فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد (فسخ اجاره)

فسخ قرارداد اجاره پیش از موعد (فسخ اجاره،وکیل دعاوی ملکی،وکیل ثبتی،مشاوره حقوقی اجاره)

فسخ اجاره : فسخ قرارداد اجاره

فسخ برهم زدن عقدي است كه بين دو يا چند نفر مقرر شده است. در حوزه قوانين اجاره‌خانه‌ها دو طرف موجر و مستأجر دو طرف قرارداد هستند كه برهم زدن قرار اجاره‌نامه از سوي هركدام از آنها به فسخ قرارداد تعبير مي‌شود.(فسخ اجاره)

در صورتي که مستاجر در مدت اجاره و قبل از پايان آن درخواست فسخ قرارداد اجاره کند، آيا موجر مکلف است تن به فسخ قرارداد دهد و رهن را به مستاجر برگرداند؟  قرارداد اجاره عقد لازم است و عقد لازم را نمي توان به آساني فسخ کرد. به اين ترتيب نه موجر مي تواند اقدام به فسخ قرارداد کند و نه مستاجر؛ اما قانونا مي تواند حق فسخي پيش بيني شود. براي مثال، ملکي را که مستاجر اجاره کرده است و احساس مي کند مغبون شده است، يعني بيش از قيمت واقعي آن ملک اجاره داده شده است؛ در اين حالت مستاجر مي تواند از طريق دادخواست، تقاضاي فسخ قرارداد به علت غبن کند. (فسخ اجاره)
همچنين ممکن است شرط خاصي بين مالک و مستاجر پيش بيني شود که در صورت عمل نکردن به آن شرط از سوي مالک تا فلان تاريخ مستاجر حق فسخ قرارداد را داشته باشد. براي مثال بين مستاجر و مالک شرط شود که تا فلان تاريخ در ملک مربوطه تعميرات لازم اعمال مي شود و اگر طبق اين شرط مالک تا تاريخ مذکور اقدام به تعميرات ملک خود نکند، مستاجر مستحق فسخ قرارداد باشد. اگر شک داشته باشند که حق فسخي وجود دارد يا نه، فرض بر اين است که حق فسخي وجود ندارد.(فسخ اجاره)

اجاره‌نامه موقتي و محدود را نمي‌توان قبل از تاريخ ختم آن فسخ كرد. معمولاً در حين قرارداد موجر و مستأجر با هم قراري مي‌گذارند كه اگر هركدام قرارداد را فسخ كنند مجبور به دادن جريمه شوند در اين صورت با فسخ قرارداد از سوي هركدام راهي جز پرداخت جريمه وجود ندارد. (فسخ اجاره)
به هيچ عنوان قرارداد نمي تواند نه از سوي موجر و نه از سوي مستاجر فسخ شود، تنها در صورت اقاله يعني بر هم زدن قرارداد به توافق طرفين قرارداد فسخ مي شود.
پس از تعيين مدت اجاره و تدوين اجاره نامه، قرارداد به هيچ عنوان نه توسط موجر و نه توسط مستاجر قابل فسخ نيست، مگر در شرايط خاص، به عنوان مثال مورد اجاره تلف شده باشد و امكان استفاده براي مستاجر نباشد وگرنه در حالت عادي هيچ دليل قانوني براي فسخ قرارداد از سوي مستاجر و موجر وجود ندارد.(فسخ اجاره)

اگر طبق اجاره‌نامه، ملك به مستأجر تحويل داده نشده باشد در واقع اگر شرايط ملك با شرايط جاري در اجاره‌نامه فرق داشته باشد و عين ملك استيجاري به مستأجر تسليم نگردد در نتيجه قرارداد از وجهه قانوني برخوردار نيست. بر اساس ماده 476قانون مدني موجر عين قرارداد را بايد به مستأجر تسليم كند در صورت امتناع كردن موجر از اجراي مفاد قرارداد مستأجر مي‌تواند اجاره‌نامه را فسخ كند.(فسخ اجاره)

شروط انعقاد عقد اجاره :

شرط اول – طرفین كامل ، یعنی بالغ و عاقل و جایز التصرف باشند .

شرط دوم – موضوع عقد اجاره معلوم و معین باشد .

شرط سوم – منفعت ملك موجر باشد یا موجر مجاز به اجاره دادن آن باشد .

شرط چهارم – مال الاجاره معلوم و معین باشد .

شرط پنجم – منفعت مباح باشد .

شرط ششم – منفعت قابلیت تسلیم و تسلم داشته باشد .(فسخ اجاره)

انحلال عقد اجاره از طریق فسخ :

موارد فسخ در مورد عقد اجاره را می توان به دو مورد ذیل تقسیم كرد :

1-    موارد فسخ عقد اجاره توسط مستأجر .

2-    موارد فسخ عقد اجاره توسط موجر .(فسخ اجاره)

موارد فسخ عقد اجاره توسط مستأجر

1-    در صورتی كه عین مستأجره با اوصافی كه در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد .

2-    اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود كه آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد .(فسخ اجاره)

3-    در مواردی كه مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد .

4-    در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف كلیه ورثه .

5-    هرگاه مورد اجاره كلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود .(فسخ اجاره)

نكته : درصورت وقوع هر یك از موارد پنجگانه فوق مستأجر نمی تواند راساً اقدام به فسخ نماید بلكه حسب ماده 12 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 ، مستأجر باید صدور حكم به فسخ اجاره را از دادگاه درخواست نماید . علت این امر آنست كه اجاره از عقود لازم است و طرفین حق فسخ ندارند و موارد پنجگانه فوق الذكر از موارد استثنایی است كه مستأجری می  تواند فسخ اجاره را ازدادگاه تقاضا كند .(فسخ اجاره)

موارد فسخ عقداجاره توسط موجر

1-   درموردی كه مستأجر ملك مسكونی بدون داشتن حق انتقال به غیر ، مورد اجاره را كلاً یا جزئاً به هر صورتی كه باشد به غیر واگذار نموده باشد .

2-    درموردی‌كه محل‌كسبی برای شغل معینی اجاره داده باشد و مستأجر بدون رضای موجر تغییر شغل بدهد .

3-   در صورتی كه در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد . مشروط بر اینكه خریدار بخواهد مورد اجاره را برای خود یا سكونت اولاد یا پدر ومادر یا همسر خود اختصاص دهد .(فسخ اجاره)

4-    درصورتی كه از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی كه در قرارداد اجاره قید شده است استفاده گردد .

5-    در صورتی كه مستأجر در مورد اجاره تعدی و تفریط كرده باشد .

6-    در صورت تخلف از شرط و عدم پرداخت اجور توسط مستأجر .

در چنین شرایطی موجر می تواند قرارداد اجاره را فسخ و از دادگاه تقاضای تخلیه نماید .(فسخ اجاره)

...

---

---

گروه وکلای دادشید

موسسه حقوقی ندای عدالت ساعی (گروه وکلای دادشید) با بهره گیری از وکلای پایه یک دادگستری آماده ارائه انواع خدمات حقوقی و وکالت در مراجع حقوقی کیفری دیوان عدالت و  سایر مراجع حقوقی و اداری توسط وکیلو مشاوره حقوقی در سرتاسر کشور می باشد جهت ارتباط با این مجموعه اینجا را کلیک کنید.