان خيار را پس از عقد ساقط کرد. هرگاه خيار موجود نشده باشد نمي‌توان آن را ساقط کرد.

6-     فوري بودن خيار: دارنده حق خيار نمي‌تواند در اعمال آن چندان تأخير کند که موجب زيان طرف خود گردد. البته اين امر در خياراتيست که تأخير در اعمال آن موجب توجه زيان به طرف مي‌گردد والا در خياراتي که زياني از تأخير بطرف نمي‌رسد دارنده خيار مي‌تواند تا مدتي که مي‌خواهد اعمال خيار را به تأخير اندازد مثل خيار تبعيض صفقه ماده 441.

7-     فسخ عقد:فسخ عبارت از بر هم زدن عقد لازم است در مواردي که قانون اجازه‌ مي‌دهد. فسخ مانند اسقاط خيار والتزام به عقد از ايقاعات مي‌باشد و بدون موافقت و حضور طرف مقابل محقق مي‌شود. تصرفاتي که نوعاً کاشف از به هم زدن معامله باشد طبق ماده 451 قانون مدني فسخ فعلي است، فسخ طبق ماده 449 قانون مدني[4] به هر لفظ يا فعلي که دلالت بر آن نمايد حاصل مي‌شود[5]. فسخ مانند اقاله از زمان انشاء فسخ، عقد را برهم مي‌زند و از ادامه آثار آن جلوگيري مي‌کند.

8-      طبق ماده 111- سقوط تمام يا بعضي از خيارات را مي توان در ضمن عقد شرط نمود [6]

9-      بنا بر ماده 122 - تصرفاتي كه نوعا كاشف از رضاي معامله باشد امضاي فعلي است مثل آنكه مشتري كه خيار دارد با علم به خيار مبيع را بفروشد يا رهن بگذارد.

10-   اگر متعاملين هر دو خيار داشته باشند و يكي از آنها امضا كند و ديگري فسخ نمايدمعامله منفسخ مي شود (ماده 117 )

11-   در خيار مجلس و حيوان و شرط اگر مبيع بعد از تسليم و در زمان خيار بايع يامتعاملين تلف يا ناقص شود بر عهده مشتري است و اگر خيار مختص مشتري باشد تلف يا نقص به عهده بايع است . (ماده 118)

12-   ماده 123 - هرگاه مشتري مبيع را اجاره داده باشد و بيع فسخ شود اجاره باطل نمي شود مگراينكه عدم تصرفات ناقله در عين و منفعت بر مشتري صريحا يا ضمنا شرط شده باشد كه در اين صورت اجاره باطل است .

13-   ماده124 - اگر پس از عقد بيع مشتري تمام يا قسمتي از مبيع را متعلق حق غير قرار دهد مثل اينكه نزد كسي رهن گذارد فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر اينكه شرطخلاف شده باشد .

14-   ماده 125 - تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خيارمجلس و حيوان و تاخير ثمن كه مخصوص بيع است .

15-   ماده 126 - هر بيع لازم است مگر اينكه يكي از خيارات در آن ثابت شود .

16-   نکته آخر اينکه مبناي اصلي خيارات، بر پايه غلبه يکي از دو اصل حکومت اراده ولا ضرر است. خيار فسخ در همه حال چهره حمايتي و خصوصي دارد و نبايد آن را از قواعد مربوط به نظم عمومي پنداشت.

فسخ در قانون مدني

ماده 111 - خيارات از قرار ذيلند[7]:

1 - خيار مجلس . ماده 124 - «هر يك از متبايعين بعد از عقد في المجلس و مادام كه متفرق نشده اند اختيار فسخ معامله را دارند»[8] .

2 - خيار حيوان . ماده 125 - «اگر مبيع حيوان باشد مشتري تا سه روز از حين عقد اختيار فسخ معامله را دارد»[9] .

3 - خيار شرط . ماده 126 - «اگر براي خيار شرط مدت معين نشده باشد هم شرط خيار و هم بيع باطل است»[10] .

4 - خيار تاخير ثمن . ماده 127 - «هرگاه مبيع عين خارجي و يا در حكم آن بوده و براي تاديه ثمن يا تسليم مبيع بين متبايعين اجلي معين نشده باشد اگر سه روز از تاريخ بيع بگذرد و در اين مدت نه بايع مبيع را تسليم مشتري نمايد و نه مشتري تمام ثمن را به بايع بدهد بايع مختار در فسخ معامله مي شود» .

5-ماده 128 - «اگر بايع به نحوي از انحاء مطالبه ثمن نمايد و به قراين معلوم گردد كه مقصود التزام به بيع بوده است خيار او ساقط خواهد شد» . ماده 129 - «هرگاه بايع در ظرف سه روز از تاريخ بيع تمام مبيع را تسليم مشتري كند يا مشتري تمام ثمن را به بايع بدهد ديگر براي بايع اختيار فسخ نخواهد بود[11] اگر چه ثانيا به نحوي از انحاءمبيع به بايع و ثمن به مشتري برگشته باشد»[12] . ماده 130 - «اگر مشتري ثمن را حاضر كرد كه بدهد و بايع از اخذ آن امتناع نمود خيار فسخ نخواهد داشت . ماده 131 - «خيار تاخير مخصوص بايع است و براي مشتري از جهت تاخير در تسليم مبيع اين اختيار نمي باشد» . ماده 132 - «تسليم بعض ثمن يا دادن آن به كسي كه حق قبض ندارد خيار بايع را ساقط نمي كند ». ماده 133 - «اگر مشتري براي ثمن ضامن بدهد يا بايع ثمن را حواله دهد بعد از تحقق حواله خيار تاخير ساقط مي شود» . ماده 134 - «هرگاه مبيع از چيزهايي باشد كه در كمتر ازسه روز فاسد و ياكم قيمت مي شودابتداي خيار از زماني است كه مبيع مشرف به فساد يا كسر قيمت مي گردد» .

6 - خيار رويت و تخلف وصف . ماده 135 - «هرگاه كسي مالي را نديده و آن را فقط به وصف بخرد بعد ازديدن اگر داراي اوصافي كه ذكر شده است نباشد مختار مي شود كه بيع را فسخ كند يا به همان نحو كه هست قبول نمايد ». ماده 136 - «اگر بايع مبيع را نديده ولي مشتري آن را ديده باشد و مبيع غير اوصافي كه ذكر شده است دارا باشد فقط بايع خيار فسخ خواهد داشت» . ماده 137 - «هرگاه مشتري بعضي از مبيع را ديده و بعض ديگر را به وصف يا از روي نمونه خريده باشدوآن بعض مطابق وصف يانمونه نباشدمي تواندتمام مبيع راردكندياتمام آن راقبول نمايد» . ماده 138 - «هرگاه يكي از متبايعين مالي را سابقا ديده و به اعتماد رويت سابق معامله كند و بعداز رويت معلوم شود كه مال مزبور اوصاف سابقه را ندارد اختيار فسخ خواهد داشت» . ماده 139 - «در بيع كلي خيار رويت نيست و بايع بايد جنسي بدهد كه مطابق با اوصاف مقرره بين طرفين باشد . ماده 140 - «خيار رويت و تخلف وصف بعد از رويت فوري است. »

7 - خيار غبن . ماده 141 - «هر يك از متعاملين كه در معامله غبن فاحش داشته باشد بعد از علم به غبن مي تواند معامله را فسخ كند» . ماده 142 ( اصلاحي 12/5/1376 ) - «غبن در صورتي فاحش است كه عرفا قابل مسامحه نباشد»[13] . ماده 142 - اگرمغبون درحين معامله عالم به قيمت عادله بوده است خيار فسخ نخواهد داشت . ماده 143 - «در تعيين مقدار غبن شرايط معامله نيز بايد منظور گردد ». ماده 144 - «خيار غبن بعد از علم به غبن فوري است» [14] .  ماده 145 - «اگر كسي كه طرف خود را مغبون كرده است تفاوت قيمت را بدهد خيار غبن ساقطنمي شود مگر اينكه مغبون به اخذ تفاوت قيمت راضي گردد» .

8 - خيار عيب . ماده 146 - «اگر بعد از معامله ظاهر شود كه مبيع معيوب بوده مشتري مختار است درقبول معيوب يا اخذ ارش يا فسخ معامله»[15] . ماده147 -«خيار عيب وقتي براي مشتري ثابت مي شود كه عيب مخفي و موجود درحين عقد باشد ».ماده 148 - «عيب وقتي مخفي محسوب است كه مشتري در زمان بيع عالم به آن نبوده است اعم از اينكه اين عدم علم ناشي از آن باشد كه عيب واقعا مستور بوده است يا اينكه ظاهر بوده ولي مشتري ملتفت آن نشده است» . ماده 149 - «عيبي كه بعد از بيع و قبل از قبض در مبيع حادث شود در حكم عيب سابق است ». ماده 150 - «تشخيص عيب بر حسب عرف و عادت مي شود و بنابراين ممكن است بر حسب ازمنه و امكنه مختلف شود . ماده 151 - «اگر در مورد ظهور عيب مشتري اختيار ارش كند تفاوتي كه بايد به او داده شود به طريق ذيل معين مي گردد :

قيمت حقيقي مبيع در حال بي عيبي و قيمت حقيقي آن در حال معيوبي به توسط اهل خبره معين مي شود . اگر قيمت آن در حال بي عيبي مساوي با قيمتي باشد كه در زمان بيع بين طرفين مقررشده است تفاوت بين اين قيمت و قيمت مبيع در حال معيوبي مقدار ارش خواهد بود . و اگر قيمت مبيع در حال بي عيبي كمتر يا زيادتر از ثمن معامله باشد نسبت بين قيمت مبيع در حال معيوبي وقيمت آن در حال بي عيبي معين شده و بايع بايد از ثمن مقرر به همان نسبت نگاه داشته وبقيه را به عنوان ارش به مشتري رد كند» . ماده 152- «در صورت اختلاف بين اهل خبره حد وسط قيمتها معتبر است» . ماده 153 - «در موارد ذيل مشتري نمي تواند بيع را فسخ كند و فقط مي تواند ارش بگيرد :

1 - در صورت تلف شدن مبيع نزد مشتري يا منتقل كردن آن به غير .

2 - در صورتي كه تغييري در مبيع پيدا شود اعم از اينكه تغيير به فعل مشتري باشد يا نه .

3 - در صورتي كه بعد از قبض مبيع عيب ديگري در آن حادث شود مگر اينكه در زمان خيارمختص به مشتري حادث شده باشد كه در اين صورت مانع از فسخ و رد نيست» . ماده 174 - «اگرعيب حادث بعد از قبض درنتيجه عيب قديم باشد مشتري حق رد را نيزخواهد داشت» . ماده 175 - «در صورتي كه در يك عقد چند چيز فروخته شود بدون اينكه قيمت هر يك علي حده معين شده باشد و بعضي از آنها معيوب درآيد مشتري بايد تمام آن را رد كند و ثمن رامسترد دارد يا تمام را نگاه دارد وارش بگيرد و تبعيض نمي تواند بكند مگر به رضاي بايع ». ماده 176 - «در صورتي كه در يك عقد بايع يك نفر و مشتري متعدد باشد و در مبيع عيبي ظاهرشود يكي از مشتريها نمي تواند سهم خود را به تنهايي رد كند و ديگري سهم خود را نگاه دارد مگر بارضاي بايع و بنابراين اگر در ردمبيع اتفاق نكردند فقط هر يك از آنها حق ارش خواهد داشت» . ماده 177- «اگر در يك عقد بايع متعدد باشد مشتري مي تواند سهم يكي را رد و ديگري را بااخذ ارش قبول كند» . ماده 178 - «اگر ظاهر شود كه مبيع معيوب اصلا ماليت و قيمت نداشته بيع باطل است و اگربعض مبيع قيمت نداشته باشد بيع نسبت به آن بعض باطل است و مشتري نسبت به باقي از جهت تبعض صفقه اختيار فسخ دارد» . ماده 179 - «خيار عيب بعد از علم به آن فوري است» . ماده 180 - «اگر بايع از عيوب مبيع تبري كرده باشد به اينكه عهده عيوب را از خود سلب كرده يابا تمام عيوب بفروشد مشتري در صورت ظهور عيب حق رجوع به بايع نخواهد داشت و اگر بايع ازعيب خاصي تبري كرده باشد فقط نسبت به همان عيب حق مراجعه ندارد» . ماده 181 - «از حيث احكام عيب ثمن شخصي مثل مبيع شخصي است ».

8 - خيار تدليس . ماده 143 - ت«دليس عبارت است از عملياتي كه موجب فريب طرف معامله شود» . ماده 144 - «اگر بايع تدليس نموده باشد مشتري حق فسخ بيع را خواهد داشت و همچنين است بايع نسبت به ثمن شخصي درصورت تدليس مشتري . ماده 145 - «خيار تدليس بعد از علم به آن فوري است» .

9 - خيار تبعض صفقه . ماده 146 - «خيار تبعض صفقه وقتي حاصل مي شود كه عقد بيع نسبت به بعض مبيع به جهتي از جهات باطل باشد در اين صورت مشتري حق خواهد داشت بيع را فسخ نمايد يا به نسبت قسمتي كه بيع واقع شده است قبول كند و نسبت به قسمتي كه بيع باطل بوده است ثمن را استرداد كند» . ماده 147 - «در مورد تبعض صفقه قسمتي از ثمن كه بايد به مشتري برگردد به طريق ذيل حساب مي شود : [16] آن قسمت از مبيع كه به ملكيت مشتري قرار گرفته منفردا قيمت مي شود و هر نسبتي كه بين قيمت مزبور و قيمتي كه مجموع مبيع در حال اجتماع دارد پيدا شود به همان نسبت از ثمن را بايع نگاه داشته و بقيه را بايد به مشتري رد نمايد» . ماده 148 - «تبعض صفقه وقتي موجب خيار است كه مشتري در حين معامله عالم به آن نباشدولي در هر حال ثمن تقسيط مي شود» .

10 - خيار تخلف شرط[17] . ماده 158 - «احكام خيار تخلف شرط به طوري است كه در مواد 143 الي 147 ماده 145 - «در عقد بيع متعاملين مي توانند شرط نمايند كه هرگاه بايع در مدت معيني تمام مثل ثمن را به مشتري رد كند خيار فسخ معامله رانسبت به تمام مبيع داشته باشد و همچنين مي توانند شرط كنند كه هرگاه بعض مثل ثمن را ردكرد خيار فسخ معامله را نسبت به تمام يا بعض مبيع داشته باشد در هر حال حق خيار تابع قرارداد متعاملين خواهد بود و هرگاه نسبت به ثمن قيدتمام يا بعض نشده باشد خيار ثابت نخواهد بود مگر با ردتمام ثمن» [18]

فسخ در بيع شرط:

ماده 181 - «در بيع شرط به مجرد عقد مبيع ملك مشتري مي شود با قيد خيار براي بايع . بنابراين اگر بايع به شرايطي كه بين او و مشتري براي استرداد مبيع مقرر شده است عمل ننمايد بيع قطعي شده و مشتري مالك قطعي مبيع مي گردد و اگر بالعكس بايع به شرايط مزبوره عمل نمايد ومبيع را استرداد كند از حين فسخ مبيع مال بايع خواهد شد ولي نماآت و منافع حاصله از حين عقد تاحين فسخ مال مشتري است» .

ماده 182 - «در بيع شرط مشتري نمي تواند در مبيع تصرفي كه منافي خيار باشد از قبيل نقل وانتقال و غيره بنمايد» .

ماده 183 - «اگر مشتري در زمان خيار از اخذ ثمن امتناع كند بايع مي تواند با تسليم ثمن به حاكم يا قائم مقام او معامله را فسخ كند» .

ماده 184 - «اگر مبيع به شرط به واسطه فوت مشتري به ورثه او منتقل شود حق فسخ بيع درمقابل ورثه به همان ترتيبي كه بوده است باقي خواهد بود» .

ماده 185 - «اگر در بيع شرط معلوم شود كه قصد بايع حقيقت بيع نبوده است احكام بيع در آن مجري نخواهد بود» .

ماده 186 - «هرگاه چيز معين به عنوان جنس خاصي فروخته شود و در واقع از آن جنس نباشد ، بيع باطل است و اگر بعضي از آن از غير جنس باشد نسبت به آن بعض باطل است و نسبت به مابقي مشتري حق فسخ دارد» .

ماده 187 - «ممكن است بيع از روي نمونه به عمل آيد در اين صورت بايد تمام مبيع مطابق نمونه تسليم شود والا مشتري خيار فسخ خواهد داشت» .

ماده 188 - «اگر ملكي به شرط داشتن مساحت معين فروخته شده باشد وبعد معلوم شود كه كمتر از آن مقدار است مشتري حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود كه بيشتر است بايع مي تواند آن را فسخ كند مگر اينكه در هر دو صورت طرفين به محاسبه زياده يا نقيصه تراضي نمايند» [19]

فسخ در دفتر اسناد رسمي

فسخ باز کردن گره عقد به دست يکي از طرفين يا شخص ثالث است . با فسخ عقد ، هر يک از عوضين يا بدل آن ها ( در صورت تلف ) به مالک پيش از عقد بر مي گردد . براي انشاء فسخ نيازي به اراد? طرف مقابل نيست . با اين حال مطابق ماده ي 449 قانون مدني[20] ، اراده ي فسخ کننده بايد به گونه اي ابراز شود تا بتواند موثر واقع شود : فسخ به هر لفظ يا فعلي که دلالت بر آن نمايد حاصل مي شود . بند الف ماده ي 23 آئين نامه دفاتر اسناد رسمي مصوب 1317 شيوه ي اخبار عمل حقوقي فسخ را در دفتر ثبت اسناد رسمي معين کرده است؛ بدون آن که کاري به اثر و نتيجه ي فسخ و اعاده ي عوضين به طرفين داشته باشد : « دفاتر اسناد رسمي  در مورد اقاله و فسخ بايد به طريق ذيل عمل کنند :

در صورتي که يکي از متعاملين بخواهد از حق خيار فسخ خود استفاده نمايد بايستي پس از احراز حق مزبور فسخ معامله در حاشيه سند و ثبت دفاتر قيد شده و به امضاء کسي که معامله را فسخ نموده برسد . سردفتر بايد امضاء شخص مزبور و وقوع فسخ را تصديق و امضاء نمايد ....... در اين مورد زدن مهر باطل شد مورد نخواهد داشت .» و ماده 46 در مورد فسخ معاملات املاک ثبت شده سردفتر را مکلف کرده است پس از قيد فسخ در دفاتر و سند مالکيت لاشه ي سند معامله و اطلاع نامه فسخ را به دفتر املاک حوزه ي ثبت ارسال داشته و رسيد دريافت نمايند . در هيچ يک از مواد مرقوم  حضور و امضاي طرف مقابل در ستون ملاحظات دفتر ضروري شناخته نشده است .

اداره کل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت نيز در پاسخ شماره 14355مورخ 18/8/84 به پرسش شماره 1272-1/8/84 دفترخانه ي 495 تهران ( کد734 مجموعه بخش نامه ها ) فقط حضور صاحب حق را براي اعمال فسخ لازم دانسته و اشاره اي به تامين حقوق طرفين موقع فسخ در دفتر اسناد رسمي ندارد و رعايت دقيق قسمت الف ماده 23 آئين نامه دفاتر اسناد رسمي را مورد تاکيد مجدد قرار داده است . ليکن ماده 69 قانون ثبت اسناد و املاک که به موجب ماده 29 قانون دفاتر اسناد رسمي وکانون سردفتران و دفترياران براي سران دفاتر اسناد رسمي نيز لازم الاتباع است حکم ديگري دارد . به موجب اين ماده ي قانوني : « هرگاه بر طبق شرايط مقرر بين طرفين و با اطلاع مراجع ثبت احد متعاملين معامله را فسخ و يا متعهدي تعهد خود را انجام دهد و طرف مقابل حاضر نبوده يا نشود مراجع مزبور پس از ملاحظه ي قبض صندوق اداره ي ثبت حاکي از وديعه گذاردن موردمعامله در صورتي که عبارت از وجه نقد يا مال منقول ديگر باشد و پس از تامين حقوق طرف مقابل مراتب را در دفتر قيد و به طرف اخطار مي نمايند که حق خود را اخذ و براي باطل نمودن ثبت حاضر گردد .»  بنابر اين طرف مقابل بايد به هنگام فسخ در دفترخانه حاضر باشد يا اين که حقوق او در صندوق اداره ي ثبت ايداع شده باشد و سپس مراتب فسخ معامله در ستون ملاحظات دفتر انجام شود ؛ هر چند که عمل فسخ يک عمل ارادي است و براي انشاء و اخبار آن در ستون ملاحظات دفتر اصولا نبايد چنين تمهيداتي مدنظر قانون گذار قرار مي گرفت چون با فسخ طرف مقابل هم بايد عوض ديگر را به فسخ کننده استرداد کند اگر عقد يک عقد معوض باشد . حال آن که با عمل به شيوه ي مندرج در ماده ي 69  دست فسخ کننده خالي مي ماند چيزي را مي دهد بدون اين که اهرمي براي اعاده ي عوض آن در اختيار داشته باشد و او بايد با تقديم حقوق طرف به صندوق ثبت و فسخ معامله ؛ راهروهاي دادگستري را براي نيل به حقوق خويش اختيار کند حال ان که قانون گذار مي توانست راه حل عادلانه اي را اتخاذ کند . شوراي عالي ثبت نيز آرائ متعددي صادر کرده است که همگي به گونه اي دلالت بر ضرورت رعايت ماده 69 قانون ثبت دارد از جمله : ملکي در بيع شرط بود که سند شرطي در تاريخ 4/2/39 فسخ شد لکن در ثبت فسخ ، رعايت ماده ي 69 قانون ثبت و ماده ي 23 نظامنامه ي قانو دفاتر اسناد رسمي نشد و امضاء بستانکار در ثبت فسخ وجود نداشت . فسخ در دفتر املاک قيد شد( چنانکه بيع قطع بعدي هم در دفتر املاک در ج گرديد) سپس مديون در تاريخ 4/2/39 همان ملک را به ثالث به بيع قطع فروخت. خريدار شرطي بالا بعد از اين بيع ، اجرائيه صادر کرد در حالي که برابر مندرجات دفتر املاک ، خريدار بيع قطع ، مالک شناخته مي شد ( ماده ي 22 قانون ثبت ) به دستور اداره ي ثبت کل عمليات اجرائي تعقيب و رفع اختلاف در صلاحيت دادگاه تشخيص شد . مزايده واقع شد و بستانکار تقاضاي صدور سند انتقال کرد ولي چون به حسب ظاهر دلالت مندرجات دفتر املاک خريدار قطعي مالک شناخته مي شد پرسش بعمل آمد . راي مورخ 25/1/42 شورا : « مزايده گذاشتن ملکي که در دفتر املاک بنام غير بدهکار ثبت شده است صحيح نبوده و رفع اختلاف در نظائر اين مورد با دادگاه صلاحيتدار است »[21]

نکته: در معاملات و به خصوص بيع اصل صحت و لزوم حکومت مي کند و ماده 223و 220 قانون مدني[22] اين حکم را نموده است فسخ استثناء بر اصل است فلذا به ندرت و در شرايط خاص معامله قابل فسخ است .مدعي غبن يا زياد بودن قيمت آپارتمان بايد به فوريت اعلام غبن و تقاضاي فسخ نمايد /او بايد اثبات کند که غبن فاحش و يا افحش مي باشد معمولا و غالبا محاکم وقتي غبن را فاحش ميدانند که عرفا قابل گذشت نباشد و سابقا ميزان غبن فاحش بيش از يک پنجم قيمت کل ملک اضافه دريافت تلقي ميشد بديهي است محاکم در صورت به فوريت اقدام کردن فرد مدعي غبن جهت احراز قيمت واقعي امر را به کارشناس رسمي دادگستري ارجاع مي دهند .

نکته:چنانچه ضمن معامله شرط شده باشد که اسقاط کافه خيارات خصوصا خيار غبن ولو اعلي درجه از طرفين به عمل آمد .محاکم ادعاي غبن را عموما رد مي کنند. جمله ذکر شده يعني طرفين حق فسخ معامله را حتي در صورت تفاوت قيمت فاحش با قيمت واقعي را ندارند .بهتر است چنانچه قيمت روز فروش تفاوت زيادي با قيمت واقعي در همان زمان نداشته باشد زير بار ادعاي طرف نرويد معامله شما از طريق قانون تثبيت و حمايت مي شود

نمونه راي دادگاه

در تاريخ 7/6/81 شخصى به نام آقاى .......دادخواستى ارائه كرده به طرفيت آقاى...به خواسته صدور حكم به فسخ مبايعه نامه عادى مورخه 1/10/79 و الزام خوانده به تحويل مورد معامله به خواهان . و در دلايل خود چنين آورده كه خوانده از كل مبلغ 000/000/21 تومان ثمن معامله ده ميليون آن را نقداً پرداخت كرده و مابقى را 11 فقره چك 1 ميليون تومانى داده كه على رغم انقضاى سر رسيد آن هيچ اقدامى در جهت پرداخت آنها نكرده است .

در تاريخ 6/12/81 خواهان لايحه اى مبنى بر اينكه بين طرفين مقرر بوده كه چنانچه چك هاى پرداختى وصول نشد فروشنده حق خواهد داشت تا معامله را بصورت يكجانبه فسخ نمايد و به همين منظور از دادگاه تقاضاى صدور قرار استماع شهادت شهود را نموده است .

در همين تاريخ دادگاه قرار استماع شهادت شهود را صادر مى نمايد .

در تاريخ 17/9/82 جلسه دادگاه با حضور خواهان ، وكيل خوانده و شاهد ( دلال معامله ) تشكيل شد . خواهان مجدداً همان اظهارات را عنوان نمود و شاهد نيز تمام اظهارات وى را از جمله اينكه اگر چكها پرداخت نشد معامله فسخ شود تاييد نمود .

وكيل خوانده حاضر است و لايحه اى را نيز تقديم نمود مبنى بر اينكه خواهان تمام ثمن معامله را دريافت نموده ، لكن از حضور در دفتر خانه و انتقال ملك خوددارى مى نمايد .

همچنين خواهان ادعا نمود كه تا كنون فقط مبلغ 000/000/3 تومان گرفته و ده ميليون هم نگرفته كه شاهد نيز ادعاى وى را تاييد نمود .

همچنين خواهان اعلام كرده كه پس از انقضاى معامله مقرر شد كه پشت قولنامه را آقاى خوانده سفيد امضاء نمايد كه اگر ثمن پرداخت نشد بتوانيم معامله را فسخ كنيم .

كه اين مورد را نيز شاهد تماماً قبول كرده و مى گويد كه قولنامه مذكور با امضاء پشت آن نزد من است و نيز چكهاى وصول نشده .

در تاريخ 14/12/82 خواهان لايحه اى داده و مجدداً موارد را عنوان نموده است .

در تاريخ 16/12/82 جلسه دادگاه با حضور خواهان و وكيل خوانده و دو شاهد بنام هاى... و ..... تشكيل شد . كه آقاى ....عيناً همان موارد را بيان نموده ، آقاى .....هم همان موارد را بيان نمود لكن گفت از سفيد امضاء كردن ظهر قولنامه اطلاعى ندارم .

نهايتاً دادگاه محترم در تاريخ 24/12/82 تشكيل جلسه داده و طى دادنامه شماره.... به شرح زير اقدام به صدور راى مى نمايد .

راي دادگاه

در خصوص دعوى آقاى .....به طرفيت..با وكالت آقاى...به خواسته فسخ مبايعه نامه 1/10/79و الزام به تحويل خانه مورد معامله و مطالبه هزينه دادرسى ، با توجه به محتويات پرونده و اظهارات شهود به شرح صورت مجالس مورخ 10/9/82 و16/12/82دادگاه ، بر دادگاه محرز است كه طرفين ، فيما بين خود شرط نموده اند كه در صورت عدم وصول چك هاى مربوط يك دستگاه كاميون اينتر ناس ، معامله موضوع قرار داد 1/10/79 فسخ شود و عدم وصول چكهاى مذكور نيز با توجه به ملاحظه اصول چكها نزد خواهان و نزد آقاى ..... واسطه فى مابين طرفين محرز مى باشد و وكيل خوانده نيز بدهى موكل خود را از اين بابت قبول دارد . امضاء سفيد ظهر قرارداد مذكور از طرف خوانده و نيز عدم وجود اصل آن نزد خوانده و نحوه اظهارات گواهان نيز از جمله قرائن و اماراتى است كه توافق طرفين بر فسخ معامله را تاييد مى نمايد . لذا دادگاه با احراز شرايط فسخ و وقوع آن به استناد مواد 444 و1321 و 1324 قانون مجازات [23]حكم بر اعلام وقوع فسخ معامله خانه موضوع قرارداد فى مابين طرفين و الزام خوانده به تحويل خانه مذكور به خواهان و نيز محكوميت نامبرده به پرداخت 500/123 ريال بابت هزينه دادرسى در حق خواهان صادر و اعلام مى نمايد حكم صادره ظرف مدت 20 روز از تاريخ ابلاغ قابل تجديد نظر خواهى در دادگاههاى تجديد نظر استان اصفهان است.

رئيس شعبه 20 دادگاه عمومى اصفهان – مهدى مقدس

نمون? تقاضاي صدور حكم فسخ معامله

خواهان دادخواستي به طرفيت آقايان .......و ...... و بخواسته تقاضاي صدور حكم فسخ معامله يكدستگاه پيكان سواري موضوع قولنامه مورخ 10/6/81 به ارزش دو ميليون و دويست هزار تومان به انضمام الزام خواندگان به پرداخت كليه خسارات قانوني تقديم مرجع قضائي نمود كه پس از ثبت تحت كلاسه پرونده امر به شعبه چهارم دادگاه عمومي حقوقي قزوين ارجاع گرديد.خواهان ، فتوكپي مصدق مبايعه نامه و نظريه كارشناسي و لايحه و دو فقره دادنامه دادگاه بدوي و تجديد نظر را از جمله دلايل خود ذكر نموده است . و چنين تشريح نموده كه در تاريخ 10/4/81 يكدستگاه اتومبيل پيكان سواري به رنگ سبز روشن مدل 53به شماره انتظامي از آقايان........و ........خريداري نمود و ثمن معامله رانيز نقداً پرداخت نموده ليكن پس از انجام معامله كاشف بعمل آمده شماره انتظامي اتومبيل دست ساز و شماره موتور اتومبيل دستكوب مي باشد.چنانچه نظريه كارشناس نيز مصداق همين امر مي باشد . لذا به فروشنده و نمايشگاه دار مراجعه نموده و تقاضاي فسخ معامله را به جهت تدليس در معامله و معيوب بودن مبيع اعلام نموده اما خواندگان از فسخ معامله امتناع ورزيدند . به دليل عدم اطلاع از فوري بودن خيار فسخ از باب تدليس در معامله و معيوب بودن مبيع اقدام به طرح شكايت كيفري نموده كه پرونده امر نيز در جريان رسيدگي مي باشد . با توجه به محتويات پرونده و دلايل ابرازي صدور حكم مبني بر فسخ معامله از باب خيار عيب و خيار تدليس را از محضر محترم دادگاه خواستار گرديده است . با توجه به تكميل بودن دادخواست به دستور رياست محترم دادگاه وقت رسيدگي تعيين ، طرفين از وقت رسيدگي مطلع و در وقت مقرر به اتفاق وكلا در دادگاه حضور دارند. جلسه دادگاه تشكيل ، به دليل ارتباط موضوع با پرونده استنادي خواهان ، مقرر گرديد پس از مطالعه پرونده استنادي در شعبه هفدهم انشاء رأي صورت گيرد . در وقت مقرر پرونده تحت نظر است و پرونده استنادي شعبه هفدهم ضميمه شده است كه خلاصه آن بدين شرح مي باشد :

در پرونده فوق الاشعار آقاي ............شكايتي تقديم و چنين اظهار نموده كه اتومبيلي را از آقايان ...... و ...... مدير نمايشگاه خريداري نموده كه حسب نامه معاونت راهنمايي و رانندگي قزوين شماره موتوردستكوب بوده و يكي از پلاكها نيز غير فابريك مي باشد و نهايتاً دادگاه شعبه هفدهم نيز ايادي قبلي خودرو را تحت تعقيب قرار داده و طي دادنامه......آقاي...... را به اتهام استفاده از اتومبيل با موتور دستكوب جريمه نقدي نموده و نسبت به سايرين قرار منع تعقيب صادر و اعلام نموده كه رأي اصداري عيناً در مرجع تجديد نظر نيز مورد تأييد قرار گرفته است .

دادگاه شعبه چهارم عمومي حقوقي قزوين نيز با توجه به محتويات پرونده ختم جلسه را اعلام و مبادرت به انشاء رأي به شرح آتي مي نمايد:

«رأي دادگاه»

خواسته خواهان آقاي ....... بطرفيت آقايان ........ و.......... عبارت از اعلام فسخ معامله يكدستگاه اتومبيل پيكان به شماره شهرباني ...... مقوم به مبلغ 22ميليون ريال و مطالبه خسارت وارده قانوني و استرداد ثمن مي باشد به اين نحو كه مشاراليه در تاريخ 10/4/81 خودرو موصوف را از آقايان ........و ... خريداري و ثمن معامله را نقداً پرداخت نموده است . پس از انجام معامله مشخص گرديده كه شماره موتور دستكوب و شماره شهرباني نيز دست ساز مي باشد كه به محض اطلاع از عيب به خواندگان مراجعه و معامله را فسخ نموده است . از اينرو صدور حكم به شرح فوق را خواستار گرديده است . عمده مدافعات خواندگان حول اين محور است كه خواهان پس از صدور حكم توسط شعبه هفدهم دادگاه عمومي قزوين در ارتباط با دستكوب بودن موتور مي توانسته با مراجعه به اداره آگاهي از خود و رفع توقيف بعمل آورد و همچنين آمادگي فسخ معامله و استرداد ثمن را نيز داشته اند كه خواهان از پذيرش اين امر خودداري نموده است . نظر به اينكه حسب نامه معاونت راهنمايي و رانندگي ناحيه انتظامي قزوين شماره موتور خودرو متنازع فيه دستكوب و يكي از پلاكهاي آن دست ساز مي باشد. باالتفات به اينكه هرگاه بعد از معامله ظاهر شود كه مبيع معيوب است مشتري حق فسخ خواهد داشت كه با در نظر گرفتن داوري عرف ، دستكوب بودن شماره موتور عيب مبيع تلقي شده و موجب نقص ارزش آن مي باشد و بلحاظ اينكه خواهان پس از آگاهي از عيب مبادر ت به فسخ معامله نموده است. بنابراين دادگاه با پذيرش دعوي خواهان و با استناد مواد422به بعد قانون مدني و ماده 519قانون آئين دادرسي مدني فسخ معامله موصوف را اعلام و خوانده رديف اول را به استرداد ثمن دريافتي در قبال رد مبيع و پراخت مبلغ 393/300 ريال بابت هزينه دادرسي به خواهان محكوم مي نمايد و به جهت عدم توجه دعوي به خوانده رديف دوم به استناد بند 4 ماده 84از قانون اخيرالذكر قرار رد دعوي صادر و اعلام ميگردد از آنجائيكه در دعوي مطالبه خسارت ، خواهان مي بايستي ورود ضرر فسخ زيانبار و رابطه سببيت بين فسخ زيانبار و ورود ضرر را اثبات نمايد كه در مانحن فيه اين امر اثبات نشده است از اين رو باستناد ماده 20قانون آئين دادرسي مدني قرار رد دعوي صادر و اعلام مي گردد .

رأي صادره حضوري بوده و ظرف 20روز پس از ابلاغ قابل تجديد نظر در محاكم تجديد نظر استان قزوين مي باشد .

رئيس شعبه ....

...

---

---

گروه وکلای دادشید

موسسه حقوقی ندای عدالت ساعی (گروه وکلای دادشید) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و وکالت در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت و  سایر مراجع حقوقی و اداری توسط وکیلو مشاوره حقوقی در سرتاسر کشور می باشد جهت ارتباط با این مجموعه اینجا را کلیک کنید.